新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開制度的研究

李華敏

【摘要】在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不斷完善的環(huán)境下，使得不動(dòng)產(chǎn)登記范疇不斷擴(kuò)充，登記類型增加，登記信息結(jié)合產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)化處理，便于各部門之間信息傳遞和共享。本文就結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開的意義，探究不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開制度完善的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記;信息公開;制度

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

10.018

在2007年，我國相關(guān)部門發(fā)布了《物權(quán)法》，其明確要求正式實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但是長(zhǎng)時(shí)間以來，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度沒有得到科學(xué)構(gòu)建。我國原有的不動(dòng)產(chǎn)分散登記制度，使得資源利用率較低，交易過程產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn)，辦證過程手續(xù)繁雜、耗時(shí)過長(zhǎng)。隨著中國特色社會(huì)主義法治體系的不斷完善，國家相關(guān)部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行長(zhǎng)期的探索，于2014年11月，發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，并相繼出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，在這種新形勢(shì)之下，依據(jù)職責(zé)整合，利于登記、規(guī)范登記、保護(hù)權(quán)利人合法原則，建立統(tǒng)一的登記部門、設(shè)立統(tǒng)一記載簿、登記依據(jù)和信息管理平臺(tái)，在此基礎(chǔ)上建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開查詢和保護(hù)制度，給我國不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開展提供了專業(yè)的指導(dǎo)。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開的意義

根據(jù)物權(quán)公信原則，物權(quán)作為一種絕對(duì)的排他性權(quán)利，其享有變動(dòng)需要通過外界辨識(shí)方式對(duì)外公布，讓社會(huì)群眾可以了解物權(quán)歸屬，讓物權(quán)關(guān)系更加公開和透明，防止物權(quán)受到他人影響，并且通過物權(quán)公示，可以展現(xiàn)其公信力，保證交易過程的安全。根據(jù)我國現(xiàn)有的《物權(quán)法》相關(guān)要求，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)置、變更和消除在登記后就會(huì)發(fā)生一定效力。登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種公示方式，這只辦理了不動(dòng)產(chǎn)的登記，但是還無法實(shí)現(xiàn)物權(quán)公示的效果。故此，還要采取一系列方式讓其他社會(huì)群體對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)情況有一定的知情或認(rèn)識(shí)，需把記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)情況的不動(dòng)產(chǎn)登記信息對(duì)外公布，便于不動(dòng)產(chǎn)交易人員通過查詢不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)際情況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行正確判斷，保證交易的安全性和穩(wěn)定性[1]。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)主動(dòng)的參與為社會(huì)主體提供信息詢查，利于合法權(quán)利的利益方信息需求，利于節(jié)約社會(huì)成本，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開制度完善對(duì)策

2.1確定登記范疇

首先，確定初始登記范疇。對(duì)于初始登記來說，主要是指成立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的最初登記。特別是在當(dāng)下，很多家庭關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)登記名義人通常是以夫妻一方的形式出現(xiàn)，并非為雙方共同登記形成的登記名義人，而登記部門因?yàn)樾畔⒂邢蓿瑹o法對(duì)其深入調(diào)查，導(dǎo)致登記權(quán)利與實(shí)際權(quán)利之間可能存在偏差。如果當(dāng)事人對(duì)合伙協(xié)議內(nèi)容產(chǎn)生異議，將會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)帶有異議，則需在民事司法部門的配合下來確定產(chǎn)權(quán)。如果行政部門怠于行使自己的權(quán)限，可以采取行政訴訟方式進(jìn)行處理。其次，確定轉(zhuǎn)移登記范疇。對(duì)于轉(zhuǎn)移登記來說，是由于買賣、交換、贈(zèng)與、繼承等方式導(dǎo)致其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移登記，需要對(duì)轉(zhuǎn)移登記原因和結(jié)果進(jìn)行調(diào)查分析。最后，確定變更登記范疇。變更登記通常是由于不動(dòng)產(chǎn)面積、位置或者其他內(nèi)容發(fā)生變化所導(dǎo)致，在當(dāng)事人對(duì)該變化產(chǎn)生異議時(shí)，通常為技術(shù)性異議，需要在專業(yè)鑒定部門幫助下進(jìn)行鑒定，不能以鑒定結(jié)果為由進(jìn)行民事訴訟。只有行政部門怠于工作，導(dǎo)致權(quán)利人權(quán)利受到影響，才能實(shí)施行政訴訟[2]。對(duì)于行政部門違規(guī)或者怠于行使自己的權(quán)限而出現(xiàn)的漏登或者錯(cuò)登，應(yīng)通過行政訴訟進(jìn)行處理。

2.2明確申請(qǐng)主體范圍界定

根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)政策確定的權(quán)利人、利害關(guān)系人查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息，建設(shè)的是和德國限制公開相似的立法模式。德國模式下的不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開制度主要是把利害關(guān)系人定義成享有合法利益的人員，同時(shí)把合法利益進(jìn)行了宏觀解釋，以保證在實(shí)際中具備一定的可行性。我國在發(fā)布《物權(quán)法》以后，在實(shí)踐中，沒有把利害關(guān)系人這一概念進(jìn)行定義，在實(shí)務(wù)中缺少專業(yè)引導(dǎo)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門在處理不動(dòng)產(chǎn)登記信息時(shí)，容易出現(xiàn)操作錯(cuò)誤。

