探究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要稅種稅務(wù)籌劃要點(diǎn)

【摘要】當(dāng)前國(guó)家稅收方面的法律體系逐漸完善，更陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)的稅收政策，稅務(wù)籌劃在企業(yè)發(fā)展中的作用愈加關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的主要稅種有：土地增值稅、企業(yè)所得稅以及增值稅，文中對(duì)其籌劃方式與有效措施進(jìn)行探析，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展提供一些幫助。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);土地增值稅;所得稅;增值稅;稅務(wù)籌劃

實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)行中會(huì)涉及到的主要稅種有土地增值稅、增值稅以及企業(yè)所得稅，而諸多稅種都需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展保駕護(hù)航。

1、土地增值稅方面的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)

遵照當(dāng)前土地增值稅方面的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)建造、出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅中，增值額沒(méi)有超過(guò)扣除金額合計(jì)20%的，土地增值稅是免收的，如果超過(guò)了20%，需要遵照適用稅率、增值額等進(jìn)行計(jì)稅繳納，也就是說(shuō)，20%增值率屬于是起征點(diǎn)，并不是如同個(gè)人所得稅當(dāng)中的免征額，如果增值率超出20%，需要就全部增值額來(lái)計(jì)稅繳納，房地產(chǎn)企業(yè)要遵照這樣的臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。倘若房地產(chǎn)企業(yè)屬于集團(tuán)公司的成員單位，針對(duì)集團(tuán)內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價(jià)實(shí)施合理籌劃，對(duì)集團(tuán)的整體稅負(fù)進(jìn)行有效優(yōu)化，優(yōu)化其整體成效，這樣會(huì)獲得事半功倍的成效。如果甲方項(xiàng)目成本都是集團(tuán)當(dāng)中乙方建設(shè)單位所投入的，乙方在市場(chǎng)成本當(dāng)中具有一定優(yōu)勢(shì)，也就是同樣情況下，單方建設(shè)成本比市場(chǎng)價(jià)格要低，可以適當(dāng)把乙方收入提升到市場(chǎng)價(jià)格[1]。如果乙方單位是增值稅的一般納稅人，因?yàn)樵鲋刀惥哂械侄愋?yīng)，甲方提高成本就是乙方收入增加，不考慮印花稅等諸多稅費(fèi)產(chǎn)生的影響，那么甲方減少土地增值稅的應(yīng)納稅額，就是集團(tuán)整體提升的稅前收益額。此種方案主要針對(duì)的是普通型標(biāo)準(zhǔn)住宅，在未實(shí)施籌劃以前，土地增值的增值率比20%稍高，小幅度調(diào)整成本，就能夠?qū)崿F(xiàn)把增值稅變成零稅負(fù)的目標(biāo)，其具有非常良好的操作性與可行性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上游供應(yīng)商如果在集團(tuán)之內(nèi)有替代公司，所有開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中的稅費(fèi)皆可使用此方式進(jìn)行籌劃，比如前期的建設(shè)規(guī)劃以及建筑、安裝、精裝修、外網(wǎng)、園林等工程，這是因?yàn)椋诤侠韮r(jià)格范圍的籌劃，合理減少增值額降低增值率，在清算項(xiàng)目工程的土地增值稅的時(shí)候，適用低檔的土地增值稅稅率，實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)的目標(biāo)，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

實(shí)操過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遵照項(xiàng)目特性，在合理范圍內(nèi)實(shí)施集團(tuán)內(nèi)的價(jià)格籌劃，不要盲目實(shí)施超出市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整。稅務(wù)機(jī)關(guān)可遵照相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)納稅進(jìn)行調(diào)整，企業(yè)和關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)來(lái)往中，不滿足獨(dú)立交易原則而降低企業(yè)、關(guān)聯(lián)方應(yīng)繳納所得稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)利遵照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行合理調(diào)整，調(diào)整企業(yè)納稅不僅有補(bǔ)征稅款，還要依據(jù)國(guó)家規(guī)定進(jìn)行利息加收。

基于籌劃工作的實(shí)際開(kāi)展，能夠?qū)崿F(xiàn)降低土地增值稅的目標(biāo)。同時(shí)增加公共配套設(shè)施方面的成本投入，有助于對(duì)小區(qū)環(huán)境的改善，確保居民的滿意程度，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，讓企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)得以提升。另外在合并清算多個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，可對(duì)多期的土地增值額、增值率實(shí)施加權(quán)平均運(yùn)算，基于此來(lái)減少其中分期較高的增值率，實(shí)現(xiàn)降低稅額的目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)這一統(tǒng)籌目標(biāo)的前期，在辦理建筑工程項(xiàng)目規(guī)劃許可證以及施工許可證的過(guò)程當(dāng)中，要提前規(guī)劃、明確土地增值稅的清算單位，盡量在同一期中實(shí)施分區(qū)報(bào)建，這樣才能夠通過(guò)稅務(wù)局的審核，只能夠進(jìn)行分期清算的方式會(huì)讓企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)更為嚴(yán)重。同時(shí)各地在政策執(zhí)行中存在地區(qū)差異，企業(yè)開(kāi)展稅務(wù)籌劃之前一定要對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行深入了解，對(duì)清算單位的判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)可把原來(lái)的毛坯產(chǎn)品交付，改變成為精裝交付模式，強(qiáng)化提升產(chǎn)品成本更能夠提升售價(jià)，實(shí)現(xiàn)減少土地增值稅的籌劃目標(biāo)。依據(jù)國(guó)家相關(guān)細(xì)則中的規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用當(dāng)中的利息資金支出，可遵照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)計(jì)算分?jǐn)偅瑫r(shí)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的證明，可基于事實(shí)進(jìn)行扣除，可是最高不能超出商業(yè)銀行中同類、同期貸款利率的計(jì)算金額。無(wú)法提供證明的，基于項(xiàng)目地價(jià)款、開(kāi)發(fā)成本整體的5%進(jìn)行扣除處理[2]。

