房地產營銷視角下居住建筑設計探析

牛可心

（中鐵十局集團投資開發有限公司，濟南 250000）

1 引言

在市場經濟背景下，商品住宅建筑設計必須與房地產營銷策略相結合才能提高企業的競爭力，而建筑設計是房地產開發前需要進行的重要工作。在這項工作中，建筑設計的美觀性和質量水平不僅決定了該建筑項目的投資與工期情況，還決定了房地產銷售的最終業績，進而影響房地產企業的經濟效益。本文在分析過程中從國內宏觀經濟角度出發，闡述了當前居住建筑的設計情況。

2 對住宅建筑設計與房地產營銷相結合的認識

從消費者的角度來看，住宅要滿足居住功能與社會功能，居住功能應滿足消費者日常起居、飲食、心理等各方面的需求，比如，在空間布置方面，要有更大的空間、更高的平面設計指標；廚衛空間要安排合理、安全性能良好，保證隱蔽性。而社會功能是指住宅小區中，行政治安機關、商業服務業、文化教育、銀行等各種社會實體以住宅小區為依托，共同為居民服務，發揮各自的功能。實體之間、實體與居民之間、居民之間形成社會網絡，組成住宅區相互影響、相互制約的社會關系。

當前住宅建筑開發過程中存在建筑設計方案與房地產商需求不符的問題。主要原因是設計者不了解商品住宅開發的特征，同時，無法從銷售賣點出發調整設計思路，加上開發商對建筑規劃方面的認識了解不夠，導致建筑設計與開發商的工作效率都大打折扣。加之我國房地產市場的發展進入高峰期之后趨于穩定，設計行業剛剛步入正軌，這些現狀使商品住宅的設計與需求始終無法達到統一。在這種情況下，建筑規劃者應從市場的角度深入了解住宅建筑設計，在建筑住宅設計過程中考慮房地產營銷因素，通過與營銷部門進行溝通與配合使建筑設計更符合房地產開發的要求，滿足各方的經濟利益需求。設計者應在設計最初階段針對項目的整體規劃進行研究，對項目地段、客戶群等因素進行分析，并且與開發商一起探討項目開發的可行性與社會效益等。同時，提供多種規劃方案進行參考。當開發商得到土地開發權后，設計者開始與開發商進行充分的溝通，進行實質意義上的規劃研究工作。在規劃階段，需要進行詳細而深入的分析；在設計過程中，一方面要從商品住宅的銷售策略出發，根據客群需求及市場定位決定設計風格；另一方面，要對面積、戶型、進深等進行綜合考慮[1]。

3 住宅設計原則

3.1 基本原則

1）實用性。無論是針對房地產開發商還是業主本身，實用性和適用性均是排在第一位的標準。從房地產開發商的角度，適用性強能使建筑住宅的受眾面更廣，擴大消費群體。

2）經濟性。好的建筑設計方案要在滿足實用性的基礎上兼顧經濟效益。由于消費者不會盲目追求高價、奢華，而是更重視經濟適用性、戶型的實用性等，因此，最大限度地保證建筑設計的經濟性對房地產開發者非常重要。

3.2 以市場為導向

以市場為導向，需要緊緊把握市場動向，最大限度地滿足客戶的要求。在設計中需要充分考慮住宅的整體性，比如，對住宅建筑物承重、電路走向、天然氣管道、光纖網絡布置等，應根據消費者的需要和使用習慣進行平面與空間的設計，提高住宅建筑的實用性。否則，盲目進行設計很容易與市場需求背道而馳。因此，房地產開發商需要保持市場意識，時刻以消費者需求為主導方向，最大限度地滿足顧客現在需求與未來居住生活各方面的需要。

3.3 考慮價格

房屋施工完畢進入銷售階段后，定價需要考慮土地、建設、人力成本等，確保定價在消費者承受能力范圍內，同時，也需要考慮到物業管理、維修各方面，符合消費者購買心理，滿足自己支出消耗，同時，也有充分的盈利空間[2]。

