房屋維修資金困境的經濟學分析

尹婷

【摘要】現階段，人們的生活品質得到顯著提高，業主也需要更加細致專業的服務。我國在房屋維修工作中投入了大量資金，由于各種原因資金利用率較低，無法充分發揮資金的作用與價值。本文就將簡要闡述房屋維修資金困境的經濟學分析，以供借鑒。

【關鍵詞】房屋維修;資金困境;經濟學分析

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

10.017

房屋維修是一個復雜且龐大的工程，在房屋工程維修中，涵蓋的內容較多，為促進工程有序開展，需投入大量的資金。但受多種因素的影響，房屋維修過程中面臨著諸多的經濟學困境，為改變這一現狀，需根據當前實際，采取切實可行的應對措施。

1、房屋維修資金概述

《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，住宅共用部位是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。供應設施設備一般包括電梯、天線、照明、消防設施等。維修資金設專戶，并以房屋戶門號設分戶賬。房屋維修資金主要由房屋公用設施專用資金和房屋本體維修資金構成。房屋公用設施專用資金通常也被稱為專用資金，專用資金主要應用于物業公共部位、公用設施、添置新設備和項目改造等環節，不得用于其他環節。專用資金應用的過程中，要堅持錢隨房走的原則。同時，在房屋轉讓的過程中，賬戶當中的余額資金也需轉移到新的房屋產權所有者手上。

1998年，我國創建了房屋維修金制度，2004年，房屋維修金也逐漸成為辦理房屋產權證過程中的必繳費用。初期，購房者需繳納購房款總額的2%-3%，2008年，制度修訂后要求按照住宅建筑安裝工程單位面積造價的5%-8%來繳納費用，依據2007年的資金管理方式，公共維修資金需專門應用于維修小區公共部位及公共設施設備的維護和修繕上，全體業主共同所有。房屋維修資金隨著時間的推移，幾經變化，1998年被稱為該房屋維修基金，隨后將其稱為商品房公共維修基金，2007年將其改為住宅專項維修資金。2008年，建設部聯合財政部再次發布《住宅專項維修資金管理辦法》標志著體系正式建立。

2、房屋維修資金困境分析

2.1總額大，管理難度大

隨著時間的推移，房屋維修資金的金額逐漸增加，目前大中型城市很大一部分都有累計歸集100億以上的維修資金但是受到維修資金繳存政策的沿革及物業管理不到位，業主素質參差不齊等因素的影響，部分業主并未全額繳納房屋維修資金，甚至有業主并未繳納房屋維修資金。業主繳納的金額無法達到平衡狀態。另外，受歷史因素的影響，住房維修資金繳被分為若干部分，管理不規范，不利于房屋維修資金的合理配置。

2.2資金使用效率低，存在監管漏洞

資金使用效率較低，尤其前幾年比較普遍。新聞媒體報道當中，全國公共維修資金的平均使用效率僅為1%，北京市的資金使用效率為1.55%，廣州市的資金使用效率約為1%。雖然像北京、上海、廣州，包括濟南的維修資金使用率能達到1%以上。但大部分中小城市大金額的房屋維修資金均在銀行的賬戶當中，無法充分滿足房屋維修的資金需要，雖然提供了大量的資金，但卻得不到有效應用，削弱了房屋修繕的效果。

2.3申請使用流程繁瑣，執行困難

申請房屋修繕資金的流程較為復雜，申請的過程中需要較長的時間，申請的手續復雜，需要豐富的專業知識。申請工作中尚未建立明確的主體。資金申請需由業主委員會或物業服務企業負責。我國僅有20%左右的小區建立了業主委員會，業委會成員構成良莠不齊，造成效率低下。申請使用的過程中轉向維修資金的支付范圍，規定專有資金應用面積為房屋建筑面積2/3的業主占總人數的2/3。也就是通常所說的雙2/3表決。目前維修資金使用表決的業主參與率不高的原因，包括業主對維修資金存在過度惜用情緒;小區業主存在流動、松散狀態，參與社區公共事務意識、自治組織能力不強;2/3表決過于嚴苛等。而上述要求和條件也成為房屋維修資金申請的重大障礙。

