基于智能手機的農村土地產權流轉信息平臺開發

鄔錦雯 孫靜蕾 鄔美玲

摘要：鄉村振興背景下，農村土地產權流轉需求缺口大，土地流轉政務服務信息化建設成果割裂，不能滿足土地流轉主體需求。以對政策的研究與發展現狀的分析為現實基礎，綜合利用對比分析法、面向對象的分析與設計方法等進行農村土地產權流轉信息平臺的分析與設計。通過對農村土地產權流轉信息平臺進行構建分析，深化土地流轉政務服務信息化，承擔動態的土地確權登記職能，為土地流轉政務服務信息化提供新的思路。在構建農村土地產權流轉信息平臺的基礎上，政府也應該逐步探索實現土地流轉信息有序開放、利用，在符合時代需求與用戶習慣的前提下提供一體式土地流轉政務服務信息服務。

關鍵詞：土地流轉;政務信息化;土地流轉服務;信息平臺構建

隨著土地確權頒證工作結束，土地流轉管理信息系統和土地產權權證登記、查詢系統的建立，農村土地流轉領域的政務信息服務工作逐漸完備。但也存在土地流轉管理與土地流轉交易信息割裂等狀況，加之土地流轉信息不對稱、不全面，導致土地流轉效率有待提高，農村土地產權流轉市場有待完善，農村土地產權流轉流程有待規范。通過對農村土地及土地流轉政策、土地流轉平臺研究、土地流轉平臺發展現狀進行梳理，明確農村土地產權流轉信息平臺需要解決的問題，進而構建農村土地產權流轉信息平臺，進而得出結論與建議。

1 相關政策與平臺研究、發展現狀

1.1 農村土地流轉相關政策

國家和各級政府出臺了系列農村土地流轉管理政策，通過系統梳理《土地管理法》（1998）、《中華人民共和國農村土地承包法》（2002）、《土地登記資料公開查詢辦法》（2002）、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（2005）、《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》（2014）、《中國共產黨第十九次全國代表大會報告》（2017）等土地政策可知，國家允許土地承包經營權通過轉包、出租、互換、轉讓或其他方式進行流轉，土地登記資料可以依法查詢，國家要求加強土地流轉合同規范化管理、土地流轉用途管理。

1.2 農村土地流轉管理及平臺構建研究現狀

農村土地產權流轉平臺是農村土地產權流轉的重要載體，但農村土地產權流轉研究主要集中在土地流轉模式、流轉機制、現狀與對策等領域（約 29 988 篇），針對性地對農村土地產權流轉平臺構建的研究相對較少，其中土地流轉管理信息系統研究9篇，農村土地流轉平臺構建研究約37篇。

在農村土地流轉管理信息系統研究中，主要應用GIS組件式開發工具結合可視化編程語言[1]、ArcGIS Engine、Oracle數據庫[2]等相關技術構建農村流轉管理信息系統。其中，具有推動性的研究是提出在權證管理信息系統的前提下構建B/S模式的農村土地流轉管理信息平臺[3]，實現土地動態評價、土地流轉監管、土地流轉流程展示[4]，可以實現農村土地流轉信息管理系統由面向管理者到面向土地流轉者的轉變。

在農村土地產權流轉平臺的構建研究中，主要依托土地流轉過程分析，構建線上、線下的農村土地產權流轉平臺。黃寶連等提出構建地市級、縣級、鄉級三級由政府主導的農村土地產權流轉平臺，隨著信息化服務、網絡化服務發展與電子信息平臺影響力的擴大[5-6]，戴建斌等分別以廣電網絡平臺[7]、公共資源交易中心和鄉鎮便民服務大廳[8]為基礎，結合云平臺技術、互聯網+農村土地流轉服務[9]構建農村土地產權流轉平臺，探討在農村土地產權交易平臺實現信息發布、價值評估、在線競價、交易鑒證、合同管理等功能，為農村土地流轉的市場化做好基礎的信息服務儲備。

