基于城中村改造之下動(dòng)遷安置住宅及商業(yè)配套的設(shè)計(jì)思考

錢(qián) 雯

上海建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司 上海 200041

1 城中村改造項(xiàng)目概述

城中村改造指的是根據(jù)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對(duì)城中村進(jìn)行綜合改造的行為。城中村是由地區(qū)城市化進(jìn)程過(guò)快導(dǎo)致的，相關(guān)城市對(duì)于建設(shè)布局把控的嚴(yán)謹(jǐn)以及為了滿足城市未來(lái)發(fā)展的需求，將城市的整體進(jìn)程建立到了農(nóng)村地表面積的基礎(chǔ)上，這樣便使得農(nóng)村被城市所包圍，成為名副其實(shí)的城中村，而如若不對(duì)城中村進(jìn)行改造的話則會(huì)對(duì)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都造成嚴(yán)重的影響，大幅度降低了城市發(fā)展的整體速度。

1.1 城中村存在的問(wèn)題

1.1.1 治安壓力較大

在大多數(shù)城中村中都存在著治安壓力較大的問(wèn)題，這一方面是因?yàn)槌侵写宓娜藛T較為密集，很多在城市里打工的人為了低廉的房?jī)r(jià)選擇在城中村居住[1]，這就使得城中村里的居民魚(yú)龍混雜；另一方面，城中村中的建筑密度大，布局混亂，各種房屋的建設(shè)沒(méi)有特定的標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)行治安管理的時(shí)候，治安管理人員也無(wú)法很好地將城中村的安全控制在可控范圍之內(nèi)，對(duì)于整個(gè)城市的安全都能夠造成一定程度的威脅。

1.1.2 土地管理混亂

城中村不像城市其它地方一樣有著嚴(yán)密的土地規(guī)劃和分屬，城中村居民的土地?fù)碛袡?quán)大多數(shù)都是在自己或者村委會(huì)的手中，房屋的使用性質(zhì)管理較為混亂。村民對(duì)自家的房屋可以進(jìn)行隨意改動(dòng)，完全沒(méi)有相關(guān)的制度對(duì)其進(jìn)行限制，這使得城中村內(nèi)的大多數(shù)建筑都有著較大的安全風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)周邊居民用戶有著嚴(yán)重的威脅。可以說(shuō)城中村的存在在一定程度上拉低了城市整體的精神面貌。

1.1.3 基礎(chǔ)設(shè)施欠缺

城市在發(fā)展的過(guò)程中最關(guān)注的便是城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這不僅能夠?yàn)槌鞘芯用駧ジ颖憬莸幕A(chǔ)服務(wù)，還能夠快速推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而在城中村這些地方的基礎(chǔ)設(shè)施卻不像城市中的那么齊全，一方面是因?yàn)檎畬?duì)于這些地方的規(guī)劃另有打算，不會(huì)對(duì)其進(jìn)行太大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，另一方面則是因?yàn)槌侵写鍍?nèi)的建筑環(huán)境較為復(fù)雜，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)起來(lái)難度較大。城中村居民也無(wú)法體會(huì)到較好的基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，生活環(huán)境的不如意以及基礎(chǔ)設(shè)施的不到位使得城中村內(nèi)的管理變得更加困難。只有對(duì)城中村進(jìn)行全面改造，才能夠以此來(lái)達(dá)到推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。

1.2 城中村改造的重要意義

1.2.1 完善城市功能

城中村的存在會(huì)使得城市的一些建設(shè)計(jì)劃無(wú)法很好地開(kāi)展，例如城市道路建設(shè)很可能會(huì)因?yàn)槌侵写宓拇嬖诙恢袛啵蔀槌鞘薪ㄔO(shè)過(guò)程中的巨大障礙。城中村改造是城市發(fā)展必須解決的問(wèn)題，根據(jù)它的特點(diǎn)以及城市規(guī)劃的實(shí)際需求對(duì)城中村進(jìn)行切合實(shí)際的改造，能夠最大程度上將城市功能進(jìn)行完善，城市的規(guī)劃也將更加的合理可控，不管是基礎(chǔ)交通路線的建設(shè)還是城中村安置房以及商業(yè)配套的開(kāi)發(fā)，都能夠在完善城市功能方面起到較為重要的作用。