3、房屋維修資金困境經濟學分析

3.1信息不夠充分，引發房屋維修資金困境

物權法中規定，業主繳存的房屋專項維修資金歸業主所有，而創建業主大會的小區，資金需交由業主大會管理使用。如小區并未成立業主大會，則房屋維修資金要交由物業管理公司所在的政府住房建設主管部門管理。上繳房屋維修資金后，業主無法確定房屋維修資金是否在不斷增多，也不了解增值的方式。如業主需要使用資金，則無法掌握資金申請和使用的方法。部分小區物業并未成立業主大會，房屋修繕資金管理受到了較大影響，資金使用難度可想而之。

業主購入房屋并繳納房屋維修資金后，無法準確把握房屋維修資金的去向，也并未充分使用維修資金，信息透明度較低，監督機制相對匱乏，存在較大的道德風險，進而降低房屋維修資金的使用效率。很多資金無法得到有效應用，這也是引發賬目不清問題的主要因素。諸多房屋維修資金均出現了違規炒股和物業私吞維修資金的問題，削弱了業主繳納、申請和使用房屋維修資金的主動性。

3.2主體利益博弈使房屋維修資金陷入困境

房屋維修資金管理、申請和維修過程中覆蓋的范圍較大，需要國家、地方政府、房管單位及業主等多個主體的共同參與。為保證住宅專項維修資金管理有效性，我國有關部門也出臺了與之相關的法律解釋。為滿足住宅專項維修資金管理的要求，要以頂層設計為基礎，完善物業行業和住宅專項維修資金管理法律機制，以法律的形式做好資金管理工作。

物業管理區域內，業主委員會可決定所有重大事務，同時也是業主大會的重要執行機構，結合物權法和管理辦法的要求，業主大會具有管理和使用房屋維修資金的權利，但是我國諸多小區并未按照要求設立業主委員會，因此，很多地區均存在房屋維修資金缺乏管理和應用主體的問題，即便物業成立了業主委員會，也存在業主委員會法律地位不確定，運作流程不合理的情況。委員的綜合素質有待提高，無法有效履職，這也是業主委員會無法保障房屋維修資金管理應用水平的重要因素。

房屋維修資金均由業主繳存，業主也希望資金得到科學應用，充分發揮其作用與價值，但基于理性角度，業主對待房屋維修資金的態度有所不同。部分業主由于歷史原因無法主動承擔該項資金，如集體福利房業主希望單位能夠繳納此項資金。再者，部分業主不愿出資支持與業主并非密切相關的事務。

3.3社會成本過高使房屋維修資金陷入困境

所有經濟活動的目標是取得較高的回報率。房屋維修資金申請應用的流程鴻溝是很多業主無法跨越的。同時，使用門檻也相對較高，申請難度較大。首先，資金難以申請，不能按照預期要求完成各項工作，后期催繳也存在較多的障礙，過程相對復雜。其次，房屋維修資金繳存不全的情況引起無法保證資金到位，嚴重影響使用效率及結果。最后，雙三分之二的要求也是一道難以跨越的障礙，業主簽字難，簽字慢的現象普遍存在，這也增加了房屋維修資金到位的時間成本和物質成本，在這一過程中也消損耗了大量的人力資源。對此，業主多半選擇放棄維修資金。

結語：

房屋維修資金困境與諸多因素密切相關，為順利解決當前的困境，務必正確看待引發房屋維修資金困境的因素，在日常工作中嚴格遵守規范和制度的要求，并采取有效措施處理現階段存在的各項問題，合理應用房屋維修資金，從而發揮出資金的最大利用價值，維護多方利益。

參考文獻：

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