《小舍得》：舍不舍學區房

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最近熱播的電視劇《小舍得》，戳中了老百姓幾個普世痛點：一是“房子”，二是“學區”，加起來就是“學位房”。為了讓孩子能夠上心儀的學校，家長們是擼起袖子，各顯神通。劇中圍繞著學習、學位的滿滿焦慮，撲面而來的壓力，早已溢出屏幕之外，讓每一位為人父母都感同身受。

上好學校的傳統方法，簡單易行，就是特別費錢——買學區房。劇中南儷一家本來是想著用盡力氣買套房，家里兩個小孩都能用學位，一舉兩得。前面功課沒做好，又碰上政策大調整，最后落得個兩頭不著調，只能用非常規方法，走后門、找關系。

劇中的親外孫和后外孫，以南老爺子為爭搶對象，角逐唯一一個可以協調的名額，這還是南老爺子腆著老臉，去給以前的下屬鞠躬賠笑換來的。

親外孫女的競賽班，后外孫的金牌班，給誰，不給誰？這是個問題。

南老爺子很想端平這碗水，費勁心思，無奈還是撒了一地，被全家老小眾目睽睽之下質問到下不了臺。

每一個父母都不想像南老爺子一樣，面對孩子的責問“為什么我不能上競賽班？”，卻沒有一點回答的底氣。

為了將來不被子女埋怨，為了托舉給孩子一個更高的起點，“雞娃”、“培優”、“學而思”、“學區房”，這些觸動人焦慮神經的詞，都在一遍遍叩問每個家長：這場教育軍備競賽，你跟，還是不跟？

2020年各省市普通高中錄取率排行

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眾所周知，今年全國范圍內打擊房價上漲過快的城市和板塊，而部分城市內部，哪怕是整體被打壓住了上漲勢頭，學區房這個特殊的房產品類還是獨自走出了余溫不減的曲線。

4月底中央政治局會議上不僅重提了“房住不炒”，更是極其罕見地點名批評了以學區房名義炒作房價，涉及范圍之廣，影響之深，意義之重大，政治站位之高，不言而喻。

后續各地在學區房上即將跟進的雷霆手段，相信各位都懂。

其實以北上廣為首的一線，早在2018年就已經開始了教育改革。只是觸及到學校、家長、學生多人利益的系統性改革勢必不可能一下到位，而是靠循序漸進，匍匐前進。

今年年初起，各地又繼續加碼改革。

北京：多校劃片，電腦派位，9年一貫制學位9年一學位鎖定。其中，教育高地海淀區2022年1月1日起新轉入戶的，新老劃分，將區內統籌入學，是轟炸級的調整。

上海：名額到校，哪怕是菜中，努力跑到頭部也能考進名校，初中學區房基本被廢。名校華二前灘學校小學部近期更是搞出個雷人的政策，需要兒童上產證，入學才能排在第一檔。產證加人的前提是，沒有任何按揭抵押貸款，這得是什么樣的家庭條件啊？

廣州：教育傳統強區越秀，玩出了削峰填谷、排列組合、改名換風水的669好戲：通過托管、合并、整合，布局6個教育集團、6個小學學區和9個幼教聯盟，強校帶“弱校”，弱校改名字，來實現教育均衡化。教育新貴天河區，五大熱門小學發出了預警，預計到2021年8月31日之后買入房產的學生需要排隊入學，也有可能被調劑。

深圳：一個學位調整，就能一套房一夜暴漲幾百萬，也能數十名家長跪地抗議請愿的魔幻城市，以龍華區開頭，也開始修改大學區積分入學辦法了。

合肥：6年內只能享有學區內小學一個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位，家庭2套及以上者，禁止購買17個熱門學區學位房。

重慶：對房地產開發企業、中介機構將商品房銷售與中小學入學資格掛鉤等虛假宣傳、虛假違法廣告行為，從嚴從快查處，形成高壓震懾。

如此重錘，不知道到底是樓市連累了學區，還是學區拖累了樓市。

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以學區房為代表的教育焦慮，來自于教育資源的稀缺性。在這里我并不想動不動以“卷”來描述教育競爭的激烈性。暫不說高考錄取率如何，我們先看看高中的升學率。

