房?jī)r(jià)波動(dòng)背景下如何實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”

李 珊

(南京財(cái)經(jīng)大學(xué)，江蘇 南京210023)

一、 引言

自20 世紀(jì)90 年代，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入全面市場(chǎng)化階段。 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，2019年我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模近14 萬(wàn)億元，較房地產(chǎn)行業(yè)改革前增幅達(dá)40 倍，由此拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位日益凸顯，并且逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 房產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展、帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也帶來(lái)了一些負(fù)面效應(yīng)。 中國(guó)作為世界人口第一大國(guó)，住房問(wèn)題一直是與大眾息息相關(guān)的事情。 近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，導(dǎo)致住房問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)：一方面，住房銷售市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，與此同時(shí)，一二線城市因土地資源短缺、城市規(guī)劃、人口遷移等原因?qū)е伦》抗┎粦?yīng)求從而致使房?jī)r(jià)攀升，大大增加了剛需購(gòu)房的住房壓力；另一方面，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后，房屋租售比例嚴(yán)重失調(diào)，大型房屋租賃企業(yè)市場(chǎng)份額僅為2%，與英日美等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，有較大差距。

二、 房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展失調(diào)的影響

(一)實(shí)體經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛，不利于金融市場(chǎng)穩(wěn)定

近年來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟，房產(chǎn)行業(yè)的高回報(bào)率和制造業(yè)的發(fā)展低迷，致使越來(lái)越多的個(gè)人及企業(yè)傾向于進(jìn)行房地產(chǎn)投資，導(dǎo)致大量的資金進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)。 當(dāng)企業(yè)的生產(chǎn)性資金逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)投資時(shí)，一些回報(bào)率較低的行業(yè)及產(chǎn)業(yè)會(huì)難以承受生產(chǎn)要素成本的提高，從而慢慢被淘汰，在一定程度上使得資金“脫實(shí)向虛”。 此外，房屋的空置率也不斷提升，這些跡象，都表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。 房地產(chǎn)行業(yè)與銀行貸款業(yè)務(wù)關(guān)系緊密，房產(chǎn)項(xiàng)目中超過(guò)六成的資金來(lái)自銀行，一旦房產(chǎn)泡沫出現(xiàn)破裂，銀行作為信用中介的職能難以發(fā)揮，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下了隱患，會(huì)危及宏觀經(jīng)濟(jì)與金融行業(yè)的發(fā)展。

(二)影響國(guó)計(jì)民生

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020 年，我國(guó)人均居住消費(fèi)支出2464 元，占人均消費(fèi)支出的比重高達(dá)25.4%，城鎮(zhèn)居民住房負(fù)擔(dān)過(guò)重。 2020 年，全國(guó)范圍內(nèi)高校畢業(yè)生人數(shù)高達(dá)874 萬(wàn)人，作為住房市場(chǎng)需求主體，住房壓力的增加，不僅提高了他們的生活成本，而且容易抑制創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力的展現(xiàn)。 “蝸居”“蟻?zhàn)濉薄疤与x北上廣”等熱詞的出現(xiàn)表明住房問(wèn)題已經(jīng)成為熱點(diǎn)民生問(wèn)題，影響方方面面。

1. 容易抑制消費(fèi)，阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展

消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車(chē)”之一，是推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本驅(qū)動(dòng)力。 從有關(guān)數(shù)據(jù)可以得知，我國(guó)民眾在購(gòu)房上投入太多資金，尤其從2008 年以來(lái)，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)漲幅較大、房?jī)r(jià)收入比偏高，購(gòu)置一套房屋可能需要消耗一個(gè)家庭數(shù)年甚至數(shù)十年的全部收入，這對(duì)于除住房以外的其他消費(fèi)具有一定沖擊。 在如今經(jīng)濟(jì)下行、各地紛紛出臺(tái)政策刺激消費(fèi)的情況下，我國(guó)居民的消費(fèi)需求對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用至關(guān)重要。 據(jù)此，高房?jī)r(jià)抑制了其他產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)需求，這顯然不利于通過(guò)擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)。

2. 導(dǎo)致貧富差距擴(kuò)大，難以實(shí)現(xiàn)共同富裕

隨著房產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，越拉越多的民眾開(kāi)始將購(gòu)置房產(chǎn)作為投資、增值、保值的工具。 高收入群體通過(guò)利用閑置資金和杠桿效應(yīng)，購(gòu)買(mǎi)幾套住房，謀取差價(jià)，從而獲得高額收益；而普通民眾辛辛苦苦工作可能也難以承擔(dān)高房?jī)r(jià)的重壓。 長(zhǎng)此以往，勢(shì)必會(huì)引發(fā)一些經(jīng)濟(jì)問(wèn)題與社會(huì)矛盾。 九三學(xué)社也曾經(jīng)指出，房?jī)r(jià)過(guò)高，已經(jīng)成為影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)和諧的一個(gè)突出問(wèn)題。 熱門(mén)城市房?jī)r(jià)的抬高，不僅提高了人才與城市生活成本，降低了城市競(jìng)爭(zhēng)力，而且容易拉大社會(huì)貧富差距，從而導(dǎo)致一系列社會(huì)矛盾。