通過對農村土地產權流轉平臺的構建研究，發現仍有4個方面須要考慮：第一，土地流轉政務服務信息化不徹底。僅考慮到土地流轉過程中的信息管理或面向土地流轉市場的信息服務，并沒有將兩者結合起來考慮政府在土地流轉全過程中的信息化服務。第二，土地流轉信息服務效率有待提高。已有研究雖然可以提高土地流轉信息管理效率、信息檢索效率、土地流轉收益，但信息發布提交等環節仍需要在不同部門、不同系統中進行核驗、確認，需要耗費一定的時間和精力。第三，沒有充分考慮土地流轉主體的平臺使用感受。學者對土地產權流轉構建研究主要關注土地流轉的流程與相關功能，沒有充分考慮農民主體在使用復雜系統、平臺時的不便利。第四，需要提高交易平臺對土地產權頻繁流轉的適應性。已有研究主要實現土地產權流轉信息發布，并沒有完善的機制防止土地產權頻繁流轉帶來的交易風險。

1.3 農村土地流轉平臺發展現狀

土地產權流轉服務是政府農村信息服務、管理服務的重要體現，隨著電子政務的發展，政府提高對農村土地產權流轉的關注度，授權設立不同層級的農村產權交易平臺，如成都農村產權交易所、武漢農村綜合產權交易所、運城市鹽湖區農村產權交易網、集賢縣農村資產產權交易中心等。

總體來看，政府授權成立的農村產權交易平臺具有平臺布局清晰、功能模塊豐富、信息公正客觀等優點，但也存在一些問題：第一，信息時效性低。部分平臺的功能模塊信息更新慢，內容陳舊，用戶無法及時獲取有效的對稱信息。第二，服務不易獲取。這些平臺主要借助計算機網站提供服務，土地流轉用戶無法隨時提供、獲取土地流轉信息。第三，政府服務信息化發展水平差異大。欠發達地市與縣級基層農村產權交易平臺建設不完善，無法直接、有效承擔農村土地流轉信息服務。

由企業搭建的農村土地產權流轉平臺，如土流網、搜土地網、土地資源網等，是在市場經濟發展下產生的，是對土地流轉領域的政府服務信息化的重要補充。

企業農村土地產權流轉平臺在近10年發展迅速，具有服務易獲得、服務面廣泛的優點，但企業農村土地產權流轉平臺也存在很多問題：第一，信息真實性難保障。為了兼顧土地流轉平臺活躍度，企業信息審核不夠嚴格，存在大量無效、虛假信息。第二，土地流轉服務淺。主要提供土地流轉信息發布、在線交易、信息咨詢等業務，無法直接利用土地流轉管理信息保障土地流轉雙方的權益。

2 農村土地產權流轉信息平臺分析

2.1 農村土地產權流轉平臺須解決的問題分析

通過對政策的研究、發展現狀的分析，提煉出在農村土地產權流轉信息平臺構建時須要解決的問題：第一，須要深化政府服務信息化在土地流轉領域中的應用。第二，須要借助土地流轉信息平臺延伸土地確權登記職能。第三，須要發揮土地流轉合同在土地產權流轉中的保障作用。第四，須要構建服務易獲得的土地流轉信息平臺載體。

2.2 農村土地產權流轉平臺核心功能分析

農村土地產權流轉信息平臺（以下簡稱信息平臺）的服務對象主要是農村土地產權流轉供需主體，可以站在農村土地產權流轉供需主體的角度上分析信息平臺的功能定位（圖1），通過信息平臺的功能分析實現土地流轉政務服務信息化的深化。

