房地產經濟波動的影響因素分析

馬雪燕

摘 ?要：通過分析房地產經濟的特點，探討影響房地產經濟的因素，多元化分析相關因素，促進房地產經濟的穩定發展。還需要采取合適的措施，降低與控制各類因素對房地產經濟的影響，找出房地產經濟波動的規律，實現推進房地產經濟的可持續性健康發展。

關鍵詞：房地產;經濟波動;影響因素

隨著國內經濟的高速發展，房地產經濟實現高速發展，在推動國民經濟發展方面發揮著重要作用。新經濟時代國內房地產經濟結束高速發展狀態，經濟發展速度放緩。因此，需要研究房地產經濟發展過程存在的問題，采取相應的解決措施，避免房地產經濟出現較大波動，實現國內經濟的穩定發展，切實發揮其作用。因此，有必要做好房地產經濟波動的影響因素。

1、房地產經濟波動研究的必要性

房地產經濟作為國民經濟的支柱型產業，本身也是一個綜合性經濟類別，直接關系到眾多行業。因此，房地產經濟增加可以帶動相關行業發展，進一步拉動消費與內需。而且，在未來相當長的一段時間內，國民生產總值增量中房地產經濟依據占有極大比例，有必要做好研究分析工作。

房地產經濟會受到市場、政策等因素影響出現波動，分析出現波動的原因并結合實際情況總結其發展規律、特點，避免房地產經濟出現較大波動，不利于國民經濟的發展，甚至影響到社會平穩運轉。隨著國家不斷出臺政策法規，房地產行業投資風險持續增加，相當一部分投資者考慮到風險過大選擇觀望態度，政府出手合理引導房價，避免市場上房價出現較大波動，繼而保證房地產行業的健康發展。

2、房地產經濟波動的主要特征

房地產經濟波動呈現出一定特點，處于不同生命周期會展現出不同特點，先將其整理歸納如下：

2.1 復蘇階段的特征

房地產經濟在經歷衰退后會逐漸復蘇，這個階段市場上房屋需求量逐漸增加，但供需之間依舊不平衡，存在供給量大于需求量的情況。在經過低谷后房地產開發項目明顯減少，但隨著市場環境好轉，房屋需求量會逐漸上升，進一步調整供求之間的態勢，實現推進房地產經濟復蘇。

2.2 繁榮階段的特征

房地產經濟逐漸復蘇后，市場上房地產交易量逐漸提升，對于房屋的需求量增加，這個階段房屋價格逐漸上漲，越來越多的投資商參與到房地產開發項目。市場上房屋需求量增加，房屋供應量有限，呈現出供不應求的特點，反過來刺激房地產行業的發展，帶動房地產規模增加。

2.3 衰退階段的特征

房地產經濟繁榮會增加房屋建筑的供應量，使得市場競爭加劇，房屋價格上漲，甚至超出消費者的承受能力，這個階段大部分消費者已經無力購買，反作用于市場造成需求量降低，直接造成房地產經濟衰退。這個階段參與房地產市場投資者減少，市場上出現大量代售房屋，價格逐漸降低，交易量減少。

2.4 蕭條階段的特征

房地產經濟衰退后，市場上出現越來越嚴重的供求不平衡問題，企業面臨著嚴峻的競爭形勢，房地產企業不得不降價出售以回收成本，造成房屋價格持續下跌。房地產市場萎靡加上產品交易量嚴重減少，出現有價無市的情況，影響到房地產企業的生產運營，房地產經濟存在的較大風險隱患。

3、房地產經濟波動的影響因素分析

房地產經濟波動的影響因素較多，通過分析這些因素，可以找出影響房地產經濟波動的規律，促進房地產經濟的穩步發展。現將影響因素總結如下：

3.1 外在因素

（1）金融因素。房地產項目開發與金融資本之間存在密切聯系，項目開發時需要籌措資金、貸款等項目，確保開發項目的順利進行。當前房地產行業屬于勞動密集型產生，開發時需要得到充足資金支持。房地產企業可以內部調動一部分資金，但剩余資金需要在市場上解決。因此，需要金融保障房地產產業開展，拓寬融資渠道，確保產業順利發展。

（2）市場因素。房地產商品化以來，通過研究各階段的市場情況可以發現，房地產市場受到政策、人口、社會發展等因素影響，不同時期房地產需求量會出現變化，這些都會影響到房地產價格，房地產市場波動會造成國民經濟中房地產經濟比例的增加或降低。隨著房地產市場發展，市場需求不斷變化，也會造成商品經濟方面變化，造成價格變化。