3. 形成城市壁壘，阻礙城市化進(jìn)程

《“十五”計(jì)劃綱要》指出“我國(guó)要積極發(fā)展中小城市，發(fā)揮大城市的輻射帶動(dòng)作用”，但是房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，一方面增加了城市的生活成本與生活壓力，無(wú)形之中提高了城市生活門(mén)檻；另一方面，直接影響對(duì)外來(lái)人才的吸引，甚至?xí)斐杀镜厝瞬牌扔谏顗毫Χ饬鳌?房?jī)r(jià)過(guò)高形成的壁壘，導(dǎo)致居民生活成本、企業(yè)用工成本提高，不利于城市的發(fā)展。

三、 “租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策實(shí)施現(xiàn)狀

為了解決買(mǎi)房貴、住房難這一問(wèn)題，國(guó)家不斷加大政策支持，保障居民住房權(quán)益。 2016 年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。 2017年，黨的十九大報(bào)告繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，并提出要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。 此后“房住不炒”成為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的主要基調(diào)。 同時(shí)，多個(gè)城市紛紛推出租房政策，保障租售同權(quán)租房落戶。 租購(gòu)?fù)瑱?quán)，即租房與購(gòu)房居民享受同等待遇，此舉將通過(guò)立法渠道，建立穩(wěn)定的租房制度，逐步使租房居民與購(gòu)房居民在基本公共服務(wù)方面享有同等權(quán)利。 “購(gòu)租同權(quán)”成為房產(chǎn)行業(yè)一個(gè)新的方向，一個(gè)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，全新的租賃住房時(shí)代悄然到來(lái)。 截至2020 年底，除廣州、杭州、成都、鄭州、沈陽(yáng)、成都等12 個(gè)試點(diǎn)城市以外，多地出臺(tái)具體政策，從落戶、入學(xué)，向醫(yī)療、就業(yè)、社保等更多社會(huì)福利領(lǐng)域拓展。 各地租購(gòu)政策具體內(nèi)容見(jiàn)表1。

表1 部分省市關(guān)于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的政策規(guī)定

續(xù)表

四、 “租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的意義

(一)有利于緩解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

由于住房具有投資與消費(fèi)的雙重屬性，高房?jī)r(jià)一定程度上是由于房屋購(gòu)置的投資需求甚至投機(jī)需求造成的，房屋的附加價(jià)值越高，這一需求就越強(qiáng)。 “租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的出臺(tái)，旨在分離房屋上的附加價(jià)值，推動(dòng)房屋回歸最基本的居住功能，減弱其投資屬性，這有利于消除房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房?jī)r(jià)的理性回歸。

(二)有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展

2015 年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，將“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”納入未來(lái)一年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”中。 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)二十余年的發(fā)展，結(jié)構(gòu)性失衡的問(wèn)題也日漸突出，大城市供給不足與中小城市需要去除庫(kù)存的局面并存，且一線城市也存在除住房外如公寓等產(chǎn)能過(guò)剩的情況。 倡導(dǎo)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，實(shí)際上也為城市商業(yè)房產(chǎn)去庫(kù)存提供了路徑。

此外，實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，有利于房地產(chǎn)行業(yè)建立并完善“租買(mǎi)選擇機(jī)制”。 民眾可以依據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況，選擇租住或者購(gòu)置房屋，這有利于分流一部分購(gòu)房需求，培養(yǎng)理性的住房消費(fèi)觀念，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

(三)有利于完善租購(gòu)并舉的住房保障制度體系

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”實(shí)現(xiàn)后，購(gòu)房與租房同樣可以享受公共服務(wù)資源，有利于提高租房需求，從而促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展。自廣州出臺(tái)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策起，至住建部等9 部委選取12個(gè)城市作為首批住房租賃試點(diǎn)城市，到2020 年底無(wú)錫、蘇州等多個(gè)城市明確“租房即可落戶”政策，進(jìn)一步將房屋的產(chǎn)權(quán)與戶籍分離。 從中央到地方，各地均密集出臺(tái)相關(guān)政策推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展，有利于完善我國(guó)租購(gòu)并舉的居民住房保障體系。

五、 現(xiàn)階段存在的挑戰(zhàn)

政府雖多項(xiàng)政策并舉，對(duì)落實(shí)租賃住房公共服務(wù)、規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序、促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定等多個(gè)方面提出具體要求，但“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的推行仍面臨不少挑戰(zhàn)。

(一)住房供給不足

1. 政府保障性租住房供給不足

目前我國(guó)多地政府雖大力推行“廉租房”“公租房”等惠民政策，但從實(shí)施效果來(lái)看，短期內(nèi)并沒(méi)有起到抑制房?jī)r(jià)上漲的顯著效果，緩解住房壓力的作用同樣甚微。 由于城市建設(shè)用地資源緊缺，尤其是一二線城市在現(xiàn)有的城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，難以提供更多住房土地供給，住房的供給數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足我國(guó)城市快速發(fā)展所需要的低成本住房的需求，住房的供給遠(yuǎn)小于需求。

