我國房地產稅的經濟效應和改革路徑探索

栗雪嬌

摘? 要：從十八屆三中全會要求"加快房地產稅立法并適時推進改革"到《中共中央國務院關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》正式公布提出"穩妥推進房地產稅立法"，我國一直在不停探索房地產稅改革的辦法。特別是當前形勢下經濟下行壓力增大，如何有序推進房地產稅改革，使之既能增加國家財政收入用于"六穩""六保"，又能有效引導房地產市場健康持續發展，顯得尤其重要。房地產稅改革及其經濟效應，都是制定既符合我國國情，又能有效促進市場經濟發展的房地產稅征收體系的重要依據。

關鍵詞：房地產稅;稅制設計;房地產市場;經濟效應;改革

一、房地產稅改革困境分析

（一）立法困境

我國目前關于房地產稅征收的法律條文較少，稅法體系不完善，房地產稅改革涉及面較多，牽扯到社會各方的諸多利益問題，在立法過程中阻力較大。此外，我國的稅收立法權集中于中央政府一層，地方政府無法根據自身發展狀況和需求狀況來調整完善，降低了征稅積極性。

（二）稅制設計困境

目前，我國與房地產相關的稅種有11種，涉及到房地產開發經營的各個環節，存在重復征稅的現象，也影響了征管成本的減少和征管效率的提高。重復征稅有違稅收中性原則，其對市場各主體的經濟行為將產生不良影響。導致房屋空置率較高，影響了房地產市場上的資源流轉，也給市場上的投機行為留下了生存空間。在流通環節稅種較為集中，稅負較高，這些因素極易引起房價的高漲。

在計稅依據方面，從價計征的計稅依據為歷史價值，不能有效反映出房地產的價值變化，會在一定程度上造成稅源萎縮。后者是采用從量計征，由于土地資源的稀缺性使得土地價值增速較快，從量計征的方式無法體現出土地價值的變化，也不能發揮調控土地囤積的作用。

（三）配套措施不完善

雖然我國的不動產信息登記管理平臺已經投入運行，但財產登記制度的缺少，制約了我國財產稅制進一步完善。我國的房地產評估行業起步較晚，發展落后，這也是制約我國房地產稅進一步改革，實現以房地產評估值作為計稅依據的重要因素。評估行業的落后使我國缺少以房地產評估值作為計稅依據的條件，無法真實衡量房地產的價值，還會產生稅源收縮、稅收收入減少等問題。

二、房地產稅改革經濟效應分析

（一）房地產稅對地方財政收入效應

從收入效應角度來看，進而吸引到更多的人們來此進行消費和投資，導致對房地產的需求上升、房價上漲，房價的上漲引起房產評估價值上升，在改革后以房地產評估值作為計稅依據的背景下，這會出現房地產稅稅源增加、房地產稅收入增加的結果，從而形成房地產稅和地方財政收入之間的良性循環。

房地產稅的征稅對象具有穩定性，這就決定了，相比于所得稅等受經濟波動影響較大的稅種來說，即使短期內出現經濟波動狀況，房地產稅的稅源也不會立刻做出反應，不會隨著經濟的波動出現較大幅度的影響，有利于確保地方財政收入的穩定。此外征稅對象也具有不可移動性和難以隱匿性，此種特性便于公眾對其進行嚴格監控，不僅有利于稅收公平的實現和稅收征收效率的提高，也有利于稅務機關進行征收與監管。可以說房地產稅收入的增加是一個循序漸進的過程，在短期內，它對地方財政收入的影響是不明顯的，但在長期內，隨著房地產價值的不斷增加以及房地產稅收制度的完善，它為地方政府組織財政收入的能力也是在不斷加強的。

（二）房地產稅對居民收入再分配效應

目前，我國居民的財產保有形式也逐步從貨幣轉向房產，房產的多寡往往體現著一個人的財富水平。而房價的上漲，房地產市場泡沫的涌現，都成為拉大居民收入差距的原因。房地產稅的再分配效應主要有兩種實現路徑：一是通過調控房地產市場來調節收入分配;二是通過提高政府的財政收入來實現再分配。

從價格效應分析可知，征收房地產稅會在短期內對房價產生抑制作用，在長期內這種抑制作用會逐漸減弱。房價的穩定能夠在一定程度上降低投資性需求者的利益，并減少自住性購房者的購房負擔，減少房地產市場的泡沫。此外，房地產稅的部分優惠條款，有針對弱勢群體或是普通居民的第一套住房的具體措施，對兩者的合法利益和需求進行有效的維護，以達到合理稅負的目的。因此，在調控房價和稅收減免優惠兩項影響的共同作用下，征收房地產稅能夠在一定程度上起到調節收入分配的作用。

房地產稅歸屬于地方稅體系，會從以下兩個方面來對居民的收入分配產生影響：第一，收入的增加能夠有力的提高政府提供公共產品和公共服務的能力，進而為居民提供更好的社會保障，以提高居民的福利水平，房地產稅的收入大都被地方政府用于提供公共服務，有利于社會的和諧與穩定。第二，地方財政收入的增加能夠為其轉移支付行為提供財力支持。地方政府也會因此降低對中央財政的依賴，中央財政可供用以轉移支付的財政收入便有所增多。中央政府通過給經濟發展較差的地區提供財政支持，讓該地區有能力提供相應的公共產品與公共服務，有助于留住轄區內的居民，避免當地經濟發展再次惡化，也可減少不同發展水平城市之間居民的收入分配差距。此外，中央政府的轉移支付還可以向廣大農村地區、弱勢群體傾斜以減小城鄉之間的收入差距、居民之間的收入差距。

（三）簡化房地產稅制設計

開征房地產稅，從簡化稅制設計入手，優化我國的房地產稅收種類，降低房地產行業的整體稅負。對于地方政府收取的與房地產行業相關的各項費用與房地產稅重復的要予以整頓和廢除。對于征稅對象重復的房地產稅收種類，可以按照開發、流通、保有階段來進行歸類合并，尤其要加強對保有環節的稅收征管工作，合理設定保有環節的稅負水平。一是以"盡房皆稅"為原則，讓房地產稅征收難度降低，也讓人人都成為納稅人。二是制定退稅機制，結合我國實際，實行附加項退稅，例如單身、婚姻狀態、老人等各種情況考慮進去，以"見房就征、見證就退"為原則，既簡便易行，又能夠引導國民社會主義和諧價值觀的形成。

參考文獻

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