淺談不動(dòng)產(chǎn)交易中的無(wú)權(quán)處分與善意取得研究

林大

【摘要】在整體法律制度當(dāng)中，相應(yīng)的無(wú)權(quán)處分以及善意取得是《合同法》以及《物權(quán)法》中的兩種法律制度，在具體的應(yīng)用過(guò)程中，無(wú)權(quán)處分是善意取得得以有效開(kāi)展的前提，然而相應(yīng)的物權(quán)取得并不能夠必然導(dǎo)致善意取得發(fā)生，因此，二者在具體的應(yīng)用過(guò)程中存在一定程度的內(nèi)在聯(lián)系，但又有著本質(zhì)上的區(qū)別，在具體應(yīng)用過(guò)程中，需要對(duì)二者的關(guān)系及內(nèi)在聯(lián)系進(jìn)行有效的探究，進(jìn)而使相應(yīng)的法律在使用過(guò)程中能夠獲得較為優(yōu)質(zhì)的理論基礎(chǔ)。在具體的研究過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)充分使用公信的原則，而根據(jù)相應(yīng)的公信力原則，在具體的應(yīng)用過(guò)程中，傳統(tǒng)意義上的善意取得既能夠適用于相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)交易，而不動(dòng)產(chǎn)其公示方式以登記為主，相應(yīng)的登記同樣可以產(chǎn)生有效的公信力。此外，善意取得在其制度建議的過(guò)程中，其真正前提并不為公信力。而取決于無(wú)權(quán)處分現(xiàn)象的發(fā)生。由此，在相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中，同樣存在無(wú)權(quán)處分。相應(yīng)的無(wú)權(quán)處分同樣適用于善意取得，在對(duì)二者進(jìn)行試用過(guò)程中，需要對(duì)適用原則及物權(quán)優(yōu)先原則進(jìn)行有效的區(qū)分，并且對(duì)善意取得制度予以?xún)?yōu)先性的使用。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)交易;無(wú)權(quán)處分;善意取得

1、無(wú)權(quán)處分及善意取得所具有的相互關(guān)系

1.1二者所存在的內(nèi)在聯(lián)系

無(wú)權(quán)處分就其自身制度而言，是無(wú)權(quán)處分人私自對(duì)他人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分，并在此之后，僅有經(jīng)權(quán)利人責(zé)任或者相應(yīng)的無(wú)權(quán)處分人依照相應(yīng)的法律，對(duì)相應(yīng)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分權(quán)予以取得時(shí)，該處分合同可以具有法律效力，該制度是我國(guó)合同法中的重要制度之一。而善意取得，在應(yīng)用過(guò)程中，是指無(wú)處分權(quán)人擅自對(duì)他人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理，而第三人善意受讓?zhuān)⑶覍?duì)相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)予以實(shí)際性獲得，則按照相應(yīng)的法律即時(shí)獲取相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。該制度是我國(guó)物權(quán)法當(dāng)中的重要制度之一。上述兩項(xiàng)法律在具體的應(yīng)用而言，具有較為突出的內(nèi)在聯(lián)系，其所存在的共性主要表現(xiàn)為，二者的實(shí)際落腳點(diǎn)均在對(duì)無(wú)權(quán)處分所產(chǎn)生的物權(quán)問(wèn)題進(jìn)行有效的解決，由此，對(duì)二者所存在的密切關(guān)系進(jìn)行有效的探索，是對(duì)現(xiàn)行法律有效適用的重要前提。

首先，無(wú)權(quán)處分是善意取得得以實(shí)施的必要前提，相應(yīng)的無(wú)權(quán)處分制度，預(yù)約善意取得制度所存在的內(nèi)在聯(lián)系主要表現(xiàn)為，善意取得是需要以無(wú)權(quán)處分為依托才可實(shí)施。由此，只有當(dāng)無(wú)權(quán)處分問(wèn)題予以發(fā)生，相應(yīng)的善意取得問(wèn)題才可以產(chǎn)生。在具體的實(shí)踐過(guò)程中，如果出讓人是有權(quán)處分人則相應(yīng)的善意取得并不存在。