1.2.2 消除安全隱患

城中村存在的眾多安全隱患，任何的意外都會(huì)對(duì)城中村內(nèi)的居民造成較為嚴(yán)重的人身財(cái)產(chǎn)威脅，并且直接影響到整個(gè)城市的發(fā)展。當(dāng)城中村進(jìn)行改造之后，老舊建筑將被全部拆除，隨后根據(jù)城中村科學(xué)的改造計(jì)劃對(duì)其進(jìn)行全方位的建設(shè)，使得城中村內(nèi)原本存在的安全隱患消除，在城市的后期發(fā)展過(guò)程中最大程度保證人們居住環(huán)境的安全。

1.3 上海市寶山區(qū)城中村改造——康家村項(xiàng)目概述

本項(xiàng)目位于上海市寶山區(qū)，屬?gòu)R行鎮(zhèn)管轄。基地臨康寧路、共康路、一·二八紀(jì)念路等幾條城市干道，由5個(gè)地塊組成。其中3塊地為三類(lèi)住宅組團(tuán)用地（安置房），1塊為社區(qū)級(jí)公共設(shè)施用地，還有1塊經(jīng)過(guò)改性成為商業(yè)用地。住宅總建筑面積約19萬(wàn)m2，以18層高層住宅為主，總戶數(shù)約2200余戶，容積率2.0；社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施總建筑面積約9400多平方米，容積率1.5；商業(yè)用地總建筑面積約78000m2，容積率2.0。整個(gè)項(xiàng)目所涉及到的范圍較廣，把居住、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)、教育等多種功能整合，不僅服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)的居民，連同周邊商品房地塊來(lái)帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的品質(zhì)提升。整個(gè)城中村片區(qū)與城市其它地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)被加強(qiáng)，使得城市未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃更加明確，實(shí)施起來(lái)也更加方便，有利于最大程度上推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2 基于城中村改造之下動(dòng)遷安置住宅的設(shè)計(jì)

對(duì)城中村進(jìn)行改造最重要的便是需要對(duì)城中村擁有土地權(quán)的原居民進(jìn)行住房的安排，康家村項(xiàng)目所采用的也是在城中村原本的地域范圍內(nèi)進(jìn)行住宅安置，村民原拆原位。住宅雖然是動(dòng)遷安置房性質(zhì)，但是注重品質(zhì)。滿足裝配式住宅要求且精裝交付。它與商品房的區(qū)別只是在戶型面積配比上，有45㎡/人的要求，已便于回遷時(shí)的抽簽分配。（每戶根據(jù)人口數(shù)首先確定最終分配所得的總建筑面積，優(yōu)先根據(jù)個(gè)人意愿組合套數(shù)和套型。例如安置人員如若能夠分配到一套120m2的安置住宅，那么安置人員便可以根據(jù)自身的實(shí)際需求將其換成兩套60m2的安置住宅。）

2.1 注重住宅適應(yīng)性設(shè)計(jì)

對(duì)城中村改造中的動(dòng)遷住宅進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)最重要的便是需要對(duì)住宅進(jìn)行適應(yīng)性設(shè)計(jì)，根據(jù)以往城中村的建筑特點(diǎn)以及當(dāng)?shù)氐貐^(qū)人民的生活習(xí)慣等方面的研究來(lái)確定住宅的整體設(shè)計(jì)，而且還需要在設(shè)計(jì)的時(shí)候充分考慮到大多數(shù)居民的居住需求，例如大多數(shù)城中村村民以往居住的平房或者小二層都具有著較為廣闊的空間，如若動(dòng)遷安置住宅內(nèi)部客廳等空間較小的話則無(wú)法保證居民居住的舒適性，無(wú)法保證居民對(duì)于動(dòng)遷安置住宅的滿意度。

