建筑面積計算規(guī)則的差異性研究

肖 燁

1 概述

建筑面積計算是每個建筑設(shè)計項目成果的重要組成部分，也是建筑師在建筑設(shè)計過程中的一項主要工作。建筑面積相關(guān)數(shù)據(jù)限定了建設(shè)用地范圍內(nèi)要建造的建筑量的大小。建筑師作為建筑前期的策劃者和規(guī)劃者，有義務(wù)控制好設(shè)計建筑面積數(shù)據(jù)與最終測量師的房產(chǎn)測繪面積的一致性，應(yīng)當綜合分析研究相關(guān)專業(yè)的法規(guī)(規(guī)則)，結(jié)合自身行業(yè)規(guī)范，以全方位的標準來控制建筑設(shè)計面積，滿足各個相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的審查、報建、控制的需求。

2 建筑面積計算的主要規(guī)范與規(guī)則

1)為完善和統(tǒng)一建筑面積的計算范圍和計算方法，2005年4月建設(shè)部標準定額所對原《建筑面積計算規(guī)則》予以修訂并改名為GB/T 50353-2005建筑工程建筑面積計算規(guī)范，自2005年7月起實施至今，《建筑面積計算規(guī)則》在建筑工程造價管理方面起著非常重要的作用。對商品住宅建筑，1995年建設(shè)部發(fā)布《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》于同年12月1日起施行。2)由國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2000年 2月22日發(fā)布新版 GB/T 17986.1-2000房產(chǎn)測量規(guī)范于2000年8月1日開始實施，由建設(shè)部和國家測繪局歸口管理，適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗鄰居民點的房產(chǎn)測量。《房產(chǎn)測量規(guī)范》的第一單元的主要內(nèi)容是關(guān)于房屋面積測算規(guī)定。3)城市規(guī)劃管理的重要手段之一就是控制所規(guī)劃地塊的建筑總量，因此建筑面積計算也是項目規(guī)劃報建的最基本的指標。4)國家和地方的建設(shè)主管部門在單項建筑設(shè)計規(guī)范中有時也會提出針對此類建筑的面積計算的方法，如GB 50096-1999住宅設(shè)計規(guī)范(2003版)就有“技術(shù)經(jīng)濟指標計算”內(nèi)容。

3 建筑面積計算規(guī)范主要條文的解析

3.1 《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算原則的要點分析

1)計算面積范圍限定原則。規(guī)范的3.0.1及3.0.3條明確規(guī)定建筑面積計算的外輪廓界面，是以勒腳以上外墻結(jié)構(gòu)外邊線計算，強調(diào)的是“結(jié)構(gòu)”的外邊線。這是一般原則，也有特例。在3.0.21條，要求“以幕墻作為圍護結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計算建筑面積”。同樣，3.0.22條要求“建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積”。3.0.23條“建筑物內(nèi)的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計算”。理解為該變形縫不管是否可以利用，都應(yīng)計入建筑面積。2)高度計算原則，以2.2 m作為臨界高度。規(guī)范的3.0.1-1條規(guī)定2.2 m及其以上者應(yīng)計算全面積，不足者，按1/2計。其后的3.0.2條～3.0.14條均有對此臨界高度在不同情況下的說明。對斜頂(面)3.0.1-2條是以2.10 m作為分界高度的。同樣3.04條對特例進行補充。3)對某些建筑特殊部位的計算原則。3.0.18條規(guī)定“建筑物的陽臺均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計算”，此條的解釋條文中明確，無論何種形式的陽臺均按水平投影面積的1/2計算。3.0.17條“有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算”;3.0.24條“無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯不計算面積”。

3.2 《房產(chǎn)測量規(guī)范》計算原則的要點分析

1)計算面積范圍限定原則。8.1.2條房屋的建筑面積定義“房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積”，理解為按建筑的最外邊線計算，不需區(qū)分建筑外界面的材質(zhì)。2)高度計算原則，以2.2 m作為臨界高度。規(guī)范的8.2.1條規(guī)定2.2 m及其以上者應(yīng)計算全面積。8.2.3條a)規(guī)定“層高小于2.20 m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20 m的地下室和半地下室。不足者，按1/2計”。3)對某些建筑特殊部位的計算原則。8.2.1條f)“挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算”，8.2.2條c)“未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算”。8.2.1條g)“屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算”，8.2.2條d)“無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算”。8.2.1條o)“有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積”，8.2.3條j)“與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫不計算建筑面積”。