第二，無(wú)權(quán)處分并非一定會(huì)導(dǎo)致善意取得，雖然在具體的實(shí)踐過(guò)程中，相應(yīng)的無(wú)權(quán)處分是善意取得得以實(shí)踐的重要依托，而具體的應(yīng)用過(guò)程中，善意取得卻僅僅為無(wú)權(quán)處分的可能導(dǎo)致后果之一，而并非必然性后果。其原因主要為相應(yīng)的無(wú)權(quán)處分在發(fā)生之后，可能產(chǎn)生諸多現(xiàn)實(shí)性的法律后果，而如果相應(yīng)的受讓人為善意，并且已經(jīng)在實(shí)際上獲得了相應(yīng)的受讓財(cái)產(chǎn)，則無(wú)論雙方所存在的合同是否具有法律效益。依照我國(guó)《物權(quán)法》，均會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的善意取得后果，而如果受讓人為惡意，或者相應(yīng)的受讓人為善意，但從實(shí)際而言并未對(duì)相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)予以獲得，則依照相應(yīng)的法律，并不會(huì)產(chǎn)生善意取得后果。而法律在履行過(guò)程中，之所以對(duì)相應(yīng)的善意取得進(jìn)行條件約束。其目的是在于無(wú)權(quán)處分僅僅為與處分合同效力相關(guān)的一種制度，而善意取得在應(yīng)用過(guò)程中則與物權(quán)歸屬具有一定程度的必然聯(lián)系，因此，在具體的應(yīng)用過(guò)程中，需要對(duì)無(wú)權(quán)處分所產(chǎn)生的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的探究。

1.2無(wú)權(quán)處分與善意取得所存在的區(qū)別

首先，二者在立法目的上具有一定程度的差異性特征，在各國(guó)進(jìn)行立法實(shí)踐過(guò)程中相應(yīng)的無(wú)權(quán)處分與善意取得制度均存在一定程度的現(xiàn)實(shí)差異，并且二者的制度價(jià)值有著極大的差異性特征。無(wú)權(quán)處分制度的主要的立法目的在于對(duì)無(wú)權(quán)處分所導(dǎo)致的諸多合同效率問(wèn)題進(jìn)行有效的解決，對(duì)何種情況下合同有效，或何種情況下合同無(wú)效進(jìn)行有效的探究。而善于取得在具體的應(yīng)用過(guò)程中，則對(duì)無(wú)權(quán)處分所產(chǎn)生的各類(lèi)物權(quán)歸屬問(wèn)題進(jìn)行有效的解決。其主要目的在于對(duì)何種情況下，可以讓何人對(duì)相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)予以善意取得進(jìn)行探析。因此就其立法目的而言，二者有著極為突出的差異性變化。

第三，二者所存在的價(jià)值追求有著極為突出的差異性特征。無(wú)權(quán)處分在應(yīng)用中，其價(jià)值追求在于對(duì)合同法中的合同自由予以有效的體現(xiàn)，并且對(duì)私法自治的精神進(jìn)行有效的強(qiáng)調(diào)。而善意取得在具體的應(yīng)用過(guò)程中，其主要的立法追求價(jià)值在于對(duì)相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)予以明確，并且在于對(duì)相應(yīng)的交易安全予以保障。由此，在各個(gè)國(guó)家進(jìn)行善意取得制度的制定過(guò)程中，相應(yīng)的受讓人在基于善意的情況下，對(duì)實(shí)際財(cái)產(chǎn)予以獲得，并可依照相應(yīng)的法律獲得相應(yīng)財(cái)產(chǎn)所具有的財(cái)產(chǎn)權(quán)。由此可見(jiàn)，相應(yīng)的善意獲取制度在具體的落實(shí)過(guò)程中，其主要的制度追求在于相應(yīng)的合同自由，并且是在特定的情況之下對(duì)相應(yīng)的社會(huì)公共利益予以有效的保障，并且對(duì)相應(yīng)的交易安全進(jìn)行有效的保護(hù)。

2、對(duì)無(wú)權(quán)處分與善意取得的法律適用進(jìn)行探析

首先，需要對(duì)區(qū)分適用原則予以有效的遵守，從其性質(zhì)而言，二者屬于截然不同的兩種法律制度，并且在適用度上需要進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)別，具體而言，應(yīng)當(dāng)對(duì)相應(yīng)的物權(quán)處分行為進(jìn)行探究。當(dāng)對(duì)合同效力進(jìn)行認(rèn)同時(shí)，需要根據(jù)合同法相應(yīng)的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓合同的效力予以有效的認(rèn)定。如果相應(yīng)的處分人不能夠獲得授權(quán)，或者通過(guò)其他方式對(duì)相應(yīng)的處分權(quán)與有效的獲得，則其所簽署的合同為無(wú)效合同。然而在具體的物權(quán)歸屬確定過(guò)程中，則需要充分對(duì)《物權(quán)法》予以有效的考量，由此當(dāng)相應(yīng)的受害人，在受傷過(guò)程中如果出于善意，并且相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)被實(shí)際獲得，則可對(duì)相應(yīng)的物權(quán)法與依據(jù)，如若在具體的涉案過(guò)程中為非善意表現(xiàn)，或者在具體的財(cái)務(wù)獲取過(guò)程中并未直接性地獲得相應(yīng)財(cái)產(chǎn)，則按照相應(yīng)法律不能夠獲得相應(yīng)的物權(quán)。

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