動(dòng)遷安置住宅如若適應(yīng)性較高的話，除了能夠滿足拆遷戶的需求以外，多余的房源還可以出售給其它地方的用戶，這樣也能夠進(jìn)一步的帶動(dòng)城中村改造的經(jīng)濟(jì)力發(fā)展，且用戶們?cè)谑孢m的住宅環(huán)境下將對(duì)于政府的相關(guān)工作處理更加的認(rèn)可，這樣便能夠在推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)收獲城中村居民的民心，促進(jìn)雙方的共同進(jìn)步。

2.2 考慮戶型多樣性設(shè)計(jì)

康家村項(xiàng)目在對(duì)動(dòng)遷安置住宅進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，根據(jù)前文提到的人均分配45㎡/人的居住標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)了45㎡、90㎡、135㎡、180㎡四種面積等級(jí)的戶型，分別為一居室、兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳四類(lèi)，其中135㎡的三室戶型分別設(shè)計(jì)了南北向和東西向兩種客廳形式。每種戶型都做到設(shè)計(jì)緊湊，尤其避免交通面積的浪費(fèi)。每戶保證至少一個(gè)主要功能房間朝南、東南或西南；無(wú)暗廚、暗衛(wèi)出現(xiàn)；均擁有良好的自然采光、通風(fēng)條件；起居、主臥視線開(kāi)闊；每戶之間避免視線干擾，保證住戶私密性；提高住宅的使用率。

考慮到每個(gè)家庭會(huì)分得至少2套以上住宅，所以，房屋出租仍將是城中村居民的一項(xiàng)重要家庭收入來(lái)源，因此在45㎡這一檔的面積等級(jí)中，除了與90㎡、135㎡組合的戶型單元外，還特別設(shè)計(jì)了一梯八戶的通廊式住宅，給房屋出租提供便利。

為了讓原來(lái)住單家獨(dú)戶的村民住得慣高層電梯房，戶型盡量采用大面寬小進(jìn)深的設(shè)計(jì)。住宅層高2.95m，戶內(nèi)空間方正，精到實(shí)用，功能分區(qū)明確。除一居室外，戶型入口設(shè)置玄關(guān)，客廳餐廳開(kāi)敞大氣，尤其是東西向客廳的設(shè)計(jì)，當(dāng)與餐廳打通時(shí)，面寬可達(dá)6.95m。

通過(guò)景觀陽(yáng)臺(tái)，每戶均能享受到樓與樓之間的風(fēng)景。在充分滿足居住功能的同時(shí)，提高居住品質(zhì)。

綜上所述，安置家庭人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣，戶型分割組合方式需強(qiáng)調(diào)可變性。自住或出租，套型可分可合，一大一小，適合“兩代居”形式等。結(jié)構(gòu)體系提供了這種可以根據(jù)不同使用要求自由分隔，靈活組合的可能性。

2.3 營(yíng)造住宅小區(qū)交流空間

原來(lái)的城中村居民所居住的環(huán)境都具有著較大的院子，這些居民可以在院子里進(jìn)行水果蔬菜的種植，而且鄰里之間也經(jīng)常地聚在一起活動(dòng)，這也是城中村居民居住的優(yōu)勢(shì)所在。將城中村進(jìn)行改造之后，城中村居民便可能因?yàn)樽≌瑯欠康男再|(zhì)使得鄰居之間的交流變少，這在一定程度上使原本親切的鄰里關(guān)系變得疏遠(yuǎn)，少了人情味，整個(gè)住宅小區(qū)的活躍度也會(huì)大幅下降。

因此在組團(tuán)內(nèi)，一方面靠設(shè)置便民服務(wù)用房、室內(nèi)健身活動(dòng)場(chǎng)地、文化活動(dòng)室等公共設(shè)施提供人們交流和溝通的空間，另一方面借助小區(qū)景觀系統(tǒng)，用綠化、室外活動(dòng)場(chǎng)地、雕塑、小品與街具等營(yíng)造生動(dòng)的，有濃厚文化氣息的促進(jìn)鄰里和睦關(guān)系的生活環(huán)境。這種居民之間交流方便、生活環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)，能夠最大程度提升居民的幸福度，從而以此來(lái)為整個(gè)城市幸福度的提升貢獻(xiàn)城中村的一份力量。

3 基于城中村改造之下商業(yè)配套的設(shè)計(jì)

