城市更新項目調研工作的應用與思考
——以重慶渝中區上大田灣老舊小區改造項目為例

王振，秦硯瑤，史靖塬，董莉莉，王奇

（1 中煤科工重慶設計研究院（集團）有限公司綠色建筑設計研究院，重慶 400016； 2 重慶交通大學 建筑與城市規劃學院，重慶 400074）

0 引言

2021 年1 月，重慶市城市提升領導小組辦公室印發了 《重慶市城鎮老舊小區改造和社區服務提升項目管理辦法》，這是國內省級層面首個出臺的專門針對城鎮老舊小區改造項目的管理辦法， 該辦法針對老舊小區的計劃、資金、設計、實施、驗收等全流程管理作出了規定[1]。重慶城鎮老舊小區改造自2018 年啟動試點，截至目前， 三年已累計啟動1842 個小區改造、 面積約3374 萬m2。按照計劃，重慶將力爭到2022 年全面實施全市1.02 億m2老舊小區的改造提升[2]。

在此背景下，為有效推進老舊小區項目實施，確保實現改造調整目標、合理制定有機更新方案、充分調動各方資源、決策發展共建綜合目標，前期調研工作顯得尤為重要。

1 上大田灣老舊小區改造項目中的調研工作

1.1 調研區域

本次改造調研的區域為渝中區上清寺街道上大田灣片區，該片區位于主城的核心地段（圖1），占地面積約為13 公頃，包括美專校街片區、觀葉山莊小區、互助理小區、富家園小區等區域（圖2）。

圖1 重慶上大田灣社區區位圖

圖2 上大田灣老舊小區改造范圍

1.2 調研目的

重慶市渝中區在近年實踐中做出了許多舊城更新項目的有益探索。2021 年3 月，渝中區正式發布《渝中區“城市雙修”總體規劃》，提出以改善交通出行、完善配套設施、彰顯歷史文化、優化城市風貌、改造老舊小區等專項行動為抓手，系統性推進渝中區生態修復、城市修補工作。

通過調研，一方面，希望客觀掌握項目本體真實情況，摸清片區的人口現狀、人口容量、戶數特征、社區內配套設施、消防與綜合管網分布及特征、建筑分布及特征、公共空間與消極空間利用現狀、存量房屋權屬關系等；另一方面，深入挖掘摸底項目所在區域的歷史文化，掌握交通內外部系統及停車容量、區域性服務功能及管理配置、現狀特征優勢及隱患短板、片區周邊產業適配等。數據信息應真實、客觀、全面。 掌握一手資料，才能以改善民生為出發點，協調多方矛盾、平衡主體各自利益關系，為下一步更新項目設計做好基礎準備。

1.3 調研方法

本次調研以“多主體、多方式、多訪談、多總結”為核心，按照資料調研、實地訪談、會議征詢和問卷調查相結合的方式進行。 一方面收集整理檔案資料，一方面運用“公共空間——公共生活調研法（PSPL）”[3]，綜合地圖標記、現場計數、實地考察和居民訪談，對社區空間質量和社區居民居住情況進行研究，從而根據居民的居住情況與社區基礎配套設施等方面，歸納現狀問題，為改造方案提供依據。

表1 上大田灣片區改造項目所選調研方法分析

1.4 調研內容與安排

通常，可依托社區內建筑、總圖與管網部分的原始圖紙進行前期分析，了解概況后，再實地調研記錄、測繪勘察，對資料進行補充完善。 參照《重慶市全面推進城鎮老舊小區改造和社區服務提升專項行動方案》《渝中區老舊小區改造提升設計工作指引》等建設主管部門的指導文件思路，采取分不同時段、分工作日與非工作日的方式，我們向社區居民發放問卷200 份，回收有效問卷143 份。