2.2.1 土地流轉信息發布功能 土地產權流出者在信息平臺中具有發布土地流轉信息的需求，土地流出者確定信息提交身份并在線提交可流轉的土地產權權證信息、權利人身份信息，并選擇期望的流轉方式（如轉包、出租、入股等），完善土地流轉類型、流轉時限、價格等流轉土地的信息，提交信息平臺審核后歸類到相應的土地流轉分類渠道，實現土地流轉信息的發布，體現土地流轉的政府服務信息化。

2.2.2 土地流轉信息查詢功能 土地流入者與土地流出者都須要察看土地流轉信息。土地流出者需要察看土地產權流轉市場動態，以便根據市場行情及時做出土地流轉調整，保障合理權益。土地流入者則需要察看不同流轉方式的土地流轉信息，尋找與自己需求相匹配的土地產權資源。

2.2.3 土地流轉在線交易功能 土地產權在線交易功能需求是信息平臺的核心需求，關系到在土地流轉過程中，政府信息服務從后臺土地流轉信息管理延伸到面向土地流轉市場的土地流轉交易服務，也正是在此功能需求中體現出土地流轉合同的規范化約束作用與土地確權登記工作的動態延伸。

土地流入者察看通過審核的土地流轉信息，在與土地流出者確定土地流轉意向后，可以在線提交交易申請，完成交易支付后，信息平臺需要根據流轉土地類型與流轉方式生成對應特殊的土地產權流轉合同（如耕地轉包合同、耕地互換合同等），并根據法定權責劃分權益屬性，特別是涉及農村集體土地產權流轉的合同，需要經過村民確認流轉事實與權益變更，所有合同直接通過信息平臺鑒證，保障交易的真實有效。

考慮到在農村土地產權互換、轉讓、入股過程中，如果未將土地權益變動以登記的方式同步，可能會在頻繁流轉中損害他人利益，所以須要在土地流轉權證管理系統中進行變更登記，詳細記錄地塊的轉出、流入及權益變化信息，涉及農村集體土地流轉的還須備注村民意見。未生效的土地流轉合同則不能完成土地權證信息變更，也不支持土地流入者的再次土地流轉。土地流轉主體可以根據流轉方式打印交易合同，取得、更新土地權力證書。

經不同途徑流轉后的土地承包人、受讓人的土地權益都相應發生改變，需要對發生改變的權益屬性（如變更的權益時限、權益類型、權益范圍等）進行說明。

3 農村土地產權流轉信息平臺設計

要想實現農村土地產權流轉信息快速采集與反饋，信息平臺載體選擇時應注意符合用戶使用場景。構建基于微信小程序的農村土地產權流轉信息平臺，可以使土地流轉管理政務服務信息化更易實現，借助云存儲與云服務器，輕松實現土地流轉管理信息系統、土地權證登記系統的訪問，而且用戶也可以方便獲取、反饋土地流轉信息。因此，本研究構建基于微信小程序的農村土地產權流轉信息平臺。

3.1 核心功能設計

基于微信小程序的農村土地產權流轉信息平臺功能結構設計圖2，整個信息平臺分為4個模塊：信息發布、土地市場、我的賬戶、資訊服務，通過4個功能模塊搭建土地流轉管理信息與土地流轉交易信息的橋梁，借助土地流轉合同實現土地流轉規范化管理與土地確權登記的動態延伸。

3.1.1 信息發布功能 在信息發布功能中，用戶通過信息平臺的微信小程序表單界面提交可流轉的農村土地產權信息，包含土地權證信息、權利人身份信息、土地流轉信息及其他土地詳情信息。信息平臺通過自動抽取提交信息中的土地權證信息、權利人身份信息、土地類型、權益屬性，確定土地流轉信息的真實性與是否可通過意向方式流轉。當土地流轉信息審核不通過時，向土地流出者說明土地流轉限制原因，信息審核通過后，可以在意向流轉途徑的分類中察看土地流轉信息。通過審核的土地流轉信息只能對不涉及權證及流轉用途的土地信息進行修改，否則須要撤銷并重新提交信息。

