從家庭住房變遷看住房制度改革史

胡鐠元

[摘 要]住房制度改革以來，中國城鎮住房市場迅速發展。隨著經濟的發展，住房條件不斷改善。由于住房不可移動且使用壽命長，住房消費是一個多維的體系，包括家庭對房屋面積、建筑形式、產權形式、城市區位等多方面的偏好和選擇。文章根據住房自有化率、住房市場化程度、人均住房面積等對家庭住宅變遷情況進行分析，進而窺見中國住房政策改革史。

[關鍵詞]住房變遷;制度改革;自有率

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.03.023

改革開放以來，我國經濟持續快速增長的同時，城鎮化水平也顯著提升。基于城鄉居民對改善居住條件的渴求，我國住房政策進行了一系列市場化改革，城鎮居民的居住質量、社區環境等得到很大提升。通過對我國住房制度改革歷程進行梳理，可以從家庭住房變遷的情況中得到制度改革影響的印證。

1 住房制度改革歷程

1.1 福利分房階段（1949—1977年）

新中國成立初期，經濟的快速發展以及大量機關單位進駐城市，推動了城市化水平的提高和城市人口的迅速增長，進而導致城市住房需求量的大幅增加。這一階段，我國實行“統一管理，統一分配，以租養房”的公有住房實物分配制度，城市住房發展水平低下，人均居住面積僅4.5平方米，住房分配存在著明顯的不均衡問題。

1.2 福利分房向市場化轉型階段（1978—1997年）

盡管住房分配制度滿足了廣大居民的住房需求，但由于住房的投融資機制被嚴重扭曲，住房建設投資規模逐年下滑，導致住房供給長期不足。這也促使政府于1978 年啟動了以住房商品化為方向的住房供給制度改革。1990—1997年，房地產業整體平穩發展，投資額由253.3億元上漲至3178.4億元，商品房的開發和建設等均處于穩定的高位運轉狀態。

1.3 住房全面市場化階段（1998—2004年）

1997年亞洲金融危機暴發后，我國決定將房地產業作為刺激內需的重點。1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》中提出“促使住房業成為新的經濟增長點”，并于當年停止住房分配，建立并完善以經濟適用住房為主的多層次住房供應體系。

新的住房制度實施后，我國房地產業迅速發展，房屋年竣工面積從不足2億平方米躍升至10億平方米，房地產年開發投資額也從4000億元躍升至10萬億元，不僅使廣大居民的住房需求得到更好滿足，也成為中國經濟增長的核心動力。

1.4 市場化疊加調控階段（2005—2019年）

我國房地產業快速發展的同時也引出了房價過快上漲等一系列問題。以2005年3 月的“國八條”為起點，政府開始采取一系列手段對房市進行調控。中國經濟于2014—2016年面臨下行壓力，房地產存量較多，政府在“穩增長”和“去庫存”的訴求下，接連出臺了“放松限購限貸、加強信貸支持、稅收減免”等刺激政策。受調控政策影響，2015年、2016年全國房地產住宅市場銷售額快速回暖。2016 年10月至今，中央政治會議提出“抑制資產價格泡沫”后，各城市為落實“房住不炒”要求，紛紛發布限購、限售、限貸等政策，致使房地產市場再次迅速降溫。

圖1 2005—2018年我國住宅銷售情況

數據來源：中國統計年鑒。

2 家庭居住狀況變化

隨著住房制度改革的推進，許多家庭的住房都經歷了從“三代同堂一間房”到“三代同堂三間房”，再到父母與子女分開居住的變遷。居住模式的轉變和住房的變遷除了與所處的人生階段、社會地位有關，與住房政策的改革也密不可分。

2.1 住房自有率

住房自有率是指居住在自己擁有產權住房的家庭戶數占社會整體住房家庭戶數的比例，是國際上用于考察居民居住條件的常用指標。住房自有率的變化在很大程度上與人口年齡組成和家庭結構變化相關，也反映了居民在住房消費方式選擇上的變化。

