購房需要避開的坑有哪些？

王玉臣

這些年商品房糾紛極多，虛假宣傳、質量問題、延期交房、延期辦證以及樓盤爛尾等問題比比皆是，引發了無數購房人維權。對于房地產開發商，不論是知名大企業，還是地方名不見經傳的小企業，為了謀取更多的利益，絲毫不愛惜自己的羽毛。這年頭，買一套令人滿意的商品房似乎成了一種奢求。為了避免買到有問題的商品房，就需要做到防患于未然，盡量避免下面這些坑。

防火防盜防虛假宣傳

或許你在街邊廣告或者售樓宣傳頁上看到過這樣的宣傳：千畝生態公園、珍稀瀕危樹種、豪華入戶大堂等博人眼球的廣告語，而實際上千畝公園遠在百里之外，瀕危樹種不過是路邊的小樹苗，入戶大堂也不過是2米寬的通道……

有不少朋友遇到過或者正在遭遇著開發商的虛假宣傳，這些年有一個很殘酷的現實：很多開發商都在玩虛假宣傳，這甚至已經成了一種常態。而在所有的商品房糾紛中，虛假宣傳這些年一直高居榜首，遙遙領先。

開發商為了謀利，在開盤銷售時，窮盡宣傳之能。但是在商品房買賣合同中，你是看不到開發商的絕大部分承諾的。恰恰相反，你會在合同中看到“銷售人員的承諾、宣傳資料、樣板房等都不是合同的組成部分，一切以合同約定及實際交付為準……”。什么意思呢？從合同來看，開發商的宣傳展示、銷售人員的承諾實際上都對其沒有任何約束力！

開發商在合同中的這種約定顯然是對自己法律風險的規避，也往往會直接導致購房者在收房時大失所望卻又難以維權。所以，購房者一定要學會鑒別開發商宣傳的真偽，甚至需要將這一點提升到“防火防盜”的等級上。

首先，把握一個基本原則，只要是合同中沒有明確約定的內容，都有很大的可能是假的，都有很大的可能是宣傳的伎倆，誤導購房者。

其次，需要分清開發商宣傳一般著重從哪些角度出發。第一，對配套設施的極力渲染是開發商最常用的手段。以云南西雙版納某度假區為例，開發商在多種媒體渠道宣傳中明確表示，小區有高爾夫球場、人工湖、三甲醫院、國際學校等對房屋價值有極大益處的配套。第二，學區房營銷也是開發商慣用的手段，學區房往往意味著房價的大幅提高。第三，對房屋高配置的鼓吹是精裝修商品房銷售的必用手段。精致的室內效果宣傳圖美輪美奐，天上地下人間少有。第四，地理位置優越、交通便利、將來的發展前景等也是不少開發商吸引購房者的著力點。而針對這些不同的內容，辨別方法有所不同。

關于配套的宣傳。按照咱們國家的法律規定，如果小區有某些配套，這些配套必然會出現在相關的規劃手續之中。所以，購房時，對于開發商宣傳的配套，咱們可以通過小區的建設工程規劃許可證附件附圖去核實，看看小區究竟是否有這方面的規劃。如果規劃中都沒有，將來幾乎不可能實現。而且，在沒有相關規劃的情況下，即使建了也是違建，隨時會被拆除。

關于學區房的宣傳。很多人買房是奔著給孩子上學用的，甚至不惜花費遠遠超過房屋本身價值的成本。然而，這些年開發商欺騙廣大業主，謊稱是學區房的事件早已屢見不鮮，在各個地方都時有發生。遇到這種情況，很多購房人心疼的可能還不是多花錢的問題，更多的恐怕是擔心因此而耽誤了孩子上學，耽誤了孩子的前程。所以，如果開發商聲稱是某某重點學校的學區房，首先要看是否寫入了合同中，只要沒有寫入合同中，說明開發商心里肯定是沒有譜的。其次可以要求開發商提供相關的政府文件，如果沒有，咱們購房人還可以去教委部門進行核實。

關于房屋的配置。千萬千萬不要只看開發商的效果圖、樣板房和沙盤，這些都是做出來的，并非真正建成的房子。如果想盡量避免掉進這些坑里，可以要求開發商提供準備購買房屋的施工圖紙進行核實。所有的房屋都應當是按圖施工的，施工圖紙所顯示出來的才是房子真正的原貌。