康家村項(xiàng)目地處市郊，項(xiàng)目東側(cè)為共康社區(qū)，建于上世紀(jì)90年代，居民區(qū)聚集。西側(cè)為大場(chǎng)敏感區(qū)，新建了大量商品房并規(guī)劃一處大型的城市公園，總體配套設(shè)施不足。本項(xiàng)目位于新舊居住社區(qū)的交界處，新建的社區(qū)配套及商業(yè)在內(nèi)容與形式上都非常多樣，不僅能為安置房小區(qū)提供公共服務(wù)配套設(shè)施，也能為西側(cè)新建商品房社區(qū)提供服務(wù)。結(jié)合東側(cè)現(xiàn)狀配套，各類(lèi)設(shè)施基本做到500m半徑全覆蓋。

3.1 布局緊湊的社區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施

上一節(jié)提到，本項(xiàng)目有1塊社區(qū)級(jí)公共設(shè)施用地，用地面積4500m2，建筑規(guī)模達(dá)9400多平方米。建筑高度控制在24m以內(nèi)，容積率1.5。需要設(shè)置基礎(chǔ)保障類(lèi)設(shè)施、品質(zhì)提升類(lèi)設(shè)施、行政管理類(lèi)設(shè)施等，其中包括社區(qū)食堂、公廁、標(biāo)準(zhǔn)化菜場(chǎng)、老年人日間照料中心、衛(wèi)生服務(wù)站、文化活動(dòng)室、居委會(huì)等，建筑功能可謂多樣。

本地塊地形狹窄，東西長(zhǎng)120m，南北寬37m，北面臨路，南面與安置房住宅組團(tuán)一墻之隔。因?yàn)橛玫貤l件緊張，且要滿足功能繁雜的配建要求，所以在留出必要的交通系統(tǒng)后，建筑基本滿鋪。交通流線做到最短最直接，圍繞建筑外部形成便捷的路網(wǎng)和停車(chē)場(chǎng)。并于南側(cè)貼鄰的住宅組團(tuán)間設(shè)置人行連通口，為居民提供方便的同時(shí)，達(dá)到間接節(jié)約交通能源的目的。建筑地上6層，地下1層。一、二層設(shè)置社區(qū)食堂，菜場(chǎng)等需要對(duì)外聯(lián)系便利的或帶有商業(yè)性質(zhì)的服務(wù)設(shè)施，三、四層設(shè)置老年人日間照料中心、衛(wèi)生站、文化活動(dòng)室等，頂部?jī)蓪恿艚o行政辦公及百人報(bào)告廳。即便在面積指標(biāo)不夠富裕、建筑形體變化受限的情況下，還是盡量在細(xì)微處營(yíng)造宜人的小環(huán)境。在三層老年人日間照料中心的南面，外墻內(nèi)退留出一個(gè)大平臺(tái)，既擋雨，又能為日托老人提供半室外活動(dòng)空間；而建筑的6層只有局部房間，大部分是屋頂平臺(tái)，考慮到基地在城市道路轉(zhuǎn)角，東側(cè)還有一條自然河道，周邊視野舒展，日照條件良好，所以把大部分設(shè)備放在6層屋頂，5層屋面留出來(lái)做屋頂綠化，經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)可以形成良好的景觀環(huán)境，為建筑的使用者提供舒心體驗(yàn)。

3.2 中等規(guī)模的街區(qū)式商業(yè)綜合體

本項(xiàng)目的商業(yè)地塊三面臨路，交通便利，它與社區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施用地隔路相望。是對(duì)社區(qū)配套在內(nèi)容上的補(bǔ)充及形式上的提升。

商業(yè)地塊用地面積17310m2，建筑規(guī)模約78000m2，結(jié)合其所處地段、位置、服務(wù)人口及與住宅區(qū)的復(fù)合方式，屬于中等規(guī)模街區(qū)型商業(yè)。