2、企業(yè)所得稅方面的籌劃

企業(yè)在諸多出差以及會(huì)議等費(fèi)用的支出方面要細(xì)化入賬，基于非業(yè)務(wù)招待費(fèi)相關(guān)費(fèi)用實(shí)施據(jù)實(shí)全額的扣除，提升企業(yè)利潤(rùn)收益。

2.1集團(tuán)內(nèi)部?jī)r(jià)格

遵照土地增值稅的籌劃方式，對(duì)前述方案進(jìn)行延伸，在建筑企業(yè)的很多供應(yīng)商鏈條當(dāng)中，企業(yè)基于定率方式進(jìn)行企業(yè)所得稅的繳納，滿足小微企業(yè)的條件，稅前利潤(rùn)條件相同的情況之下，企業(yè)繳納的所得稅比較少。

2.2業(yè)務(wù)招待費(fèi)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在自身運(yùn)營(yíng)工作的實(shí)際開(kāi)展中，出現(xiàn)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)用相互關(guān)聯(lián)的資金支出，有的金額比較大，相關(guān)企業(yè)要將其在類別方面進(jìn)行區(qū)分，這樣才能夠降低所得稅的稅收所得額。

3、增值稅方面的籌劃

3.1合理選擇綠化苗木

遵照新制定的增值稅相關(guān)規(guī)定，苗木采購(gòu)中可基于收購(gòu)價(jià)格的9%實(shí)施增值稅進(jìn)項(xiàng)的計(jì)算抵扣。

3.2合理選擇供應(yīng)商

供應(yīng)商選擇實(shí)際上就是基于對(duì)一般納稅人、小規(guī)模納稅人的選擇進(jìn)行物資采購(gòu)，但是在實(shí)際合作的過(guò)程當(dāng)中不可以一概而論，要依據(jù)實(shí)際情況來(lái)選擇最佳的供應(yīng)商。在對(duì)不同供應(yīng)商的材料報(bào)價(jià)情況進(jìn)行比較之后，能夠獲悉，企業(yè)的采購(gòu)部門不能只是基于供應(yīng)商報(bào)價(jià)來(lái)對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行選擇，需要對(duì)其增值稅進(jìn)行充分考量，并且兼顧價(jià)外稅因素，對(duì)不同類型的供應(yīng)商進(jìn)行合理的組合選擇，基于此達(dá)成減少企業(yè)成本資金投入的目標(biāo)[3]。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地招拍掛以前，一定要遵照政府公示出來(lái)的規(guī)劃指標(biāo)，制定出完善、合理的建筑方案預(yù)算指標(biāo)，遵照經(jīng)濟(jì)技術(shù)相關(guān)指標(biāo)實(shí)施成本估計(jì)，兼顧前期墊付出去的資金成本，依據(jù)預(yù)計(jì)銷售價(jià)格實(shí)施測(cè)算、預(yù)計(jì)稅負(fù)與損益測(cè)算的結(jié)果，同時(shí)對(duì)不同的地價(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)成本、售價(jià)以及能夠進(jìn)行稅務(wù)籌劃的內(nèi)容進(jìn)行模擬與分析，找出地價(jià)不同時(shí)，企業(yè)可以獲得的凈損益，有助于企業(yè)在土地競(jìng)拍時(shí)的應(yīng)變能力，用低于標(biāo)的價(jià)格獲得土地。在整個(gè)項(xiàng)目工程的施工期間開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作，是長(zhǎng)期且涉及范圍廣泛的一項(xiàng)工作，在集團(tuán)式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)中，需要對(duì)所有供應(yīng)鏈實(shí)施聯(lián)合籌劃，以確保集團(tuán)的整體利益最大化。要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的財(cái)務(wù)工作者，甚至是所有參建節(jié)點(diǎn)當(dāng)中的工作者，具備籌劃大局的意識(shí)，在簽訂合約之前就明確此項(xiàng)業(yè)務(wù)會(huì)對(duì)企業(yè)稅務(wù)、損益等產(chǎn)生的影響，在事前就進(jìn)行合理管控，基于此，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]湯曲鈴.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃思路的探討[J].現(xiàn)代商業(yè)，2020（06）：60-62.

[3]鐘金梅.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃若干問(wèn)題的相關(guān)研究[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2020（02）：34-35.

作者簡(jiǎn)介：

吳競(jìng)，男，1977年2月出生，漢族，湖南省株洲市人，大學(xué)本科學(xué)歷，會(huì)計(jì)師職稱，從事房地產(chǎn)行業(yè)，研究方向：房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)稅務(wù)籌劃。