小學學區對周邊住宅價格的溢價分析
——以武漢市江岸區為例

錢文穎 華中科技大學公共管理學院

教育資源作為社會公共資源的重要組成部分之一，對于周邊住宅價格具有特殊影響，諸多學者證明了學校教育質量與周邊住宅價格具有正相關關系。Oates[1]首次提出教育配套質量及其資本化的概念；Bogrant 等[2]證實了擁有良好聲譽的學校周邊的住宅價格水平也更高。在我國，溫海珍[3]探究了杭州市的各類教育配套對于周邊房價的影響，發現義務教育配套存在著顯著學區效應。另外，梁立雨[4]研究了深圳市中學教育設施對房價資本化程度的影響，并證明了升學率等學校特征因素對房價有正向助推作用。劉潤秋[5]等以成都市武侯區二手房為樣本探究了教育資本化程度，得出了教育配套質量的提升導致學區房溢價的現象正呈現區片化趨勢的結論。

綜上所述，以往研究多將小學作為教育資源納入公共服務的一個類別，并未就其自身對房價的影響進行討論，小學作為義務教育的重要組成部分之一，對周邊住宅價格有著特殊影響。因此，本文選取武漢市主城區江岸區390個小區的數據，采用特征價格模型探究小學教育配套對于周邊二手房價格的影響。

一、數據來源和變量選擇

(一)研究區域與數據

武漢是長江經濟帶核心城市，江岸區是武漢市主城區之一，轄區內教育資源豐富，共有2 所省級、7 所市級、31 所普通共計40 所公辦小學，研究結果具有較強代表性。本文利用爬蟲軟件從鏈家網站獲取了江岸區390 個小區的1 353 個住宅樣本。

(二)變量的選擇與量化

特征價格法常被用于研究公共產品對房地產價格的影響機制，該模型的解釋變量主要包括鄰里、區位和建筑三大特征，為探究小學教育資源對于房價的影響，本文將教育特征從鄰里特征中獨立出來，設立對口小學等級、小學距離兩個指標。此外，依據實際情況，選取了其他14 個指標并進行賦值。有關變量情況見表1。

表1 特征變量的選擇、賦值及預期符號

二、小學教育配套對周邊二手房價格的影響分析

(一)模型的設定

線性、對數和半對數是特征價格模型通常采用的3 種基本函數形式。經過比較，本文采取對數形式建立模型。其中，連續型變量采用對數形式，非連續性變量采用線性形式。具體表達式如下：

式中，P 為周邊二手房的成交價格；βo、βi、βj為待估計系數；Xi為連續型特征變量；Xj為非連續性特征變量；ε 為誤差項。

(二)模型的檢驗

spss 軟件被用于對數據進行多元逐步回歸處理，并將統計顯著性不強的變量逐步剔除，最終進入模型的有小學等級、小學距離、房齡、裝修程度、長江距離、江漢路距離、公交站、銀行、三甲醫院和公園這10 個變量。對數形式模型的調整R2 為0.503，表明其擬合程度較好。此外，多數變量的回歸系數均在置信水平α=0.05 水平上通過了顯著性檢驗。同時，各特征變量的VIF 均低于臨界值10，較好地解決了自變量的多重共線性問題。綜上所述，本文使用的對數模型對樣本數據的擬合在統計上有意義，回歸方程有效[6]。

(三)特征價格模型結果分析

1.住宅特征的符號分析

除了銀行和三甲醫院數量的回歸系數與預期相反，其余變量符號均與預期一致。銀行系數為負，可能是由于如今在線支付技術蓬勃發展，人們能在手機上進行相關操作，因此相比銀行數量，入學指標更值得關注。三甲醫院數量系數為負，原因可能是接近三甲醫院的地方，人們可能會對有害病菌產生顧慮而不愿在那里居住，特別是如今全球正在對抗新冠肺炎疫情，可能會增大感染風險。小學等級系數為正，說明重點小學入學資格與周邊住宅價格具有正向關系；小學距離系數為負，說明消費者更偏好距離學校較近的住宅。另外6 個變量中，裝修程度、公交站和公園數量對周邊住宅房價有正向影響，房齡、距長江距離、距江漢路距離則對周邊住宅房價有負的影響。

2.特征變量的價格彈性分析

在對數模型中，往往連續型變量的回歸系數即為該變量的彈性系數；但非連續型變量不能直接采用回歸系數的數值，而是要經過一定轉換，具體計算公式為：半彈性系數=100(-1)×(eB-1)，經過轉換，住宅與小學距離的價格彈性系數為-0.069，說明在同樣條件下，小區與對應小學的距離每增加1%，房價即降低0.069%；而非連續型變量小學等級的半彈性系數為15.142，即其他條件保持不變時，小學質量每增加一個等級，周邊房價會上漲15.142%。

三、結論與討論

(一)總體來看，住宅所在片區是否具有重點小學入學資格對于房屋溢價具有積極效應，即同等條件下住宅對應的小學質量等級越高，住宅價格也相應越高。由于武漢市遵循“劃片對口、免試就近”入學政策，人們往往愿意付出更高的成本購買重點學校對應的住宅。

(二)住宅價格隨著與對應學校距離的增大而降低，表明學校距離對周邊住宅溢價具有負面效應，但相對來說影響程度較小。原因可能是由于小學生年紀較小，家長在購房時會將學校距離納入考量，因此與小學距離越近房價越高；同時，消費者在購房時更注重住宅所在片區是否有重點小學的入學資格，因而學校距離的影響程度低于學校等級的影響程度。

(三)研究結論揭示了城市教育資源的均等化分配依然任重而道遠，重點小學對周邊二手房價格存在較明顯的溢價效應。促進教育資源質量發展的均衡化、落實教育公平理念，仍需政府和社會的進一步探索與努力。■