基于業務與財務雙重視角的房地產企業成本控制研究

邢譯 青島地鐵樂石置業有限公司

引言：對于房地產企業而言，從業務視角進行成本控制主要是業務部門對自身業務活動的成本控制，而財務視角的成本控制，則是在業務視角成本控制的基礎上進一步加強監督和控制。但從實際情況來看，大多數房地產企業財務部門的監督力度較薄弱，難以充分發揮財務管理在成本控制中的作用，因此需要房地產企業從業務和財務雙重視角出發，以此建立起成本控制體系，從而提升房地產企業成本控制水平及效果。為此，以下基于業財雙視角并從事前控制、事中控制和事后控制具體探討房地產企業成本控制的策略。

一、事前控制

由于早期房地產企業成本控制更多體現在業務層面，對于財務層面的成本控制力度不足，即便實施了財務控制，也更多是體現在事后控制，以致于房地產企業成本控制效果并不佳。為此，房地產企業應基于業務和財務雙重視角實現成本的事前控制。具體而言，事前控制主要包括決策、規劃設計和招標投標這三個階段。

對于決策階段的成本控制，從業務視角出發，應加強項目的可行性研究，根據房地產企業實際情況和戰略規劃，并對項目所在地的市場供需變化、社會經濟情況等綜合因素進行考慮，保證投資決策階段的工程造價的科學性和合理性，并在此基礎準確進行投資估算，從而實現成本的有效控制。而從財務視角方面，應由財務部門牽頭，各部門同理合作，包括設計部門、工程部門、銷售部門、造價部門、人力資源部門等，財務部門也要建立起相應的財務評價指標，以此對項目工程全過程產生的成本費用進行預算評估，從而形成有交叉、有反復的評價指標體系，實現工程成本的有效控制。

對于規劃設計階段，從業務視角出發，需要房地產企業積極推行設計招標制度，選擇優秀的設計單位，以此保證設計的合理性和準確性，避免由于設計問題而導致工程成本增加。同時應重視限額設計的運用，要求設計人員熟悉工程預算定額及費用定額，然后根據項目投資估算進行初步設計和概算，以此對工程造價進行有效的控制。另外房地產企業需要重視設計圖紙的審查和復核，針對各專業圖紙間存在的矛盾應及時提出修改意見，盡可能將工程變更控制在施工前，避免出現返工的情況。而從財務視角出發，對于規劃設計階段的成本控制，關鍵在于限額設計的監督，可將施工圖預算作為房地產企業的目標成本進行控制，然后將目標成本責任細分至各個部門，并制定嚴格的獎懲措施，確保目標成本有效落實。這期間財務部門需要密切關注每個階段所確定的成本控制指標，一旦發現超出控制指標的應及時提醒相關部門，并將目標成本與全面預算管理相互結合，使成本控制工作朝著標準化和規范化的方向發展。

對于招投標階段的成本控制，從業務視角方面出發，應盡量采用工程量清單招標方式，避免工程量偏差太大，也可幫助企業選擇適合的施工單位，保證工程質量的同時，降低工程造價成本。而從財務視角出發，則要求財務人員全程參與招投標過程，既要對招投標活動是否按照公司招投標規則進行監督，也要對各項招標中的中標價和目標成本對應數值進行比較，保證不超過目標成的同時，盡量降低工程成本。

二、事中控制

事中控制主要指的是施工階段的成本控制，基于業務視角，這階段的成本控制主要包括設計變更、簽證管理和材料供應等幾個方面。由于施工階段需要投入大量的資金，因此應編制合理的成本計劃和工作流程，并落實現場管理人員的職責。同時需要重視施工前的施工圖紙審核，尤其加強工程費用變化較大部分的關注，對可能會發生變更的地方要有事先的預見性和約定性。如果存在工程變更，則要加強現場簽證管理，在明確各部門分工和責任的基礎上，形成相互制約的管理局面，以此保證施工質量的同時，節約投資成本。另外，還需要積極引進新技術、新材料、新方法，提高施工效率，縮短工期。而從財務視角出發，需要對設計變更和現場簽證的規范性進行監督，若設計變更和現場簽證未按照企業規定的變更流程辦理或資料不完善，則財務部門拒絕支付相應的工程款。同時財務部門需要重視目標成本與動態成本之間的差異監控，應根據月統計的設計變更、現場簽證及新增工作數據，動態反應成本的變化，并在此基礎上分析動態成本與目標成本之間的差異，及時反饋給管理層，及時采取有效的糾偏措施。

三、事后控制

事后控制主要包括竣工決算階段、銷售階段兩個階段。對于竣工決算階段的成本控制，從業務視角出發，需要嚴格按照現行的工程造價管理法規，并根據竣工圖紙和設計變更、現場簽證認真進行審核計算。為保證結算的公正性，建議采用三級審核方式，形成相互監督的工作局面，以此保證結算的準確性。從財務視角出發，需要財務部門關注結算審計是否按照規定程序進行、工程結算文件是否齊全（如工程量清單等）、甲供材資料是否齊全、施工單位及供應商是否按照結算金額開足發票、工程結算涉及的稅收問題是否合理、財務部門付款臺賬與業務部門和施工單位等核對一致等事項。

對于銷售階段的成本控制，從業務視角出發，主要是對策劃費用、廣告費用、宣傳費用、銷售代理費用等開始進行控制，建議通過預算的形式加強控制，避免出現資金資源浪費的情況。而從財務視角出發，重點關注財務費用、管理費用、稅收成本的控制。與此同時，也要積極與業務部門相互配合，并充分發揮自身的財務監督職能，提高財務工作的管理水平，從而提高成本控制的有效性。

結語：總之，房地產企業成本控制工作，需要將業務部門和財務部門兩者有機結合，形成相互配合、相互監督制約的工作局面，這樣才能保證成本控制的有效性，才能夠提升房地產企業成本控制的水平。