萬盛經開區老舊住宅增設電梯問題分析及建議

文｜重慶市萬盛經開區規劃和自然資源信息中心 林慶

1 引言

新形勢下，國家發展模式和發展理念全面轉型，黨的十九大提出“創新、協調、綠色、開放、共享”的發展新理念。中央城市工作會議要求“統籌生產、生活、生態三大布局，提高城市發展宜居性。加快城鎮棚戶區和危房改造，加快老舊小區改造”。住房和城鄉建設部《關于加強生態修復城市修補工作的指導意見》提出“統籌利用節能改造、抗震加固、房屋維修等多方面資金，加快老舊住宅改造。支持符合條件老舊建筑增設電梯，提升建筑使用功能和宜居水平”。

由于歷史原因，我國大量建于二十世紀八九十年代的多層住宅均沒有設置電梯，這些無電梯的多層住宅已經無法適應老齡化社會人民對高生活的期盼。近年來，老舊住宅增設電梯已成為城市適老改造與舊宅更新的重要內容，廣州、北京、南京等大城市率先進行試點建設。2008年廣州市印發《廣東省既有住宅增設電梯指導意見》，2010年北京市印發《關于北京市既有多層住宅增設電梯的若干指導意見》，2016年南京市發布《南京市既有住宅增設電梯實施方法》等。2017年6月，重慶市政府辦公廳發布《重慶市老舊住宅增設電梯建設管理暫行辦法》：針對國有土地上4 層及以上，初始取得房地產權證滿10年及以上未設電梯且未納入征收范圍和拆遷計劃的老舊住宅，支持增設電梯。2019年國務院《政府工作報告》中指出“城鎮老舊住宅量大面廣，要大力進行改造提升，更新水、電、路、氣配套設施，支持增設電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務設施。”為響應國家政府相關文件號召，積極面對人口老齡化帶來的需求和挑戰，提升老舊住宅使用功能及價值，萬盛經開區加快推進轄區內老舊小區增設電梯工作，增設電梯工作取得初步成效，但在這一過程中也發現了種種問題亟待解決。本文在介紹重慶市萬盛經開區老舊住宅增設電梯工作開展現狀基礎上，對老舊住宅增設電梯存在問題進行較為系統分析，同時提出相應對策建議。

2 萬盛經開區概況及工作開展

萬盛經濟技術開發區（以下簡稱“萬盛經開區”）位于重慶南部，地處渝黔邊界，距重慶主城70 公里、1 小時車程，幅員面積566平方公里，轄2街8鎮，常住人口27萬，西、北方向與重慶市綦江區相連，東、北方向與重慶南川區相接，南臨貴州省遵義市桐梓縣，是重慶南向開放發展重要陣地。

萬盛經開區城區和鎮區內，始建于20世紀八九十年代和21 世紀初，大部分為七至八層左右的老舊住宅，且未配建電梯，類型有商品房、安置房、棚改房、廉租房和職工用房等。

經初步統計，萬盛城區和鎮區未增設電梯建筑共1211 棟，其中房屋4 層以上且修建10年以上的老舊住宅房屋共計1013棟，其中商品房510 棟、安置房70 棟、廉租房12 棟、棚改房58 棟、職工用房363棟；主城兩街兩鎮未增設電梯建筑共1083棟，其中4 層以上且修建10年以上的老舊住宅房屋共計979 棟，其中商品房487 棟、安置房70 棟、廉租房12 棟、棚改房58 棟、職工用房352 棟。

截至2021年2月，進行老舊住宅增設電梯現場踏勘百余次，發出受理通知單68份，辦理工程規劃許可68 件，增設電梯70部，其中萬盛街道58 部、萬東鎮9 部、東林街道3 部。

3 主要問題分析

3.1 政策理解不透徹，加劇鄰里矛盾

在老舊住宅增設電梯過程中，居民對同意比例數量及其后續工作開展的政策理解不透徹，存在有不同解釋，從而加劇鄰里之間矛盾，并影響增設電梯工作進程。《物權法》第76 條規定“改建、新建建筑物及附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，針對該政策條文，部分住戶認為只需滿足雙三分之二即可動工，無需征求剩余三分一住戶意見；但也有住戶認為根據《重慶市老舊住宅增設電梯建設管理暫行辦法》“在滿足雙三分之二的前提下，剩余住戶需對增設電梯無異議”，即須征得全體住戶同意才可動工。對政策的多層面理解，易導致鄰里之間矛盾加劇，無益于工作開展。