3.1.2 土地市場功能 土地市場功能主要承擔土地流轉信息的查詢與檢索功能。經過審核的土地流轉信息會按照流轉方式、土地類型等分類進行展示，土地流出者在登錄信息平臺后可以分類察看各類土地流轉信息，聯系意向土地的流出者，經雙方溝通確定流轉意向后在線發起土地流轉交易申請，生成土地產權流轉訂單。

3.1.3 我的賬戶功能 我的賬戶功能主要承擔土地流轉的交易管理、合同管理、權證管理。土地流轉供需主體發起在線土地流轉交易后，進入交易管理流程，在雙方預約帶看后，根據雙方土地流轉意向確定是否生成土地產權流轉合同（草案），土地產權流轉合同（草案）需要從土地流轉合同要素庫中根據土地性質、土地類型、流轉方式等條件抽取對應的合同要素，差異性地保障不同土地流轉中的具體權益。待雙方確認并交易支付后，生成土地產權流轉正式合同，規定土地權益（如變更的權益類型、權益時限、是否支持其他途徑再流轉等）劃分，并對流轉合同進行鑒證。

當土地流轉標的為農村集體土地產權時，則通過信息平臺向實名認證的村組成員發送需確認的集體土地流轉電子合同（草案），登錄信息平臺后的村組成員通過面部識別、指紋識別等身份認證方式提交合同意見并完成相關部門審批，最后將正式合同反饋給農村集體土地產權流轉主體和相關部門，變更權證登記信息。

提取正式生效的土地流轉合同中的字段、記錄，更新土地權證登記系統并變更信息公示，生成新的土地權利證書，土地流轉主體可以申請打印土地流轉合同，取得或更新土地權力證書，同時信息平臺向土地發包方、鄉鎮主管部門備案土地流轉合同。其中，未完成土地權證變更登記的土地流轉合同不能作為土地再次流轉的依據，以此保障土地流轉規范化。

3.1.4 資訊服務 主要介紹農村土地產權流轉的相關政策、案例，并支持土地流轉信息互動。

3.2 數據庫設計

農村土地產權流轉信息平臺的數據庫需要與土地權證登記管理、土地流轉管理等多個子系統相連，所以數據庫設計要求達到數據標準化、低冗余度、高獨立性和易擴散性。

3.2.1 信息發布中的數據庫設計 登錄信息平臺的用戶將調用微信賬號自動生成信息平臺賬號，一個土地流出者可以提交多條土地流轉信息，其中涉及到的數據庫概念模型見圖3，將概念模型轉化為相應數據庫表單（表1、表2）。

3.2.2 土地流轉交易中的數據庫設計 當土地流轉雙方完成土地產權流轉交易后，由土地流轉訂單生成土地流轉合同，其中涉及的概念模型見圖4，并參照安徽省、湖北省等地省級土地流轉合同范本轉化為土地流轉合同表（表3）。

3.2.3 土地流轉管理中的數據庫設計 通過對土地流轉合同內容的字段抽取，實現土地流轉權證的動態更新，土地流出者的土地流轉權證信息表見表4，土地流入方則生成新的權證登記信息與證書。

3.3 界面設計

通過原型開發工具得出農村土地產權交易平臺小程序，主要四級頁面包括信息發布、土地市場、資訊服務、我的賬戶，將頁面入口固定在小程序的底部功能欄，便于用戶進行切換。

4 結論與建議

4.1 結論

通過對農村土地流轉管理政策、農村土地流轉平臺構建研究與發展現狀進行分析，明確了農村土地產權流轉信息平臺中需要解決的問題，并以此為出發點對農村土地產權流轉信息平臺進行構建研究，并通過試驗優化核心功能保證用戶信息服務的可用性。本研究構建的信息平臺與當前農村土地流轉管理系統、土地流轉交易平臺具有明顯的區別（表5），得出如下的研究結論。