根據我國第六次人口普查數據，2010年中國城市家庭住房自有率為78.95%，較2005年下降了3%。這樣的變化正符合住房政策改革應帶來的影響。2000—2005年處于我國住房制度改革第三階段，政府出臺多重政策刺激購房消費;2005年之后，為了抑制房價過快上漲，一系列調控政策出臺給樓市降溫。央行最新調查顯示，我國城鎮住房擁有率高達96%，這一定程度上是由于近幾年各項住房保障政策的出臺及完善使得低收入家庭的住房條件得到明顯改善。

2.2 住房市場化程度

通過二十年的住房改革，我國住房市場完成了從計劃配置向市場配置的轉型，為加快居民住房條件的改善提供了必要條件。

住房市場化程度=購買及租賃商品房（含二手房）的家庭數/總家庭戶數。本文以市場化和半市場化住房（商品房、經濟適用住房）占所有住房存量的比例來表示住房領域的市場化程度。中國社會狀況綜合調查數據顯示，中國2010年城鎮住房的市場化程度為44.98%，其中城市住房市場化程度為 54.11%，鎮住房市場化程度為29.98%。2015年，我國地級及以上城市居民獲得自有住房的各類途徑中，購買商品房占到了60%左右。由此可以看出，在家庭住房變遷的過程中，我國城鎮居民自有住房的市場化程度得到快速提高，通過房地產市場購買商品房已成為最主要渠道。

2.3 人均住房面積

人均住房面積是衡量家庭住房狀況的常用指標。家庭住房的變遷往往伴隨著人均住房面積的提高。隨著住房保障制度等住房政策的推行和住房市場化的發展，住房擁擠程度得到緩解，居住條件明顯提升。

國家統計局數據顯示，中國城鎮住房困難戶比例從2000年的11.57%下降到2010年的8.42%，其中城市家庭住房困難戶比例降幅為2.83%。隨著以住房商品化為方向的住房制度改革的推進，我國城鎮人均住房面積一直呈上升趨勢，從1978年人均3.6平方米到2018年人均39平方米，增長近10倍。這樣大幅的增長主要是由于人們在為改善居住條件而進行房屋變遷時往往將居住面積的提高作為關鍵的考慮因素。

3 結論與建議

從以上數據和分析中可以看出，家庭住房的變遷與住房政策改革息息相關。住房制度的市場化轉型大大促進了我國居民住房條件的改善，也為我國房地產市場注入了活力。

根據住房過濾模型，商品房的主要購買者為高收入家庭，低收入家庭居住在舊房子而不是新房子。因此，結合以上分析可知，雖然居民居住條件大大提升，但政府在制定住房政策時還應重點完善住房保障制度，關注農民工群體、城鎮異地就業轉移人群等外地人口及困難家庭。通過為外來無房人口提供廉租房、保障房服務，規范租房市場秩序。同時，政府還應繼續關注城鎮中原有住房困難家庭，對人均居住面積低于8平方米的家庭提供一定住房補貼，規范住房保障申請，依法保障該類家庭在經濟適用房、兩限房和廉租房申請中處于優先地位。對于住房中存在的不平等問題，政府也應予以重視，增加擁有多套住房家庭的持有成本和交易成本，抑制投資性購房帶來的炒房問題。通過調控手段，推動我國住房市場平穩發展，保持良性運轉。

參考文獻：

[1] 郭天戈.回溯住房制度變遷 探尋房價波動規律[N].證券時報，2018-01-20（A06）.

[2] 董昕.中國房地產業的發展歷程與展望——兼論中國住房制度與土地制度的改革變遷[J].經濟研究參考，2017（52）：50-61，70.

[3] 裴凌罡.從民生視角看新中國城市住房供給制度變遷[J].中國經濟史研究，2017（5）：144-153.

[4] 許英康，王軍.中國城鎮家庭居住狀況與住房分層：2000—2010[J].中央社會主義學院學報，2014（6）：91-96.

[5] 范雷.當前中國住房狀況與住房不平等[J].山東大學學報（哲學社會科學版），2016（6）：25-33.