淺談房地產評估中工程造價技術的實際應用及注意事項

王斐

東營天圓資產評估事務所 山東 東營 257091

在房地產項目評估中，評估結果的準確性會影響項目的開發和收益。房地產評估主要受到政策、技術和方法等多種因素影響，如數據調查不全、方法不合適，都會影響到評估結果，從而影響項目的開展。近年來，在房地產評估中開始使用工程造價技術，通過工程造價技術的應用，提高了評估結果的準確度。

1 工程造價技術應用分析的重要性

建筑工程技術的應用分析這是貫穿于整個建筑工程項目的始終。建筑工程技術應用分析和項目建設工程其他管理活動互相進行有效的銜接，都是為房地產項目建設工程的順利完成和實施奠定了基礎性的鋪墊，也是項目建設工程完成和實現其管理目標的重要環節。建筑工程技術應用分析不僅包括了對項目建設工程的質量、建筑工程技術和建筑工程的安全管理等方面的控制，更包括了對項目建設工程進行的經濟性管理。

（1）房地產開發項目工程施工前期計劃階段。工程造價的管理工作始終都存在著一些問題，并且很多企業還往往忽略了對工程造價的控制和管理。所以，在工程項目的前期計算和規劃階段，工程技術應用分析未能得到徹底地貫徹和運用。對于一個項目的工程本身來說，由于這個項目的成本大、施工周期長，想要有效地提高整個企業的社會和經濟效益，為了企業自己實現收入的最大化，就需要對整個工程技術計劃進行合理有效的成本控制和管理。但在如今的市場經濟發展趨勢下，項目工程經營管理的工作中，人們對于工程科學和經濟分析的了解還比較欠缺，不能真正地認識和看到工程科學和經濟分析的重要意義，進而也不能為了企業達成利益最大化。

（2）房地產項目施工階段。工程技術的應用經濟性分析主要目標是通過對工程的各種技術計劃、工程技術措施和其他工程技術效果進行研究，做出一個客觀合理的工程技術應用經濟效益分析，能夠有利于幫助企業合理有效地控制和減少工程項目的費用，提高其企業的社會經濟效益。工程科學技術的經濟效益不只是對于技術性經濟現象和工程建設之間相互依存關系的回答，更是我們對于工程項目進行施工和管理技術能力的總結。企業想要通過整體性地降低了工程造價，提高了企業的社會經濟效益，企業在進行該項目工程的施工中，就要認真貫徹落實好工程科學技術和經濟分析[1]。

（3）房地產管理和控制項目工程造價的階段。工程技術運用應用分析是一種有助于推動和指導的手段性措施。科學合理地運用工程技術和經濟學分析的結果，對于項目工程的前期規劃和準備工作，以及其最終決策目標的達成和執行都有著重要的推動和指導作用，并且在某種程度上也直接關系到了項目工程的勝負和成敗。所以，我們制訂了一份真正科學合理的建筑工程技術和經濟分析報告，這樣的研究報告不但對于投資者和開發商的經濟效益也會產生很大的推動力，更是直接關系著人民群眾的財產和生命安全和環境質量。在與項目工程密切相關的施工環境中以及整個項目工程的實際使用環境中，通過根據不同的施工管理技術，對整個項目工程建設的各個時間和階段，進行全面的數據分析與綜合應用，最大化地優化了項目工程的總體設計方案。

2 工程造價技術在房地產評估中的應用

在實際進行評估的過程中，最常見的是評估單位建筑物重置費用的一種評估方法，它采取的是比例式單位法。不管是按照建筑物的重置費用還是按照計算再建費的方式，均可以采取一種比較簡單的工程造價法進行計算。