4.1.1 農村土地產權流轉信息平臺可以深化土地流轉政務服務信息化 農村土地產權流轉信息平臺的構建，使土地流轉政務服務信息化從土地流轉管理走向土地流轉交易服務，可以發揮土地流轉管

表5 農村土地產權流轉信息平臺與現存平臺的對比分析

平臺類型 信息服務內容 主要功能 社會意義與價值

政府土地流轉管理信息系統 功能單一局限，不提供土地流轉市場信息 土地流轉信息管理;土地流轉權證管理

保障土地流轉管理有序，是土地流轉市場信息化的基礎

現存政府主導的流轉平臺 信息全面、真實性高、不同層級平臺時效性差距大、信息組織有序度高 土地流轉信息展示;土地流轉政策信息解讀;土地流轉數據統計 保障農村土地產權平穩、有序流轉

現存企業土地流轉平臺

信息相對全面、信息真實性難以保障、信息時效性高、不同平臺信息有序度差異大 土地流轉供需信息收集、整理、展示;土地流轉政策、案例、新聞解讀;土地流轉評估、土地創客培訓等增值服務 擴大農村土地產權流轉市場經濟效益

農村土地產權流轉信息平臺

信息全面、真實性高、時效性高、信息有序度高

土地流轉信息收集、審核、整理、展示;農村土地流轉在線交易、管理;土地流轉權證登記管理

在充分尊重農村土地產權流轉市場配置作用的同時，實現農村土地產權流轉管理優化，最大程度保障農戶的土地權益，是土地流轉政務服務信息化的延伸

理信息系統數據服務土地流轉交易市場的作用，彌補不同土地流轉管理系統、交易平臺間的信息鴻溝。特別是在處理農村集體土地產權時，極大簡化了村組意見收集、保障村組成員集體土地流轉的知情權與收益權，減少集體土地流轉權益糾紛，這是政務服務信息化在土地流轉領域深化的體現。

4.1.2 農村土地產權流轉信息平臺可以承擔動態的土地確權登記職能 農村土地產權流轉信息平臺將土地流轉交易端與土地流轉管理端相結合，通過數據庫的鏈接訪問、特定字段的提取、土地流轉合同要件的傳遞，實現土地確權登記的動態更新，規范交易行為，減少交易糾紛。

4.2 建議

通過對本研究框架、研究內容的梳理，發現我國在土地流轉領域的政務服務信息化還有一定的發展空間，基于前期的研究成果，提出以下幾點建議。

4.2.1 政府應該逐步探索實現土地流轉信息有序開放、利用 當前農村土地流轉需求缺口大，沒有建立完善的土地流轉市場規范機制，這都與政府土地流轉管理信息利用不充分有關。隨著土地流轉交易變動，土地權證信息已經會發生相應改變，如果不能及時開放、利用這些信息服務土地流轉主體，可能會造成土地流轉主體權益損失。

4.2.2 土地流轉政務服務信息化應該由一站式向一體式轉變 當前土地流轉管理政務信息服務已經實現了信息化，并針對各個環節領域開發設計出獨立的信息管理系統，將服務端口整合在一個網站服務中，是政務信息服務一站式服務的重要舉措。而一體式政務信息服務則可以通過一個端口，提交用戶服務需求，根據用戶需求自動調用不同數據庫系統，展現給用戶簡單、明了、清晰的土地流轉政務服務過程。

4.2.3 土地流轉政務信息服務方式應該符合時代發展與用戶使用習慣 當前政府提供的土地流轉信息服務主要依托線下服務和線上網站服務方式，移動APP服務也不完備。當前以智能手機為代表的移動智能終端、以微信小程序為代表的輕量化應用程序，在信息采集、分享、反饋等信息服務領域有強大的影響力，政務服務信息化也應該由傳統的計算機端延伸至移動智能終端，為用戶提供易于接受、方便獲取的土地流轉政務信息服務。

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