投資買房避開這些“坑”

溫慧抒

十四五規劃定調全國房地產發展未來5年調控方向，再次強調全國仍然堅持“房住不炒”方針不動搖。也就是說，未來5年全國房價仍然以“穩定”為主，不會大漲大跌，投資收益可能是相當有限的。

如果你真的要投資房產，那我也特別提示幾個重點需要你避開的“坑”。

海景房的“坑”，踩了嗎？

“面向大海，春暖花開”，看似無比的美妙環境，而事實上卻有諸多缺點。

我一個朋友在深圳買的就是海景房，每平米11萬多，買了170平米，要2000萬左右。他目前的痛苦在于，原來的“面向大海”，現在幾年過去，前方蓋了一棟大樓，“面向大海”變成了“一線天”的海景。

另一個同學在廈門，她的海景房光陽臺就是12米的寬度。而她的痛苦就在于這兩年的臺風摧殘，摧殘的結果是陽臺玻璃爆裂，房間衣物飛出，暴雨倒灌進房間。

海景房，經歷了幾度起起伏伏，目前已經失去了往日的風光。最讓人詬病的就是，乳山銀灘現在的二手房價格才僅有新房的一半，這更讓許多抱著以投資為目的的人欲哭無淚，心生怨恨。

人們對海景房的態度也已經由過去的狂熱而逐漸轉向理智。海景房，到底有沒有價值？我們在這里為讀者做一下分析，希望能夠幫你避“坑”。海景房的核心價值是“海景”，但其實這并不是居住的必備因素，它只是提升房屋附加值的其中一個要素，對房價的提升非常有限。另外一方面，就是中國是一個沿海的國家，發達城市一般都靠近東部沿海，海景資源雖然比較少，但并不稀缺，能欣賞到海景資源的城市不少，能度假的城市也很多，購房者不會僅僅只是因為海景資源這一個要素就購房。

中國的海南省，有一個非常有意思的現象，每年一到冬季，就會有大量東北人來這里“冬眠”。他們或者在這里購置房產，或者是短期租賃，從每年的11月份到次年的5月份，東北地區條件稍微好一些的老年人，就會把這里當他們的第二故鄉。他們一致的回答是，來海南“養身體”。但是，一到5月份以后，這里的房子多半就空空蕩蕩，沒有人居住了。

實際上，這些出租率低、空置期長的海景房，價格相當昂貴，而這種昂貴的價格與其能夠帶來的“滿足感”之間是非常不匹配的。作為一家旅行酒店住所，短時間感受可能會很爽，真正是“面向大海，春暖花開”。但是，長時間居住，則完全就是另一番景象了，特別是老人或者是上了歲數的人，往往身體和關節的毛病就比較多。

海景房多為近些年新建，開發后配套的緩慢發展也將帶來一段時間的空窗期。因此，大家在購房時需針對具體樓盤進行實地考察，清楚了解現階段配套，以及做好自己的買房規劃。

這里還有一點特別提醒廣大讀者，2017年3月31日，國家海洋局出臺了我國首個海岸線法規——《海岸線保護與利用管理辦法》。法規規定了建設項目占用自然海岸線，將被納入海洋生態紅線管控，特別是海邊民居或海景房占用自然岸線。2020年，全國自然海岸線保有率大概不低于35%，而且自然海岸線保護將納入地方政府政績考核。國家已將海洋自然岸線納入國家保護體系，以后全國各地的濱海地區將被嚴格限制開發海景房，某些不能達到自然海岸線要求的海景房項目將不會被批準，尚未取得各類合法手續的海景房必將被整改或拆除，而已經取得合法合規建筑設計與規劃的海景房項目的稀缺性將大幅度提升。所以，在投資海景房的選擇上，更需要具體分析，事先為自己排雷，避免踩到上文提及的各類大“坑”。

弱三四線城市房產別過多持有

房價的區域差異化愈加明顯，特別是產業發展緩慢的三四線城市。2020年11月份，各地認真貫徹落實黨中央、國務院部署，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，進一步落實房地產長效機制，推動房地產市場平穩健康發展，70個大中城市房地產市場價格漲幅總體平穩，略有回落。11月70個大中城市房價上漲明顯降速，70個城市中僅36城新房價格上漲。新房價格上漲城市減少，下跌城市增加。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉表示，未來我國房地產市場區域分化會愈加明顯。其表現為，一線城市以及一些強二線城市穩中有升，上漲幅度較大的主要集中在長三角和大灣區，京津冀比較弱，而三四線城市走勢分化。產業發展緩慢、人口凈流出的城市，房價還是處于下降通道中。

與此同時，國家會加快房地產稅的推出時間，中國在"十四五"期間能夠開征房產稅的可能性極大。這一點從2020年10月11日開始的10年一次的人口普查，已經可以看出一些端倪。因為此次是基于大數據之下的，不僅需要“查人”，還需要“查房”。在不動產統一登記和全國住房信息聯網的背景下，“查房”可以更精準的估算人口，防止因為人口流動造成數據失真的情況。據已經進行過人口普查的人的介紹，首先會確認戶籍是否在該住宅，之后確認該住宅幾人居住，再確認房屋面積和幾個房間。顯然，此次人口普查，不再是一次簡單的例行統計，也可能是為房產稅的開征提供必要的數據支持了。

持有多套房，尤其是在三四線持有多套房的房主們，未來一定要注意調整你的房產結構。可以考慮賣掉在三四線多余的房產，用持有的資金再去一線或者強二線的城市，尋找有增值潛力的房產投資機會。

避開“老破小”與“遠郊區”這兩大“坑”

雖然“老破小”的房子便宜，但是它的流通性太差，很難變現，而且漲價空間有限，最好是能買新房或者近8年內的房子。因為“老破小”存在的問題太多了：產品舊、貸款年限不長和貸款少、社區氛圍差，資源很難聚集。舉個例子，這一次上海二手房急速萎縮的時候，價格下滑最厲害的正是那些“老破小”。“老破小”現在正在被替換，在這種小區里面，會留下來的不會是有頭有臉的人物，有能力的人一定會賣了它，繼續換更大更新的房子。

郊區（沒有城市群、城市圈概念）的大“坑”，誰買誰頭疼。千萬不要被所謂的未來的生態、旅游或者是百萬大城有多棒多棒所迷惑，原因很簡單，經濟的發展會加快城市兩極分化，城市的功能劃分會越來越精準和細化，沒有更多年輕人聚集和適合年輕人發展的邊遠郊區，一定會越來越沒有增長空間。