招商蛇口產業園公募REITs分析——資產篇

2021-06-02 04:56:21楊陽

股市動態分析 2021年11期

關鍵詞：基金

楊陽

2021年5月17日，首批基礎設施公募REITs獲中國證監會注冊核準，標志著市場首批產品試點工作又邁出重要一步，隨著詢價公告的發布，試點項目正式啟動發行程序。

首批獲得證監會準許注冊的公募REITs共計9單，其中博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“蛇口產園”）、紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“鹽港REIT”）、華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“張江REIT”）、東吳蘇州工業園區產業園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“東吳蘇園”）和中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“普洛斯”）5單項目底層資產屬于產業園區、倉儲物流的產權類項目，其余4單為經營權類項目。

一、蛇口產園底層資產概況

根據交易所網站發布的招募說明書等公開資料，蛇口產園公募REITs底層資產分析總結如下：

二、蛇口產園資產特點分析

從運營成熟、出租率穩定、規模適度的角度出發，原始權益人擇優選取了兩處優質產業園資產作為蛇口產園的初始資產，分別為位于深圳市南山區蛇口網谷的萬融大廈和萬海大廈。網谷系產業園是招商蛇口產業園板塊下的旗艦產品，分布于廣東深圳、江蘇南京、山東青島、湖北武漢等多個核心城市，而位于深圳市南山區的蛇口網谷尤為優質。

蛇口網谷已發展成為深圳市最具代表性和最具活力的科創類產業園區之一，是具有特殊示范和歷史意義的產業園，對于盤活存量資產、促進投資良性循環、推動基礎設施高質量發展、改革開放40周年再出發具有特殊示范意義，符合《國家發展改革委辦公廳關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（RE-ITs）試點項目申報工作的通知》及《關于做好第一批基礎設施REITs試點項目申報工作的通知》的相關指導精神，是具有特殊示范意義的項目。

（一）“三區”疊加核心地帶，區位優勢顯著

基礎設施項目所在地位于深圳市南山區蛇口網谷產業園，是中國特色社會主義先行示范區、粵港澳大灣區及前海蛇口自貿區“三區疊加”核心地帶。

蛇口片區位于深圳南頭半島東南部，東臨深圳灣片區。2011年，深圳市委、市政府相繼頒布《前海深港現代服務業合作區條例》、《前海灣保稅港區管理暫行辦法》等相關條例，將前海定位為“特區中的特區”。2018年11月，深圳市人民政府正式批復《中國（廣東）自由貿易試驗區深圳前海蛇口片區及大小南山周邊地區綜合規劃》，深圳前海蛇口自貿片區于2015年4月27日掛牌成立，是中國（廣東）自由貿易試驗區的一部分。

片區總面積28.2平方公里，分為前海區塊（15平方公里，含前海灣保稅港區3.71平方公里）和蛇口區塊（13.2平方公里），并根據產業形態分為三個功能區：前海金融商務區、以前海灣保稅港區為核心的前海園區和蛇口工業區。

蛇口產園基礎設施項目均位于蛇口工業區，重點發展網絡信息、科技服務、文化創意等新興服務業，與前海區塊形成產業聯動、優勢互補。

同時，隨著大灣區1小時經濟圈的建設，蛇口網谷運輸網絡完善、高效，可實現與全國各大經濟中心、大灣區核心城市及深圳產業樞紐及商業中心緊密相連。萬融大廈以及萬海大廈將與地鐵12號線的工業六路地鐵站緊鄰，預計將進一步增強區位優勢，帶來更高的空間使用需求。

（二）配套設施成熟、完善，經營具備可持續增長潛力

兩個基礎設施項目所處的蛇口網谷片區已形成配套完善的產城綜合體，可為園區入駐企業及員工提供全周期運營服務：園區內部配套網谷商業街，滿足園區基礎商業需求;園區周邊分布多個購物中心、商業綜合體和海上世界游客中心，形成多層次、全方位的商業配套設施;周邊三公里輻射范圍內有多個不同層次商務酒店;此外，郵局、電信、稅務機關等公共服務機構舉步即至，醫院、學校、文化藝術中心等生活配套設施齊全。