在街道工作人員的幫助下， 我們展開系統性的入戶訪談、會議征詢，在會談中充分了解現狀，記錄并反饋居民真實想法和需求，取得居民對老舊小區改造的理解與信任。 同時，我們還進一步調研并歸納社區既有建筑類型、產權與面積、現有運營情況，是否有可以統一持有經營的集中區域， 周邊現有產業規模及容量，現狀人群來源及未來發展人口目標，周邊居民及產業的痛點、優勢和希望改進不足的方向。 這將有助于進一步探索“政府-市場-居民-社群” 四方協同的工作機制， 有效保障更新改造項目順利開展，進一步量化項目資金來源和投入產出效益，優化改造中人口結構的調整， 定量建筑空間容量的增減及功能性質的改變等問題。 工作進度安排如表2 所示。

表2 上大田灣片區改造項目調研安排表

圖3 上大田灣片區部分實地調研場地現狀

1.5 調研結果

（1） 實地調研分析

實地調研，包含對社區基本現狀和居民行為活動兩個方面的調研。 設計團隊在調研過程中，以客觀的角度記錄并細分場地各方面現狀問題。 針對場地，實地調研公共活動空間現狀與使用狀況、居住建筑及環境現狀問題、基礎設施服務狀況等。

通過對實地調研進行分析，發現上大田灣老舊小區的活動空間規模小、數量少、質量不佳，綠化面積小，座椅和健身設施數量少。 公共空間的使用人群主要為老人和兒童，活動時間分布于多個時段，居民有健身、休憩、娛樂、活動等多種不同需求。 場地內居住建筑存在建筑外立面材料剝脫、附屬設施（雨棚、空調機位、防墜網）雜亂、立面管線排布重疊、建筑內樓道環境臟亂、沿街立面現狀雜亂、特色不夠鮮明等問題。 社區內養老扶幼、醫療衛生、便民服務等公共服務設施基本滿足居民需求，公共服務設施均為社會公益機構運營，主要商業經營區域集中在美專校街片區，以便民及社區服務型商業為主。 場地內部分區域排水情況有待改善，照明設施數量分布及照度不夠合理，防滑鋪裝老化陳舊，停車設施缺乏比較嚴重（圖3）。

（2） 問卷調研分析

問卷調研包含問卷調查與居民訪談兩方面。 采取用戶訪談的形式對若干位年齡、職業、性別不等的居民進行訪談。 問卷內容包括滿意度調查、社區現狀問題調查和日常活動調查，側重對公共空間使用、增綠添園、無障礙改造、停車庫（場）等方面的改造意愿進行調研，收集居民對綠化植物種類、增設活動設施種類與排水照明等基礎設施的看法、意見和建議。

問卷調研與訪談的結果顯示， 居民對社區環境滿意度偏低，居民滿意度僅為28%。 受訪過程中，約33%的居民反映亟需建設停車位，31%居民表示希望增加社區綜合服務設施， 其中46%居民表示兒童類照料設施不足，部分居民有增設電梯的需求。 居民希望改善社區入口環境，補充兒童和老年活動場地等。 同時，87%的受訪居民反映社區坡坎過多，希望新增無障礙電梯、完善坡道設施，提升舒適度。 因社區中老年人占比較多（55%），居民特別強調社區內部交通問題，如消防救援、醫療急救通道阻塞，步行通道高差多、便利度差等。

1.6 設計反饋

在掌握詳實的基礎信息后，設計團隊基于“發現問題—歸納分析—多方整合—解決問題”的改造方式，一邊對上大田灣老舊小區進行改造提升和方案設計，一邊也及時組織街道工作人員、居民代表等進行會議征詢，商討方案的選擇與修改，最終對問題進行匯總，并提出改造設計方案，如表3所示。

表3 上大田灣片區基本問題匯總

針對以上問題，我們將居民的迫切需求逐項落實在總體規劃及設計中，以合理的改造方案反饋使用者的訴求。 改造提升設計不僅注重隱患消除、功能完善、適老化、慢行化和智慧化，也對社區內多個公共空間點位進行改造，增強空間的功能復合、提高舒適度和利用率，回應使用者的改造意愿，形成了針對本區域完全適用的完整社區整體改造提升方案。

