五星級酒店標準成本編制流程研究

張楠 劉一格

【摘要】五星級酒店標準成本的編制旨在推進酒店成本管理的標準化、專業化，強化酒店項目建設過程中成本管控意識，合理控制影響成本的設計要素，挖掘成本控制的重點。通過分析已建和在建的酒店項目規劃指標，結合其他國內外酒店規劃指標，確定各區域的面積及占比，搭建酒店基準成本核算模型，確定基準成本。

【關鍵詞】五星級酒店;標準成本;編制流程

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

10.213

1、信息收集、確定規劃模型

基準成本編制過程中需收集大量酒店信息，酒店的選擇應具有普遍代表意義，對于建設業態特殊的酒店不應列入該酒店基準成本考慮范圍內。

酒店各功能分區應健全，且各功能分區所占比例應合理，在確定規劃模型過程中還需要結合設計、商旅等部門的意見以及酒店管理公司的資料。規劃模型改變，室內精裝工程也就會跟著有所調整。規劃模型中各功能分區應清晰明了，由此形成的建造標準對各項目才具有一定的指導意義。一個標準的五星級酒店應包括客房區、餐飲區、會務區、公共區域、康樂區、后勤服務區、設備用房、地下車庫等8個區域。

2、數據分析，形成基礎數據

選擇具有代表性的酒店對其數據進行整理歸納并進行相關分析，在對數據整理歸納過程中，需要牽扯不同部門、專業人員的協同工作，收集數據和需協作人員。在各項費用中，室內精裝工程費是體現各檔次五星級酒店的關鍵，其他工程項目費的差異不是十分明顯。在編制五星級酒店基準成本過程中，主要是針對室內精裝工程數據進行調整和控制。

在進行數據整理過程中，對excel的設計直接影響著后續調價的方便程度，好的excel鏈接可以減少大量工作量、節省時間并保證工作的準確性，提高工作效率和質量，所以在進行基準成本編制的整個過程中excel表格設計（包括排版、鏈接、數據整理簡化）顯得尤為重要。

此次基準成本數據調價過程中，excel表格設計情況相對良好，室內精裝工程數據相對完整詳細，整體思路較為明確。在數據整理過程中，需要盡量確保數據的詳盡與完整且分類清晰明了。

3、數據調整，確定基準成本

3.1修正基礎數據

在詳細基礎數據整理完整后，如果包括多家相同類型酒店，則需要選取最具代表性的酒店作為調價基礎。確定調價酒店后即可對整理后的調價酒店數據進行修正，此時需要有對五星級酒店功能分區、施工工藝、一般建造標準等多方面都熟悉的工程師對基礎數據進行修正，主要包括兩部分：剔除特殊因素、增加缺失內容;首先，剔除不合理因素，由于每個酒店都應根據當地情況進行建設，所以都會有獨特性，酒店基準成本編制主要是針對一般情況酒店，所以需剔除調價酒店的特殊部分內容;其次，某個酒店可能不會涵蓋酒店的所有功能區域，在基礎資料修正過程中，需綜合各個酒店的基礎資料，增加調價酒店中的缺失內容。

3.2簡化基礎數據，便于進行調價

調價需要反復修正，工程量大且時間緊，如果數據過于繁雜，會增加調價工作量，而降低工程師工作效率和質量。因此在工作過程中，對于一些瑣碎細小，不是很重要的數據需進行合并，這樣不僅可以提高工作效率和質量，且對最終成果基本無影響。基礎數據整理完畢且調價酒店修正完畢后，應對調價酒店數據進行相應取舍，設計出便于調價且準確性較高的數據格式，比如僅保留主要材料項目，對于次要項目進行合并，但是在調價時也給與相應比例的調高或降低等。數據簡化后，應建立調價酒店修正數據和規劃模型的鏈接，為后續調價建立基礎。此次基準成本編制過程中，表格設計、鏈接設置都已基本可以達到要求，后續相關文件編制可以參考此種方法。

3.3對上述整理數據進行合理性調價

此項工作開展之前，需要有大量的數據儲備，包括：五星級酒店建設資料、酒管公司資料、建材市場詢價、甲方戰略合作價、綜合單價估測、其他地產關于五星級酒店資料、其他咨詢公司關于五星級酒店資料等等。因此，此項工作的開展需要有一個資深的工程師負責，工程師根據酒店類型、檔次對材料價格、軟裝造價進行相應調整，初步確定基準成本。

3.4與各部門進行溝通，再次調整

基準成本第一版完成后需要與設計、工程、物資、商旅等部門進行溝通，各部門工程師從更為專業的角度挖掘基準成本的不足之處，為進一步修改提出相應建議和支持。經過多輪反復博弈之后，即可確定最終版基準成本。

4、根據上述資料，編制建造標準

4.1建筑工程建造標準

五星級酒店基礎設施建設基本無明顯差異，在建造標準編制過程中可以不分酒店類型、檔次進行編制。

4.2室內精裝工程建造標準

此次基準成本編制過程中編制了六個室內精裝工程建造標準，建造標準編制的原則是可以指導設計部門、各項目公司控制成本。對于主材采用主材單價控制方法，而軟裝則采用總價控制。此版本室內精裝工程建造標準已經較為全面。

4.3安裝工程建造標準

此次基準成本中安裝工程主要對六個安裝系統的建造標準進行了編制：給排水系統、消防系統、強電系統、弱電系統、供熱通風空調系統、垂直交通系統;實際安裝工程系統并不僅僅局限于此，該版本安裝工程建造標注編制并不全面，專業性不夠強。

5、成果應用說明

5.1總價控制

房地產成本控制過程主要包括三步：基準成本→目標成本→施工圖預算→工程結算。在成本控制過程中，如果基準成本<目標成本<施工圖預算<工程結算，則此項目的成本控制較為理想。項目成本控制過程中要保證項目成本單方不大于基準成本。

5.2分項控制

為了確保項目整體單方成本低于基準成本，必須從各分項對其控制，使各分項成本控制在既定范圍內，則整體成本自然就處于可控狀態。主要是：限定主材單價、控制各細項科目造價。

6、編制過程經驗

6.1基礎資料不充分

由于目前很多五星級酒店多處于在建狀態，編制基準成本時已結算酒店資料尚不足，此次基準成本編制主要以三亞山海天酒店為基礎，但是僅以一個酒店數據為參考，往往會出現考慮不全面，數據取值不合理等情況。

6.2室內精裝工程價格取定依據不充分

室內精裝工程在進行調價時由于參考資料不充分，且五星級酒店成本較高，在調價過程中尤其是軟裝部分的價格取值方面依據不夠充分。此次基準成本編制也反映了本人在專業知識方面還有許多不足之處，在后續工作中，需要多看、多聽、多思、爭取成為專業素養一流的工程師。

6.3安裝工程深度不夠

安裝工程是一個專業性較強的專業，在數據統計過程中采取分系統方法進行整理。此次安裝工程基準成本雖基本滿足要求，但是系統分的不夠全面、詳細，在編制建造標準時僅列出各系統常用品牌，沒有對各系統的細部科目進行分析和限價。

6.4嘗試進行城市的區分

在參考《利比公司酒店部》過程中，發現利比公司統計酒店成本時考慮了酒店的地域差異，此版本基準成本主要是針對一二線城市，對三四線城市控制標準進行了簡要說明。如果在今后人力、物力、財力以及時間允許的話，可以針對典型地域差異，如一線城市、二線城市、三四線城市等分別編制目標成本。