（1）成本法評估。首先，使用單位比例法評估房地產項目，其建筑成本、價格指數等相關數據是由第三方評估公司、工程造價部門提供，經過評估公司的專業評估人員進行整理和計算。該數據在分析整理的過程中按照時間順序或結構分類進行了評估，如按照建筑鋼架結構、框架廠房等建筑結構進行分類，評估造價時參考建筑結構，以這些分析的數據作為基礎的統計數據。其次，使用工程造價估算的方法，常見的估算方法主要包括工程造價指數調整法以及單位比較法，由于這兩種估算方法的估價操作簡單，能夠有效地結合各種工程測量以及分項評估方法，根據準確高精度的結構資料以及對工程圖紙進行評估，可以大大提高工程造價的準確性。但成本估價方法需要多個部門人員參與，容易出現人為性失誤。最后，評估開發成本受到基礎數據的限制，若評估建筑和標準建筑物標準一致，那么評估條件才會更符合建筑物；若和評估建筑物不一致，則數據統計結果將產生一定差距，從而影響數據的精準度。如評估工業廠房，使用統一安裝成本評估，但非標準廠房的安裝成本并不符合標準成本，則難以獲得非標準廠房的安裝成本數據。能夠結合工程測量以及分項評估法，根據精準的結構數據以及工程圖紙進行評估，可提高評估的準確度。但成本估價方法需要多個部門人員參與，容易出現人為性失誤。最后，評估開發成本受到基礎數據的限制，若評估建筑和標準建筑物標準一致，那么評估條件才會更符合建筑物；若和評估建筑物不一致，則數據統計結果將產生一定差距，從而影響數據的精準度。如評估工業廠房，使用統一安裝成本評估，但非標準廠房的安裝成本并不符合標準成本，則難以獲得非標準廠房的安裝成本數據[2]。

（2）工程造價法評估。在房地產評估過程中，工程造價法和成本法的評估內容和程序具有相似性，但兩者也存在一定差異。一般情況下，房地產評估應用成本法是將標準成本作為依據，但使用工程造價法只有針對特定范圍的工程，才會按照標準成本進行計算。工程造價法計算過程中，計算基礎為社會化條件，并根據市場價格變化對材料價格進行調整，最終讓工程造價和實際情況相符合。評估工作中考慮到工程類型的不同，合同價格受到的約束條件也不同，合同條件也會對造價起到約束作用，影響最終的評估結果。我國目前正在大力推行的工程造價清單模式，要求每一個項目，不管是規費、稅金還是其他費用，均需要在清單中明確的標注。一般來說情況下各個省份的定額都是由實物工程量確定的，如分項工程中實體材料和人工投入都要如分項工程中實體材料和人工投入都要符合市場效率，保證評估指標的均勻典型性。一般情況下投標方將自己確定的材料價格與管理成本，工程量清單中的計價方式是可以仿真的。擬報價，分項綜合單價可以作為依據，結合具體情況進行工程量的計算。

（3）充分結合實際情況。和施工合同相比，房地產項目評估預算更容易被市場競爭所影響，因此房地產項目預算價格會高于施工合同價格。在房地產建筑施工中，各類工程資源可以均勻投入，由于工程體量普通所以工程的材料需求也不會出現大幅度波動，即便出現波動，其價格也會在施工企業和建筑企業的接受范圍內。評估房地產項目時需要充分考慮競爭對評估的影響，以及評估企業管理費用和造價利潤，需要充分考慮市場情況，不能完全只考慮市場價格。在一些短期施工項目中常出現趕工的情況，導致施工成本增加；若施工中引進先進設備和技術，也會造成成本增加，因此房地產項目評估時需要充分考慮這些情況。另外，如果業主的資金不能及時到位，施工企業也必須自行進行墊付，所以在設定的工程成本中還是必須設定一些墊付的費用和其他財務成本，而對于評估房地產項目，不一定需要對這部分成本進行考慮[3]。

3 房地產評估中的注意事項

在全球經濟一體化中房地產市場競爭越來越激烈，而在我國建筑市場中仍然具有賣方市場的特點，因此，房地產評估要密切貼合我國國情和房地產市場現狀。房地產評估工作需要通過定額造價信息，按照科學方法進行，充分反映出該地區的平均水平。如今工程造價信息逐漸完善，市場化程度逐漸提高，在造價管理中應當保障建筑成本與實際成本相符合，保證房地產評估數據的可靠性和準確性。另外，房地產評估時還要充分考慮電算化技術，根據城建檔案資料，在城建檔案中尋找信息，對信息進行整合。因此要注意挖掘項目檔案信息以及電算化技術，充分使用大數據技術以及信息系統進行科學評估，以提高評估的精準度[4]。

總之，想要大幅度地提高房地產商和建筑企業自身的經濟效益，合理、有效地對工程造價進行管理和控制，就必然需要我們在工程造價中合理運用各種工程科學技術進行應用和分析。在房地產評估中應用工程造價技術，可進一步提高房地產評估的準確度。但是由于房地產這個行業具有一定的專屬和特殊性，所以，我們在運用建設工程造價技術來對其進行房地產評估的實際操作過程中，應當更加注重客觀地處理工程造價，讓其在建筑市場之中的費用和成本構型得以持續地完善，這樣才能夠進一步保證房地產評估方法計算的精度和準確性，提升了房地產評估方法和工作的效率。