2 對重慶城市更新項目現狀的思考與啟示

2.1 以高質量發展為導向，完善相關制度、流程和實施細則

城市更新中的老舊小區改造是重要的民生工程，但在不同區域實際工作推進中，經常會遇到流程不清晰、政策支撐不明確、工程審批與技術標準不完善等問題。 建議順應城市工作新形勢，共同探索城市有機更新工作機制、政策措施、管理制度、流程再造，總結提煉可復制、可推廣的好經驗、好做法，引導科學有序實施城市更新行動。

目前，重慶市部分區縣已逐步出臺配套管理辦法、設計深度規定等政策文件，如渝中區圍繞解決民生問題的實際出發，以高質量發展為導向，提出“消隱患、補功能、提環境、留記憶、強管理”的十五字核心和 《渝中區老舊小區改造提升設計工作指引導則（試行）》52 條切實可行的工作措施細則，具有積極的實踐意義。建議參照深圳、上海、成都等先行城市經驗，在宏觀和微觀兩個層面繼續進行制度、流程和實施細則完善。 宏觀層面可增加技術標準和操作規程等政策文件，形成從法規層面到操作層面相對完善的政策文件體系，如上海市《關于本市盤活存量工業用地的實施辦法（試行）》《成都市“中優”區域城市剩余空間更新規劃設計導則》等；微觀層面可繼續增加并細化有關土地、規劃、財稅以及其他相關政策條款， 對老舊小區改造項目中的容積率獎勵及轉移辦法、稅費減免辦法等財政扶持政策進行明確，如深圳市《城市更新項目保障性住房配建比例暫行規定》等細則辦法。

2.2 以金融資管為支點，撬動城市更新與多種改造模式結合

城市更新的存量改造在本質上是一個資產管理的過程。2021 年4 月， 在中國城市有機更新與消費場景營造大會上，中國人民大學國家發展與戰略研究院城市更新研究中心主任 （住建部政策研究中心原主任）秦虹發表觀點，以有機更新為主的城市升級過程未來將是一個政府與企業共塑城市的過程。“政府與企業共塑，并非是簡單的政企合作或者政企關系協調。它包含政府與市場共塑、存量與增量共塑、歷史傳承與文化創新共塑、公共利益與私人利益共塑、城市升級與產業升級共塑。這既是國際共同經驗，也是中國特色城鎮化發展新階段的必由之路。”[4]應多渠道鼓勵在規劃、建設、運營、投融資等一體化運作模式上表現突出的優秀案例和社區， 助力城市有機更新與多種改造模式相結合，以用地存量換生態、環境、人口、經濟增量，重構新城市。

2.3 以解決民生為根本，為共擔、共享、共建提供協作基礎

老舊小區改造工作中，應充分收集和尊重民意，消除社區日常綜合隱患、完善配套服務功能、提高適齡人口環境舒適度，針對性解決影響居民生活幸福感與獲得感的主要問題。 針對人口結構調整及功能優化，改造提升可考慮向具有適宜條件的社區引入青年人才公寓、長租公寓等業態，進行存房租賃盤活的嘗試。 同時結合社區情況，考慮采用讓渡部分公共收益、居民與社區共享共建等方式，如在社區內引入智能停車場、共享充電樁、付費廣告位、智能快遞柜等盈利場所，多方共同出資進行改造提升，并參與后期的維護管理等，做到合理共擔、共享、共建。 順應改革發展新要求， 共同探索不同類型城市有機更新項目的技術方法和實施路徑，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續模式，整合各類資源，調動各方力量，助推城市高質量發展。

3 結語

老舊小區改造是城市更新及社區高質量發展的重要方面，既是功能提升、品質改善的過程，也是文化傳承與發展、民眾參與和反饋的過程。 在老舊小區改造調研過程中，設計及策劃團隊應做好扎實的基礎調研數據分析，結合渝中地域特色，綜合利用社區各項有利資源， 通過設計轉化為社區未來高質量發展的動力資本，最終形成居民共享的社區資產。 我們也希望通過積極探索，打造“功能配套完善、民生改善最優、改造過程和諧、后期運營到位、社會效益良好”的完整社區標桿，為傳統老舊社區注入新活力，消除隱患、促進經濟發展、傳承記憶，進一步促進人口結構良性調整，為新時代的重慶城市高質量發展提供更成熟路徑。