淺析房地產項目的成本核算及成本控制措施

田斐

【摘要】本文以此為背景，闡述了房地產項目加強成本核算的重要性以及成本核算的項目分類，同時結合筆者多年實踐工作經驗分析了房地產成本核算中存在的問題，并在最后給出了房地產項目的成本控制措施，旨在為房地產行業經濟效益最大化的實現提供些許參考。

【關鍵詞】成本核算;控制措施;房地產

1、房地產項目加強成本控制的重要性

在房地產項目的財務核算流程中，成本管理貫穿始終，同時成本核算也是房地產項目建設過程中最重要的核心工作內容之一，能否進行有效的成本控制將直接影響房地產企業的經營結果，因此不管如何強調其重要性都不為過。由于房地產項目自身的獨特性，因此房地產企業的生產經營過程與其他行業相比有較大不同，同時房地產項目的成本構成相較其他制造業也要復雜得多。一方面房地產項目的開發周期比較長，另一方面房地產項目的資金需求量也十分巨大[1]，所以在實際的項目開發過程中，房地產企業必須對項目成本進行精細化管控。在實際的房地產項目的成本管理包括前期拿地的成本預測、開發過程中的成本核算、項目完工后的成本清算等諸多環節，這些環節對最終的成本控制效果都有很大影響，能否在所有環節中實施有效的成本控制將直接決定項目最終的收益情況。

2、房地產成本核算存在的問題

2.1成本核算對象確定不合理

在房地產項目的成本管理中需要合理確定成本核算對象才能實現較為精確的成本核算，但在實際操作過程中也并非對于成本核算對象劃分的越詳細越好。一方面，如果成本核算對象的劃分過于粗略，則必然導致核算結果與實際情況出現較大偏差，這對于項目的成本分析和管理都是不利的，但另一方面，如果成本核算對象的劃分做到事無巨細的程度也是得不償失的，因為過細的劃分必然會導致工作量的成倍增長，在嚴重影響成本核算工作效率的同時，也增加了許多不必要的人工成本。

因此，房地產項目成本核算對象劃分的顆粒度問題是對項目管理者實際工作經驗和能力的一項考驗，只有對成本核算對象進行恰到好處的劃分，才能在確保在可接受的工作效率下實現成本核算精確性的最大化。

2.2成本核算的歸集與分配隨意

房地產開發企業應根據核算對象進行成本歸集分配，然而在實際核算工作中，在一定程度上存在著通過調節成本達到企業經營目標利潤的情況。在產品業態成本分配中在銷售好價格高的產品業態和滯銷或價格低的產品業態之間調節成本，在完工與未完工產品之間、公共配套費的分攤上也存在此類現象[2]。

過度的人為干預帶來了成本確認結果的不準確，導致會計信息披露不準確、成本分析結果偏離實際。另外成本核算過程中涵蓋不全也使成本分配存在漏洞。

2.3開發項目核算利潤不夠準確

房地產行業不同于其他制造類行業的一大特點在于其實際工作中的賬務處理需要以收到收款方發票或工程款的實際支出作為成本確認的依據，但與此同時由于房地產項目工程開展周期較長，實際的工程款支付也很容易滯后于工程的實際進度，這些情況都會造成成本核算過程中少記漏記的問題。因此，在房地產項目的成本核算過程中，財務部門需要俞渝業務部門和施工建設部門積極溝通，實現信息的互通有無，通過對項目施工真實進度的把控將實際已經完工必然產生成本支出的部分納入到成本核算，從而避免少計漏計現象，讓成本核算進度和實際工程進度保持同步。

3、房地產項目的成本控制措施

3.1項目決策過程成本控制

房地產項目建設由于其時間跨度大且資金調用多，因此成本控制的范疇絕不僅限于項目開發過程之中，實際上在項目決策過程中就成本控制的需求就已經出現。所謂凡事預則立不預則廢，如果房地產企業的管理者沒有在項目決策過程中重視成本控制的意識，則可能在項目啟動的第一天就已經注定項目必然虧損的命運。為了實現項目決策過程中的成本控制，房地產企業的管理者必須首先梳理清楚決策過程中的成本控制框架，并能有效使用成本控制框架對決策過程中成本控制存在的問題逐一排查，并在決策階段提前采取有效措施來解決發現了問題，只有不將潛在問題帶入到項目實際開發過程中，才是真正有效用的成本控制。