4 建筑面積計算規(guī)范(規(guī)則)的差異性研究

1)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》與《房產(chǎn)測量規(guī)范》的計算規(guī)則適用性。上述內(nèi)容是選擇了兩個規(guī)范的主要關(guān)鍵性條文，仔細解讀逐一對照，不難發(fā)現(xiàn)這些規(guī)定性條文不同程度上有著差異，往往按《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算出來的面積值要小于按《房產(chǎn)測量規(guī)范》計算出來的面積值。這就給實際運用時帶來困難，需要我們根據(jù)所計算面積成果的目標用途來確認適用條文。《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》“適用于新建、擴建、改建的工業(yè)與民用建筑工程的面積計算”。所以建筑設(shè)計時計算建筑面積應(yīng)當依此為規(guī)則計算面積結(jié)果，用于建筑規(guī)模控制、項目報建、工程造價等。而對于用于房屋建筑權(quán)屬認定的面積指標值，則應(yīng)采用《房產(chǎn)測量規(guī)范》的計算原則。2)建筑面積計算的規(guī)則方法的外延。規(guī)劃主管部門對建筑面積的管理是以計入容積率的部分建筑面積作為依據(jù)的，而容積率指標是由控制性詳細規(guī)劃或土地出讓時所規(guī)定的條件決定的。僅滿足容積率指標的所核定建筑面積只是整個項目可建建筑面積的一部分，整個項目總建筑面積大于核定建筑面積。而《房產(chǎn)測量規(guī)范》則是以總建筑面積為計算依據(jù)的，房產(chǎn)面積除含有計入容積率部分的面積之外，還包括分攤的地下室、機房等共用面積部分，顯然兩者有著不同的外延。3)常用建筑工程建筑面積計算差異性條目的歸類。表1是筆者結(jié)合工作實踐，以上述兩個國家規(guī)范為主線并結(jié)合上海市地方性規(guī)范將各相關(guān)規(guī)范中差異性條目進行類比的統(tǒng)計成果。使用該表可快速查找要點，提高工作效率。

表1 統(tǒng)計成果

5 建筑面積計算相關(guān)規(guī)范的部分條文的改進建議

1)關(guān)于建筑面積計算的外輪廓界面，這個建筑最重要基本界定，應(yīng)當統(tǒng)一為按建筑的最外邊線計算，不應(yīng)與面層材料相關(guān)，這樣就能保證所有建筑面積計算的起始條件一樣，避免大的誤差。2)高度計算原則，無論是否利用該空間，屋面是否為坡頂，均以2.2 m作為臨界高度，2.2 m以下不計算。簡單明了，更易把控。3)陽臺，不分住宅與公共建筑，不論封閉與否，統(tǒng)一為按一半建筑面積計算。4)室外樓梯，無論有無頂蓋，均不計入建筑面積。5)變形縫，無論是否利用該空間，與室內(nèi)是否相同，均計入建筑面積。

本文是筆者近年來運用學(xué)習(xí)研究現(xiàn)行各類建筑面積計算法規(guī)的初淺體會，以此奉獻給同行供參考，也希望就建筑面積計算規(guī)范存在的問題能得到政府相關(guān)部門重視，對有關(guān)編制、管理、技術(shù)標準歸口單位予以協(xié)調(diào)，編制單位今后在修訂時能予相互銜接，完善，進而可能把建筑和房地產(chǎn)行業(yè)等有關(guān)建筑面積統(tǒng)計的法規(guī)，歸并成為一部完善統(tǒng)一的建筑面積計算法律規(guī)則。

[1] GB/T 50353-2005，建筑工程建筑面積計算規(guī)范[S].

[2] GB/T 17986.1-2000，房產(chǎn)測量規(guī)范[S].

[3] 房地資權(quán)[2003]108號，上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規(guī)則[S].

[4] 滬規(guī)法(2000)0156號，上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定[S].