房地產企業營運資金管理問題思考與完善研究

王國華

【摘要】近年來，隨著我國城市化進程的加快，越來越多人涌入城市，買房成為人們的一項重要的需求，我國房地產企業也隨著迅猛發展。很多投資者會將房地產作為自己的投資對象。但與此同時，隨著房地產投資市場的擴展，房地產經濟逐漸呈現出項目周期長、風險大、需求額度大等特點。目前經濟增速降緩，房地產企業作為對市場風險較為敏感的企業，其將會在日常管理中面臨較大的市場風險。因此，為了更好地促進房地產企業的發展，增加企業的核心競爭力，企業需要加強自身的財務管理，尤其強化營運資金的管理，從而保證企業營運資金的正常運作，確保企業獲取利益能力。

【關鍵詞】房地產企業;營運資金管理;問題;完善

1、營運資金管理概述

1.1應收賬款

應收賬款包含應收票據、應收銷售款以及其他應收款三個方面，主要是指企業與其他企業發生的賒銷等一系列交易事項，最后結果為企業需向其他企業收取貨款。應收賬款管理是賒銷分析的重要內容，其可以降低企業的成本費用，增加企業的經濟效益。

1.2存貨管理

企業存貨管理的水平和能力將會對企業的生產經營產生直接影響，日常存貨不僅是為了滿足銷售及生產的需要，更是出于整體購買價格更為優惠的考量。加強存貨管理不僅僅要保證生產需求，更要建立定時控制及定量控制系統，由此來控制企業存貨數量以及存貨的時間，盡量減少存貨的占用資金。

1.3流動負債

流動負債包含應付賬款、短期借款和商業信用三個方面。在企業經營發展過程中，企業擁有較高的流動負債，雖然能夠增加企業經濟收入，但同時也會增加企業的支出費用以及經營風險。流動負債管理多傾向于對于應付賬款和短期借款的管理。但大部分企業在資金籌集完成后會忽略了對于短期借款的管理，由此，企業資金壓力增加，發展受限。

2、房地產企業運營資金管理存在的問題

2.1資金計劃和預算流于形式

房地產企業在開發過程的各個環節，資金的計劃和安排均沒有實行科學的管理。土地整理完成之后進行招拍掛，摘牌后支付土地款，然后政府返還土地整理款這樣一個流程。土地拿地環節的資金量相對集中，資金需求量大、資金周轉速度較快，而在這個環節的資金計劃沒有提前籌劃而造成不能及時付清土地款，從而會影響土地使用證的獲取。

2.2資金使用管控不到位

在項目建設階段，建設周期長、花錢的點多，地產公司不能對各個環節的資金需求做到精確預算;不能把有限的資金用到最關鍵的地方，進而導致項目沒能按期完成。部分房地產企業資金風險管控意識較差，使得企業面臨風險超出了企業能夠接受的范圍。房地產項目開發周期較長，資金回收時間也相對較長，使得企業的資金流動性降低。在房地產企業開發過程中，企業管理者的工作重心更多在于拿地、開發以及銷售等環節中，而對于企業資金管理則普遍重視度較低，尤其是資金使用管控不到位。

2.3融資渠道不規范

目前，我國資金市場成熟度較低，相關監管部門對房地產企業融資限制條件較高，房地產企業的融資通常采取上市公司的形式，通過發行股票、債券等方式進行融資。銀行貸款是房地產企業融資的主要手段，但隨著央行進一步收緊房地產行業借款政策，房地產企業的融資變得更加困難，資金成本與經營風險增大，使得銀行取得的融資也不能很好滿足公司對資金的需求。地產公司為了保障開發項目能夠如期完成，除銀行貸款外，采取企業之間拆借、私人借款、員工融資、拖欠工程款材料款等，使得企業資金使用成本加大，增加了企業的潛在風險。

3、房地產企業運營資金管理的合理建議

3.1建立資金集中管理體系

目前，國內大型房地產企業都施行資金集中管控機制，而且通過資金集中管控也為企業管理和發展切實提供了非常大的幫助。通過資金的集中管理，規范集團企業的資金使用，優化資源配置，幫助企業管理層大力提高對資金的管控力度。一方面，要依賴銀行提供的技術支持，在此方面國內各大股份制銀行都能提供技術支持，而且也有比較成熟的運行系統，雖然會產生比較高的管理費用，但是相較于節約資金的成本，這個投入是可以接受的。另一方面，有的企業不僅通過銀行建立企業資金池，而且與ERP管理系統對接，實現了所屬公司的資金在使用、調配和監督的高效管理，大力提升資金使用效率，減少資金閑置，充分發揮資金整合優勢，達到資源共享。

3.2強化資金計劃管理

一是房地產企業在開展全面預算的基礎上，要合理、科學地編制資金計劃。資金計劃的編制，不是資金管理部門僅憑借合同條款和經驗就能完成的，企業內部應建立科學的編制流程。與全面預算管理一樣，資金計劃也應由投資部、預算部、銷售部等各部門全面參與，使計劃數據具有科學性和可行性。在編制的時間上，可以形成三個月的滾動計劃編制，資金管理部門可以看到對前期未執行計劃部分在后期的補充，以及更長期限的資金收付款計劃和存量可用資金，便于資金的調動和使用。二是對資金計劃管理建章建制，建立管理和考核制度，形成計劃執行的剛性。對資金計劃執行率納入管理層考核，必然會引起項目公司管理人員的重視，才能最大限度地減少資金使用的隨意性。通過總額管控等手段，擠壓付款計劃水分、強化收款落實，降低資金計劃彈性部分，才能保證企業的資金有效使用、高效周轉，實現現金流的周轉順暢，控制風險，壓降融資規模，提高經濟效益。

3.3加強資金預算管理，提高資金利用效果

一是構建全面的資金預算管理體系：要對房地產企業的所有業務進行全面預測，分析業務所需的資金需求量;同時，對企業的資源來源做好詳細確認，做好調查統計工作，確保資金收入有穩定保證;在此基礎上，編制完整的資金預算，將資金計劃落實到各個責任單位，收入單位要按進度保證資金及時歸集到企業銀行賬戶，實行集中統一管理，支出單位要按項目進度提交項目支出預算與資金支付申請，按照資金審批撥付權限進行統一支付，做好結算工作。二是做好資金日常管理：財務部要嚴格執行資金計劃，對資金進行準確核算，銀行對賬清晰，保證資金數額真實、準確，便于管理層對資金進行集中調度。三是不斷優化資金使用方案：對收入要及時收攏，對支出要從嚴控制，對資金撥付要嚴格管理，對資金結存要詳細分析;根據資金計劃與結存情況，對結存資金可進行短期運作，進行短期投資或購買短期理財產品，閑置資金增值。

結語：

對于我國大部分的房地產開發企業來說，其往往將銀行貸款作為營運資金主要的來源渠道，營運資金的渠道相對單一，資金結構的科學性嚴重缺乏。同時，房地產企業具有項目周期長、資金回流慢的特點，資金的使用到成本收益的獲取需要經歷一個較為漫長的周期，再加上企業各個項目運營所需資金金額巨大，則使得企業很難同時開展多個項目。因此，房地產企業往往會采取預收的方式來增加資金回流速度，但同時，企業會面臨較高的流動負債風險。為了更好地加強資企業的營運資金管理，除了企業自身應做好制度完善、合理控制存貨及流動負債外，其余在分析企業流動資產時，也應選擇科學的分析方法和分析對象，從而讓營運資金更好地位企業發展提供服務。

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