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，不同商業(yè)購(gòu)物中心之間的競(jìng)爭(zhēng)也是越來(lái)越激烈，購(gòu)物中心需要注意設(shè)置項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)特色、顧客利用周期以及環(huán)境輻射的范圍等各方面條件。而單純、孤立的商業(yè)建筑實(shí)體已無(wú)法滿足新形勢(shì)下的需求。轉(zhuǎn)而需要復(fù)合化、集約化、高度綜合化的商業(yè)空間，以充滿活力的城市設(shè)施改善城市面貌與增添新的特色。本項(xiàng)目的商業(yè)中心采用“街區(qū)”+“MALL”+“主題廣場(chǎng)”的模式來(lái)將城中村進(jìn)行品牌化改造。

從總體布局形式上看，基地中部以一條步行道路貫通南北，在其周?chē)贾弥行纳虡I(yè)及零售類(lèi)或小型餐飲類(lèi)商業(yè)，屬于典型的單軸型布局。步行道總長(zhǎng)約160m，在人能承受的步行距離的合適范圍內(nèi)。從南至北形成依次布置入口廣場(chǎng)、中心主題廣場(chǎng)、次要出入口。結(jié)合業(yè)態(tài)形成三個(gè)階段的空間序列，分別為起始段——復(fù)合功能MALL；主題段—— MALL+分散式獨(dú)棟商業(yè)，并圍合形成中心地段的主題廣場(chǎng)；結(jié)尾段——高層辦公大樓。復(fù)合功能的MALL屬于主干商店，占據(jù)較大的面積和規(guī)模。業(yè)態(tài)多樣，人流量、貨流量均占有較大比例。所以把它布置在空間序列的端部，有利于安全出入口的布置。沿街道進(jìn)入中心地段，依然被MALL包圍，在其靠中心廣場(chǎng)一側(cè)布置自動(dòng)扶梯、觀光梯，使得購(gòu)物中心的內(nèi)庭與室外廣場(chǎng)，運(yùn)用裝飾手段構(gòu)成人看人的共享空間，它給予人們難忘的視覺(jué)第一影像及趣味中心。中心廣場(chǎng)另一邊，有三棟多層獨(dú)棟商業(yè)，以餐飲為主。通過(guò)建筑的頂層收縮，使其下層的平面布局形成退臺(tái)，構(gòu)成多層次的外部空間，使它們能充分發(fā)揮沿河的景觀優(yōu)勢(shì)，獲得絕佳的自然環(huán)境。小體量且分散的建筑單體，一方面從設(shè)計(jì)上平衡了主干商店的沉悶感，另一方面在商業(yè)銷(xiāo)售上也便于出租，讓經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益統(tǒng)一[2-3]。在空間序列的末端，也就是基地北側(cè)，設(shè)計(jì)了基地內(nèi)唯一一棟高層，以辦公為主，結(jié)合適量教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。相對(duì)前端的商業(yè)，這一部分的功能較為安靜，加上位處兩條道路的交叉口，在這里設(shè)計(jì)一棟高層綜合樓，在空間形態(tài)上具有一定標(biāo)志性。讓空間序列有一個(gè)慎重的收尾。

通過(guò)對(duì)現(xiàn)代人的逛街與購(gòu)物心理分析，將購(gòu)物、餐飲、教育、娛樂(lè)等多種形態(tài)集合到一起。將城中村原本的地帶打造成集多種功能為一體的社區(qū)交往空間，富有變化的空間形態(tài)與商業(yè)特色將適應(yīng)不同層次、年齡、性別的人們的各種需求，不論是城中村原本的居民還是城市其它區(qū)域的居民都會(huì)被吸引到這里，此處將成為周邊居民的公共文化活動(dòng)場(chǎng)所。

4 結(jié)束語(yǔ)

城中村改造對(duì)于城市的整體發(fā)展來(lái)說(shuō)是一件極其重要的事情，而城中村改造中動(dòng)遷安置住宅以及商業(yè)配套的設(shè)計(jì)更是保障城中村居民安居樂(lè)業(yè)的根本所在。以康家村項(xiàng)目為例能夠看出充分結(jié)合城中村自身的特點(diǎn)，將商業(yè)配套設(shè)計(jì)出自己的特色，便能夠最大程度上將城中村改造之后的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)，城中村居民不僅可以擁有適宜的安置住宅，還可以獲取商業(yè)配套所產(chǎn)生的盈利分紅，讓城中村改造在城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展上起到積極作用。