2. 城市居民個(gè)人租房供給不足

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房屋租賃市場(chǎng)上租房的交易方式還是以房產(chǎn)中介的轉(zhuǎn)租形式為主，且居民個(gè)人出租房屋在租賃市場(chǎng)占比高達(dá)90%，這種方式會(huì)導(dǎo)致信息不對(duì)稱，需求方在住房戶型、面積、價(jià)格等方面與供給方難以完全匹配。

(二)“同權(quán)”難以實(shí)行

1. 從戶籍制度來(lái)看

實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”最大的問(wèn)題在于我國(guó)現(xiàn)行的戶籍制度的限制，且主要針對(duì)外來(lái)人口。 如廣東、上海、北京等大城市采取積分落戶政策，落戶限制較多。 戶籍制度多與基本公共服務(wù)掛鉤，北上廣等熱門(mén)城市的醫(yī)療、教育、就業(yè)等公共服務(wù)資源對(duì)于外來(lái)人口具有很大吸引力，但由于資源的有限性，在本地戶籍居民的基本公共服務(wù)都難以保障的情況下，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”就更加難以為繼。

2. 從教育資源來(lái)看

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會(huì)保障制度不斷完善，異地醫(yī)保、社保一卡通等的實(shí)現(xiàn)，使得各地區(qū)居民享受到的基本社會(huì)保障如“醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)、工傷、生育”等逐漸趨向于一致。 但從住房政策的執(zhí)行情況來(lái)看，沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)的人們基本不能享受到優(yōu)質(zhì)教育資源。 “租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的實(shí)施雖然旨在保障租戶的教育權(quán)利，但目前來(lái)看，承租人需要達(dá)到一定的條件子女才能享受就近入學(xué)的權(quán)利，且由于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”可能導(dǎo)致學(xué)區(qū)房供需關(guān)系更加緊張。

3. 從社會(huì)觀念來(lái)看

我國(guó)是一個(gè)對(duì)自有住房有著長(zhǎng)期偏好的國(guó)家，居民對(duì)房子的重要性不言而喻，并且由于婚姻、嫁娶、投資保值等因素，房子的意義已經(jīng)超過(guò)了居住范疇。 據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，超過(guò)六成的“90 后”難以接受租房度過(guò)余生。 現(xiàn)階段，普通家庭財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中，房產(chǎn)約占五成，城市與農(nóng)村、家庭財(cái)產(chǎn)在100 萬(wàn)元以上與100 萬(wàn)元以下的家庭這一比例有所差別，概而括之，房產(chǎn)在家庭財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中占有較大比重。 在經(jīng)濟(jì)條件能夠支持的前提下，我國(guó)居民仍傾向于購(gòu)房而非租房。

六、 建議與啟示

通過(guò)對(duì)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”相關(guān)政策的分析，探索政策執(zhí)行的障礙，發(fā)現(xiàn)要實(shí)現(xiàn)真正的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”仍任重道遠(yuǎn)。 為了更好地促進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的平穩(wěn)運(yùn)行，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出如下建議：

第一，在戶籍制度方面，盡管?chē)?guó)家對(duì)原有戶籍制度進(jìn)行了多次改革和調(diào)整，但就社會(huì)需求而言，戶籍制度的改革進(jìn)程仍然相對(duì)滯后。 因?yàn)槌浅侨丝诹鲃?dòng)與城鎮(zhèn)人口流動(dòng)的原因、人口構(gòu)成不同，因此各地政府仍需因地制宜采取與本地社會(huì)發(fā)展相匹配的政策。

第二，在教育資源方面，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度擴(kuò)大教育資源，從供給端出發(fā)，增大教育資源的供給量，培養(yǎng)更多優(yōu)秀教師，最大限度地平衡學(xué)生家長(zhǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)資源的需求量和社會(huì)供給量。 還可考慮將私有性公共服務(wù)資源作為必要補(bǔ)充。 鼓勵(lì)私人機(jī)構(gòu)進(jìn)入教育等公共服務(wù)資源領(lǐng)域，從源頭上切斷房屋產(chǎn)權(quán)、居住地與享有權(quán)益之間的聯(lián)系，通過(guò)市場(chǎng)化的手段，促進(jìn)權(quán)益均等。

第三，在政策實(shí)施上，建立穩(wěn)定租賃關(guān)系，才能促成住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。 改變我國(guó)市場(chǎng)上出租人主體單一的局面，加快確立以政府與企業(yè)為主導(dǎo)的租賃住房，建立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與公共服務(wù)的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)權(quán)益均等。 加快搭建租賃環(huán)節(jié)全覆蓋、房源信息全納入、服務(wù)規(guī)范一體化的服務(wù)平臺(tái)，解決由于信息不對(duì)稱產(chǎn)生的供需矛盾。 建立評(píng)價(jià)體系與信用體系，租賃雙方可以在承租前中后期進(jìn)行多角度、多階段互相評(píng)價(jià)以保障承租方與租賃方的權(quán)益。