通過圖表可以直觀看到2020年全國各省市高中錄取率的排名，除了東北邊的幾個省份以及幾個大城市，其他省份基本也就是50%-60%之間。

也就是說，初中畢業有將近一半的同學要去職高院校學習專業技能，喪失了走“高中—大學”這一康莊大路的機會。當然，他們后面可以通過成人高考、專升本等方法，重新獲得大學本科以及以上的學歷。

但是，能看到這篇文章的人，一般職高的環境是什么樣的，別說你不知道，讓你孩子去，反正后面還有機會曲線救國，愿不愿意？

再把目光放回廣州，數字更加觸目驚心，47.58%的錄取率，比本來就不高的廣東省的55.63%的錄取率，還要低不少。

撇開一線城市的土著不說，其他新一線人是怎么從小鎮小村，千軍萬馬中殺過來，高考、就業、買房，一步步才在新城市扎根落腳的？回望來路，相信誰也沒有底氣對著自己的小孩說什么“學歷不是一切，學歷不代表什么”。

這就是為什么幾乎所有的家長未必愿意換更好的房子，卻都愿意在自己的能力范圍內，盡量讓孩子上更好一點的學校。競爭少一點，機會多一點。

越秀區逼仄窘迫的小巷子里住著多少為了學位，克服了心理障礙，掏出大幾百萬，讓全家生活品質退回十幾、二十幾年的家庭啊！不知道在午夜醒來的時候，從老破小的窗戶望向外面的白月亮，這些家長們會不會產生“究竟值不值”的自我懷疑？

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今年五一，我回了趟老家——湖南的一個地級市。

眾多的知名開發商都在高鐵附近的新城區開發了大型花園小區，比如恒大、碧桂園（9盤聯動）、華遠、宏宇等等。據我有限的觀察和打聽，賣得最好的還是大型小區+名校配建的“學位房”。

房產+學區=溢價，誰用誰知道。

這些樓盤直接就把名字起成“碧××學府1號”、“×大×城學府”，生怕別人不知道自己是學位房。

更有財大氣粗的開發商直接引來了全湖南人都認的頂級名校“長郡”和“雅禮”來開分校。這不算什么，畢竟在長沙，雅禮下面就掛了20個分校，長郡下面掛了25個分校，專業批量生產名校。

這一招，用得最好的莫過于當年大名鼎鼎的“鬼城”鄂爾多斯。自從2011年樓市閃崩之后，鄂爾多斯作為炒房失敗的實例登上了新聞頭條，一時被世人所知。

前些年我還曾經去過鄂爾多斯，城市界面非常漂亮，園林綠化做得好，高樓林立。除了，沒人。

當地政府深知這幫被套死的炒房客不靠譜，自創了一招：通過把名校資源遷移到新城區，把“鬼城”學區化花了七八年時間，硬是靠著本地家長自救，走出了一條原地復活的路子，把房價由2000直接干到了12000。

最后

關于教育，最諷刺的是，談起來高談闊論全是理論，做起來身體很誠實乖乖買學區房的都是同一撥人。不到你孩子上學那一刻，你永遠也不知道自己會做什么。不管這是主動選擇，還是大環境裹挾，身不由己。

問題來了：學區房，買，還是不買？

劃重點干貨：學區房=房產+學票。房產是房產的邏輯，學票價值卻有很大的政策風險，尤其是目前全國打壓學區房炒作、教育平權的大環境下。

無論廣州還是全國其他城市，教育改革的方向都是教育公平化。公民同招、集團化辦學、多校劃片、電腦派位、學位鎖定降低學區房流動性，就是要打破房產=小學學位=初中學位這種一對一高確定性的預期。

長期來看，學區房的價值會削減和弱化，投資不宜。短期來看，如果有明年入學的小學雞，今年可能是相對高確定性學區房的末班車了，需要抓住最后的窗口期。

即使純剛需要買學位房，也要特別小心區域板塊和產品的選擇。一套房中，學票價值占比越大，房產本身價值越弱，越不值得購買。

比如，越秀區剛超30平米的老破小，樓齡老舊，幾乎沒有居住屬性和金融屬性，學票的價值占比過大，約等于買學票送房子。這種房子需要遠離，即使總價再便宜。

而對開發商以學區名義炒作的一手樓盤，一定要謹慎入手，以免最后學位不能落地。

摘自《中國證券報》