在實踐中，處于項目建設和運營初期階段的房地產企業，在項目選址和決定建設規模的過程中，應該對國內市場情況和整個國內房地產市場進行綜合分析，來為是否應該承接該項目的決策提供可靠的數據支撐，并在此基礎上制定詳細的項目實施方案。

3.2項目準備過程成本控制

房地產企業在項目準備過程中的主要任務是根據項目決策階段制定好的實施方案開展項目啟動的各項準備工作，而在這一過程中依然包含大量和成本控制有關的工作內容，其中最關鍵的部分在于通過項目設計實現嚴格、科學的成本管理，只有設計階段的事無巨細才能讓項目開始施工前對所有環節成本支出進行較為精確的估算，做到心中有數，才能實現真正有效的成本控制。而在項目設計之外，和成本控制直接相關的還有對于招標的監管工作。

招標工作的開展必須嚴格遵守國家的法律法規和相關政策，開展招標工作必須以公平公正公開為基本原則，同時設計科學合理的招標依據，確保能夠通過最小的投入換來符合各項政策規定和技術標準的招標結果[3]。因此房地產企業在為項目工程選擇承建商的過程中，必須嚴格考察施工方的硬實力和軟實力，其中應格外關注承建商的歷史信用記錄，避免選擇信譽存在污點的承建商而帶來各種意想不到的麻煩，選擇靠譜的承建商可以有效幫助房地產企業在項目實施過程中減少各種額外成本支出，對成本控制的影響非常巨大。

3.3項目施工過程成本控制

項目施工過程中的成本控制關鍵核心在于抓住合同管理和施工現場管理兩大要點。一方面，房地產企業必須對合同管理工作進行完善，通過對合同簽訂制定標準流程的方式讓簽訂過程保持足夠的嚴謹性，確保合同條款中每一條都有足夠的合理性，不會造成公司額外的成本支出[4]。為了進一步提高項目建設合同的管理力度，房地產公司要嚴格控制合同的特定內容，通過聘請專業律師幫助企業從專業的角度檢查合同，避免不必要的問題和爭議，保證合同相關詞語的合理性。

3.4項目銷售過程成本控制

很多企業在房地產項目竣工后就放松了對于成本的控制，其實房地產銷售過程中依然存在許多成本浪費的情況，其中最主要的就是銷售環節的人力成本。因此房地產公司需要樹立在銷售過程堅持成本控制的理念，通過完善的銷售人力資源管理機制實現公司對于銷售過程的全盤掌控，通過培訓強化銷售人員的責任意識和成本意識，通過監督及時發現銷售過程中存在的成本浪費問題并及時糾正解決。對于房地產企業來說，銷售環節的獲客預算往往是固定的，因此通過銷售環節的成本控制措施實現獲客成本下降則代表使用相同的獲客預算可以帶來更多的銷量，從而減少地產項目的銷售周期，促進企業資金的快速回收于公司業務的健康穩定發展。

結語：

綜上所述，房地產行業當前的成本核算存在諸多問題，這些問題的存在將導致房地產項目成本的失控，最終對整個行業的健康發展都有很大的負面影響。而想要實現房地產項目的成本控制，就必須從項目決策、項目準備、項目施工以及項目銷售四大關鍵環節進行全過程管控，才能真正實現房地產項目利潤的最大化。

參考文獻：

[1]陳小玉.房地產開發成本核算方法及成本控制對策研究[J].企業改革與管理，2018（24）：124+130.

[2]周緒娟.析房地產企業成本核算存在的問題與對策[J].管理學家，2014（18）：440-441.

[3]胡鋒，劉輝照，傅言杰.對房地產成本控制策略的相關研究[J].科技經濟導刊，2019（06）：232-232.

[4]孫道琴.“營改增”對房地產開發企業成本管理的影響及應對措施[J].住宅與房地產，2017（6）.