關于地理位置、交通及將來的發展前景。關于這方面，可以要求開發商提供這一片土地的控制性詳細規劃，同時還可以到相關部門去核實。比如前一段比較火的某開發商偽造地鐵站事件，遇到類似的宣傳，咱們可以到相關的規劃部門去核實。如果規劃上根本就沒有，那肯定是假的。不要認為開發商說什么就是什么，畢竟眼見為實，耳聽為虛。

無證的房子千萬不要購買

國家對商品房預售和現售都有很嚴格的行政許可審批。因為商品房價值很高，開發周期很長，流程很繁瑣，如果沒有嚴格的審查和程序約束，往往會產生極大的風險。尤其是期房，本身風險就極大，畢竟買的時候往往房子還沒有建起來，只是一朵“樓花”。但是房款是要預付的，而房價又極高，對于普通的家庭，需要傾一家之力，甚至兩三代之力才能買得起一套房。

這里的無證房主要是指沒有取得預售許可證或者現售許可證的商品房，取得相關許可證是能夠銷售的基本條件，如果連基本條件都達不到，將來很可能出問題。比如很多無證房由于不具備基本的手續，缺乏有效的監管，最后走向了爛尾，購房人房錢兩失。比如還有不少的無證房最終因為手續問題，哪怕沒有爛尾，最后交了房，但是房產證卻遲遲辦不下來。比如有的無證房實際上是被法院查封或正在被拍賣的房產，花了錢，房子卻拿不到。所以大家買房的時候一定要注意避免這些坑，做到以下三點：

學會看“五證”。常說的“五證”是指國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證。這“五證”中商品房預售許可證是最后一個證，如果前4個證都不具備，則無法取得最后一個商品房預售許可證的，哪怕取得了，也是違法的。咱們不僅僅要看這“五證”是否存在，還要看具體的內容，看下所購買的商品房到底是什么性質，究竟多少年產權，先后的手續是否一致。

對開發商做基本的調查了解。可以通過中國裁判文書網、中國執行信息網、企查查等方式查清開發商的相關信息，了解下這個開發商是否涉訴，以前有沒有出現過質量問題、商品房糾紛問題等，是否存在被執行的信息，進而初步判斷開發商的資信、資金能力，以及所購買的樓盤是否被查封或執行。

取得預售或現售許可證不等于一定能銷售。這一點購房者尤其需要注意，現實中，有一些樓盤雖然取得了預售許可證或現售許可證，但是因為開發商違規或者被法院執行等，已經被建設部門停辦了網簽。所以買房的時候要問清楚什么時候可以做網簽，如果簽了合同卻不能及時辦理網簽，往往意味著這個房子是有問題的。

別讓開發商轉移預售房款

按照國家商品房預售的規定，購房者支付的所有房款（包括定金、意向金、首付款、貸款）都必須打到這個項目的專項預售款賬戶上，而且在項目沒有徹底完工前，必須只能用于這個項目的開發建設，不能挪作他用。然而，很多開發商都在轉移預售房款，或者挪用預售房款。這種違法方式會大大提高樓盤爛尾的概率。雖然不是所有的轉移預售房款都會導致爛尾樓的產生，但是所有的爛尾樓都和轉移預收房款或挪用預售房款有關。

所以，購房者在支付房款的時候，務必注意收款賬戶是否合同中明確約定的這個項目的專項預售資金監管賬戶。絕大部分地方的商品房預售合同文本中對專項資金監管賬戶都有明確約定，即使沒有約定，開發商也需要在現場公示，建設部門也應當給公開。

詳細查看所簽署的每一份文件

有的業主在收房的時候，才發現自己買的房子旁邊竟然是一片墳場，有的業主發現自己的房子下面是化糞池，還有的發現自己房子幾米外就是高壓線塔……這些都屬于商品房銷售時需要公開的不利因素，有的開發商會在售樓處的某個小角落放著，有的開發商會在你簽署的一堆文件中夾雜著。購房的時候，幾乎絕大部分的人是不會認真看自己簽署的文件的。而在這些文件中，往往會包括一些關于不利因素的告知書，一些排除購房人權利的條款。

收房時發現這些問題，向開發商提出的時候，開發商往往會拿出你親筆簽字確認的內容，“看吧，我早就告訴你了！”所以，購房者簽署購房協議、簽署所有相關書面文件的時候，務必注意認真查看。開發商許諾的一百個優點可能有百分之七十以上是假的，但是當以書面方式列明不利因素的時候，幾乎百分之百是真的。

買房買得物有所值，是一件很幸福的事情；買房買得一塌糊涂，是一件很窩心的事情。因此，購房者在買房時要多思量，盡量跳過那些其實并不算是很高明的坑。