蛇口網谷配套成熟，公共服務設施齊全，經營具備可持續增長潛力。

（三）產業生態體系健全，為人駐企業提供全方位增值服務

園區服務體系健全，并擁有全生命周期的產融動體系，通過設置不同規模的產投基金，專注扶持孵化期和加速期企業發展，同時原始權益人的各產業園區為企業提供適配的產業空間載體，并對接招商局集團豐富的產業資源、場景資源和市場資源，形成完善的產業生態。

（四）租戶聚集程度高、收入穩定

基礎設施項目以科技+文化的產業類客戶為主，具有較強的產業集聚性，保障了租戶和收入的穩定性。截至2020年末，產業類客戶租賃面積占比達到75%以上、租戶數量占比達到73%以上、收入占比達到71%以上，與蛇口網谷產業園的新一代信息技術、物聯網、電子商務、文化創意四大核心產業集群定位匹配。基礎設施項目2020年末加權平均出租率恢復至90%，租金減免前2020年營收實現同比增長，疫情期間仍表現堅挺。

蛇口網谷片區規劃圖一

蛇口網谷片區規劃圖二數據來源：圖一為深圳市城市規劃協會官網、圖二為中國（廣東）自由貿易實驗區深圳前海蛇口片區官網

南方基金發布國內公募基金首份ESG投資年報

今年4月30日，南方基金率先發布國內公募基金首份ESG投資年報。公司很早就將ESG因素納入投資分析、研究和決策中，構建“事前+事中+事后”的全流程ESG投資體系，通過公司治理、社會、環境三大一級維度及各類別細分子評級主題建成ESG綜合評級體系，為客戶提供穩健收益的同時追求超額收益。

公司ESG綜合評級體系具有七大特點，分別為多維度ESG覆蓋、關注重大性議題、智慧技術提升多元數據融合、綜合外部數據完善評級、負面事件影響模型、全面覆蓋市場主體評級、評級應用于風控管理。

南方基金旗下ESG主題基金業績表現一直可圈可點。以南方ESG主題A為例，Wind數據顯示，截至5月20日，該基金今年以來、近一年、成立以來的凈值增長率分別為3.04%、67.76%、80.58%。

金鷹基金：A股投資是大類資產輪動中的較佳選項

金鷹基金近日表示，近期A股投資在大類資產輪動中已成為較佳選項。首先，針對大宗商品、比特幣等資產炒作行為，近期政策面已明確表現出抑制態度。此外，隨著印度等新興市場國家疫情的緩解，全球新增確診人數回落，供給不足引發的通脹預期也將下修，短期大宗商品價格難以大幅上漲。

其次，在政策不急轉彎，市場流動性仍保持相對合理充裕的情況下，地產、債券、貨幣基金等中短期低預期收益的資產配置領域，難以形成持續的吸引。相比之下，A股估值水平仍較為合理，配置性價比凸顯。

博道基金：二季度是基金建倉良機

盡管今年春節以來A股市場持續調整，但博道基金基金經理張建勝認為，對今年股票市場中期走勢不用悲觀，目前只是牛市中場休息，二季度預計市場將迎來播種的好時機。

他表示，根據PE倒數跟理財收益率對比，目前A股市場并不具備大熊市的基礎，而從長期看，權益投資在未來10年居民大類資產配置中占比提升是不可逆轉的趨勢。今年二季度或是新基金建倉一個較好的時點，因為今年經濟或呈現前高后低的走勢，而二季度或將迎來拐點，也將是流動性收緊預期和通脹預期的最強節點。

對于看好的行業，張建勝表示可關注啤酒、連鎖酒店、面板、云計算、醫療服務等。