由《物權(quán)法》、《暫行條例》確立的權(quán)利人、利害關(guān)系人查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息，建立《實(shí)施細(xì)則》是在現(xiàn)有《物權(quán)法》基礎(chǔ)上對(duì)利害關(guān)系人范疇進(jìn)行了重新界定，設(shè)定了不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生交易、不動(dòng)產(chǎn)繼承、不動(dòng)產(chǎn)訴訟三種利害關(guān)系。這三種關(guān)系還無法深入確定利害關(guān)系人實(shí)際范疇。為了改變這種狀況，我國可以參考德國學(xué)術(shù)界對(duì)利害關(guān)系人的基本概述，明確申請(qǐng)主體范圍界定[3]。但是在參考過程中，還要結(jié)合我國基本國情，對(duì)利害關(guān)系進(jìn)行具體劃分和界定，嚴(yán)格按照信息申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息享有法律權(quán)益的要求為基準(zhǔn)，保證申請(qǐng)主體范圍界定的清晰性和合理性。

2.3完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度

不管是不動(dòng)產(chǎn)登記辦理，還是不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開處理，針對(duì)一些比較復(fù)雜的法律關(guān)系，需要在專業(yè)人士的幫助下進(jìn)行精準(zhǔn)判斷。在發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以后，分散性的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)開始逐漸整合，并且朝著不動(dòng)產(chǎn)登記部門統(tǒng)一開放。因?yàn)闃I(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)充，業(yè)務(wù)量的大幅度增長(zhǎng)，給跨部門登記業(yè)務(wù)活動(dòng)開展增添難度，并對(duì)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的相關(guān)人員提出嚴(yán)格要求。辦理不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開工作的相關(guān)人員應(yīng)具備較強(qiáng)的專業(yè)素養(yǎng)，掌握充足的專業(yè)知識(shí)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)人員來說，除了要對(duì)國家發(fā)布的相關(guān)法律內(nèi)容有充分了解之外，還要在開展不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開業(yè)務(wù)工作時(shí)，引對(duì)申請(qǐng)人是否具備申請(qǐng)信息公開權(quán)限進(jìn)行審判，尤其是申請(qǐng)人是否包含在利害關(guān)系人范疇內(nèi)。在實(shí)際工作中，申請(qǐng)人通常會(huì)根據(jù)復(fù)雜的法律關(guān)系提出不同產(chǎn)登記信息公開申請(qǐng)，申請(qǐng)人是否為利害關(guān)系人，其登記信息公開申請(qǐng)范疇中包含哪些內(nèi)容，要求相關(guān)人員對(duì)申請(qǐng)人提交的不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開申請(qǐng)進(jìn)行評(píng)判，保證申請(qǐng)的真實(shí)性和合法性。

2.4建立信息公開備案制度

為了保證信息主體對(duì)其信息使用情況進(jìn)行有效監(jiān)管，明確信息使用者工作職責(zé)，需要把信息申請(qǐng)主體和信息使用要求做好備案處理工作。在個(gè)人信息公開過程中，將會(huì)面臨一些風(fēng)險(xiǎn)，如道德等現(xiàn)等，這樣將無法保證信息獲取主體是否可以把信息使用在別的位置或者對(duì)外公布。利害關(guān)系人有權(quán)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息，其原因在于利害關(guān)系人在應(yīng)用信息時(shí)，可以享受國家法律的保護(hù)。如果利害關(guān)系人把掌握的信息應(yīng)用在非法利益或者向外界傳播上，則與不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一制度要求偏離，無法保證個(gè)人信息安全。所以，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)信息公開備案制度建設(shè)，對(duì)于利害關(guān)系人在對(duì)信息使用范疇提交申請(qǐng)過程中，需要根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記部門備案要求，對(duì)出超出使用范疇的部分，需要另外獲得相關(guān)部門的審批，或者經(jīng)過信息主體的同意[4]。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開備案記錄，需要第一時(shí)間向信息主體公開。對(duì)于信息所有者，信息主體有權(quán)對(duì)個(gè)人信息應(yīng)用狀況進(jìn)行了解，并對(duì)個(gè)人信息使用過程進(jìn)行追蹤和調(diào)查，在發(fā)現(xiàn)信息獲取主體與備案要求偏離的情況下，甚至隨意使用信息而侵犯?jìng)€(gè)人權(quán)益情況下，信息主體有權(quán)請(qǐng)求抑制該行為，從中獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。信息公開備案制度可以讓信息查詢保持一定痕跡，如果出現(xiàn)信息獲取主體把信息應(yīng)用在其他方面，可以以此為依據(jù)追究其責(zé)任。

結(jié)語：

在新形勢(shì)下，結(jié)合我國《不動(dòng)產(chǎn)登記法》相關(guān)要求，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)信息使用監(jiān)管，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記流程，通過登記信息的公開，確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬，保證不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人自身利益，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，健全完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開制度，從而保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。

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