3.2 事前服務不到位，事后易激化矛盾

老舊住宅業主提出申請未動工前，居民委員會、加裝電梯業主委員會未對所涉及加裝電梯小區相關社情民意進行收集摸排，未對住戶意見進行充分評估，有時難免出現代簽、冒簽業主書面同意書的情況。如此，當審批流程進入尾聲卻出現反對增設電梯情況，造成增設電梯工作停滯，激化矛盾，相關調解工作也難以展開。

3.3 建設資金相對較高，資金籌集不容易

增設電梯建設費用包括土建施工、電梯購買和第三類費用三部分。據初步測算，土建費用約20 萬元，電梯購買約16 萬元，第三類費用（含設計、施工圖審查等）約3萬元，共計約39 萬元，建設費用相對較高。即使在政府財政補貼情況下（補貼已于2019年12月31日結束），對一些低收入住戶或者患重病、長期慢性病的住戶，一次性交出幾萬塊錢不是一件容易的事，資金籌集困難較大。

3.4 建設施工不規范，存安全隱患問題

市面上電梯公司質素參差不齊，建設單位無法進行客觀地判斷、篩選。在增設電梯施工過程中，常出現施工不規范、材料堆放散亂、安全措施不到位等問題，較易產生系列安全隱患。

4 對策建議

4.1 住戶自主協商與政府介入相結合

增設電梯作為一項民生工程，本棟樓住戶是最直接受益者。因此，推進增設電梯進程中住戶意見最為關鍵。首先本棟樓住戶間內部自主協商溝通，達成統一意見，若在協商過程中出現具體矛盾，政府及時介入調解解決。在滿足“雙三分之二”前提下，鎮街和居委會、業委會積極幫助住戶協商，促成具體矛盾解決，征得全體住戶同意，實現住戶整體利益最大化，助力政策推行。

4.2 提高行政引導，加強事前服務

各相關部門高度重視，加強組織領導，明確責任分工，提高行政引導，加強老舊住宅增設電梯事前服務。在業主提交申請前，鎮（街）、社區對增設電梯小區相關社區民意進行收集摸排，對群眾意見初步評估，同時提供相關政策咨詢服務，結合實際，方便群眾，積極有序推進這項工作。

4.3 構建業主自籌、社會參與多渠道資金籌集方式

增設電梯，資金是最大的瓶頸之一。應拓寬資金來源渠道，堅持“業主發起、政府引導、市場運作”原則，構建業主自籌、政府補助、企業加入的融資模式。業主根據自身經濟情況及收入水平按比例分攤費用，允許住戶提取住房公積金用于增設電梯；政府就老舊住宅增設電梯向上級政府爭取資金，對符合條件增設電梯老舊住宅提供財政補助；支持社會資本以“PPP”模式參與加裝電梯，允許廣告公司在電梯內部投放廣告等，由此產生的收益用于增設電梯及后期維護。

4.4 完善頂層設計，多方協同參與

規范審批流程，對規劃可行性前置把關、各部門聯合踏勘、審批。由規劃和自然資源主管部門牽頭，深化多方聯動；住房城鄉建設局加強電梯安裝土建工程施工的日常監管工作，督促推進項目安全文明施工，把好質量安全關；市場監管局嚴把電梯質量關，嚴格審查電梯企業營業執照、資質以及電梯質量和使用安全性能等，確保形成合力。

5 結語

習總書記強調“要在改革，發展中使人民群眾有更多的幸福感和獲得感”。老舊住宅增設電梯對于提高老年人生活品質，提升人民幸福感、獲得感具有重要意義。隨著萬盛經開區增設電梯工作的開展，增設電梯工作受到越來越多萬盛居民的歡迎和贊譽。為有效落實這一民生工程，切實辦好惠民利民的好事，全面推進萬盛經開區符合條件老舊住宅增設電梯，應在政府統籌下，不斷完善政策，總結經驗教訓，規范化、標準化增設電梯，扎實有效的推動萬盛經開區老舊住宅增設電梯工作。