（3）政策因素。房地產產業直接受到政策因素的影響，尤其是經濟體制、貨幣政策等，這些因素極易影響到房地產產業。再如，土地政策，土地市場作為房地產市場的一級市場，直接由國家土地部門提供，交易商品為土地使用權，切實滿足房地產需求。土地市場直接由國家控制，利用土地市場調節房地產供需關系，容易造成市場波動。

3.2 內在因素

（1）供需矛盾因素。房地產市場存在供需矛盾，制約房地產經濟的發展。市場內部需求與供給不穩定時，需要依據消費者狀態持續調整。否則，就會造成房地產需求不平衡，需要持續優化房地產經濟，利用這種方式持續改善房地產經濟的波動現象。

（2）價格不夠穩定。房地產價格不斷變化，這是造成房地產經濟持續波動的直觀因素。房地產項目投資時，大部分投資者都存在投機或盲目心理，造成房地產較高缺少規律。如果房地產價格迅速上升，會使得房地產投資回報率居高不下，出現大量房地產交易任務。但房地產供求關系畸形，會造成泡沫出現，使得行業出現非良性發展，

4、有效控制房地產經濟波動的措施

4.1 加強市場調查力度

增加市場巡視、監督力度，可促成房地產市場投資的“合理性”，更加明確房地產市場現象。具體來說，要做好以下幾點工作：第一，明確投資主體結構，認清其對我國房地產周期發展帶來的重要價值，從而規避職責不明風險、產權不清風險等問題。第二，高效觀察房地產投資中的各個事項，確保其投資規模更符合宏觀經濟發展趨勢，避免其與宏觀經濟相脫離，從而增強固定資產投資在房地產經濟中的占比。第三，要合理優化投資結構，深刻調研目標市場，以確保房地產投資開發能符合市場需求。第四，要不斷規范政府投資，間接調控社會上大范圍的房地產投資行為。

4.2 推進房地產經濟快速發展

第一，對于擁有良好房地產資源，并且房地產經濟發展基礎較好的區域而言，由于自身的房地產經濟發展規模較大，產業的高級化程度較高，因此可以充分利用自身的優勢加快產業的轉型。但就當前而言，房地產產業的轉型和可持續發展依然面臨一定的挑戰。一方面受到傳統產業發展模式的影響，房地產產業的創新水平較低，因此需要重視相應的服務產業的發展。另一方面，還需要積極拓展房地產經濟發展的產業鏈，推動房地產經濟朝著高級化和精細化的方向發展。能夠在發展機制上進行靈活創新，對于提升房地產經濟的核心競爭具有非常重要的作用，同時還能起到優化空間資源的配置的作用，能夠推動產業結構的快速升級。或是重點在于強調綜合發展特征，通過突出其輻射作用帶動其他區域房地產經濟的發展，因此可以促進科技的創新和科研成果的成功轉化，對于提升區域的競爭力也具有重要的現實意義。

4.3 優化房地產經濟統計工作

對于房地產而言，所謂的統計分析并不是簡單地針對房地產量的增加和減少進行分析，而是要求統計人員通過相關數據的分析，找出房地產發展的關鍵以及重點，對房地產目前發展、未來規劃等有一個更加長遠的看法，并根據房地產發展實際需求進行相關信息的統計。作為房地產統計人員，需要針對房地產統計數據進行全面分析，從而根據實際開展針對性統計。比如，根據目前經濟管理實際發展、所處環境、面臨困境等合理選取統計分析的內容和范圍，將市場供求變化以及對手資料為著手點，同時根據房地產發展時

間段的不同，所采用的分析方法也要進行適當的變換，做到與時俱進。

其次，在整個統計分析的過程中，相關統計人員好需要對管理層所做出的各種戰略決策進行關注和了解，比如房地產日常發展、經營等基礎活動，從而獲取更為豐富有用的信息。另外，為了進一步提升統計工作的價值和實用性，需要多房地產生產經營中所獲取的各類信息進行不斷細化和完善，包括數據平均值、最值、增長率等。針對單個人員而言，其自身能力可以根據人均量來判斷，通過一些平均值和相對數量進行衡量，但僅此而已。因此相比于房地產發展，工作人員不需要在此投入過多精力。最后，在進行具體統計時，工作人員可以根據需要，針對同一組數據采用不同分析法，進而獲取更為全面的結果，獲取更多有用信息，從而幫助經濟管理提升經濟效益。

結束語

總而言之，隨著國民經濟迅速發展，房地產經濟發揮著重要作用，考慮到房地產經濟的特殊性，需要根據實際情況進行調整，有效控制房地產經濟波動，切實發揮房地產經濟的作用。希望通過文中論述，能為房地產經濟健康發展保駕護航。

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