優秀的設計與產品之間的完美結合，可以使客戶有高質量與高品位的生活空間，同時，也要讓市場客群覺得這是性價比較高的設計開發項目。

3.4 針對消費者制定動態指標

房地產視角下的建筑住宅設計需要滿足建筑的適用性。設計完美的住宅建筑，也許因為不是消費者需要的設計；也許因為價格昂貴、目標群體的購買能力不足而導致無人購買；也許在某城市銷售量較高，但是對于不同經濟文化條件下的另外一些城市卻無人問津。由此可知，要讓住宅建筑設計最大限度地發揮出它的價值，需要重點研究目標群體的生活習慣、消費水平、居住需求等，同時，也要從宏觀視角出發考慮該城市的地理特征、人文因素、經濟能力等各方面。動態評價消費者在不同時間內可能存在的不同購買需求，同時，要使用發展的眼光來考慮建筑設計中的不同情況。

3.5 針對用戶心理

建筑除了本身需要擁有美麗的造型，任何一個精致的室內裝飾都要有其本身的意義。每一個建筑都是有靈魂、能呼吸、有靈氣的，可以通過科學合理的設計方案，結合先進的設計手段體現建筑的形體與性能特點，展示建筑的活力與生命力。通過建筑來傳承區域文化，也是凝聚一個地區、一個民族的精華與靈魂。因此，在設計過程中，需要對民族文化進行分析，重視對生活習慣等方面的研究。

4 住宅設計要點

4.1 可用面積大小

住宅內可用面積的大小、戶型規劃設計等在不影響正常使用面積的情況下，都會受到客觀經濟條件、消費者需求的影響，因此，需要具體問題具體分析，同時，也需要政府在其中合理引導。2006 年，國務院要求90 m2以下的房屋占建筑總面積的70%。十多年前過去了，我國國民生活水平明顯提高，但整體購房能力有待提高，尤其是在經濟發達的一、二線城市，2 室2 廳1 衛的房屋面積大多在70～80 m2；3 室2 廳1 衛的房屋面積大多在85～95 m2，基本上是最合適標準，一旦建筑面積增加、房價上漲，會導致購買成本上漲，進一步產生更多的物業費與建筑成本，這與住宅的設計原則相背離。從市場營銷角度來看，房屋內部2 室、3 室、4 室的戶型比例應該也有標準與要求，這主要由消費者的生活習慣來決定。但整體上普通的2 口之家、3 口之家，大多以2 室2 廳、3 室2 廳2 衛等戶型為主。

4.2 門窗布局

隨著生活質量水平的不斷提升，人們逐漸意識到生活環境與生活質量之間的關系，房屋內部門窗設計一定要滿足充足的自然光照。從整體上來看，門窗的設計對家具擺放、室內設計方面有重要作用。為保證消費者使用方便，一般情況下客廳與餐廳通常設計為開敞空間，不設置門；從室內環境設計的角度，要避免衛生間的門直接面對臥室或正門；窗戶更多采用低輻射三玻兩腔中空玻璃，其具有較好的隔熱、保溫性能，并且可以有效阻擋聲音傳播，降低噪聲，這些設計均是保證消費者有良好消費體驗的重要條件。

4.3 戶型的平面布局與設計

戶型平面設計與內部空間設計是影響消費者決定是否購買的重要因素。在調查中發現，影響消費者購買的因素有布局、朝向、樓層、得房率等。因此，設計者需要遵循“動靜分離”“干濕分離”的原則，充分考慮空間的功能性，嚴格將睡眠區、活動區、干區、濕區分隔開來。比如，一般情況下，消費者更重視臥室的功能性，因此，需要充分考慮建筑的朝向和室外景觀，在設計中還要充分考慮如何增加房屋內部的有效使用面積，比如，目前很多新型被動式建筑和四恒科技（恒氧、恒溫、恒靜、恒濕）等均被廣泛運用在住宅建筑設計中，以減少傳統采暖或制冷設備占用的空間。預應力技術的運用也可以有效減少建筑耗材，提高建筑室內的使用面積，爭取消費者權益的同時也可以獲得更好的購房評價。

5 住宅建筑設計的發展趨勢

5.1 生態住宅

在20 世紀60 年代后，生態學迅猛發展，并且逐漸向其他學科滲透，成為一門綜合性、專業性很強的學科。就人居環境來看，共生、再生原則具有極為重要的現實意義，因此，要求在建筑設計中，遵循天人合一、人與自然和諧發展的原則，充分考慮環境、城市、建筑與人之間的關系，充分將當前利益與人類長遠利益相結合，也將地區的局部利益與國家的長遠利益相結合，合理開發、綜合設計，充分利用好人類的有限資源。

5.2 綠色住宅

購房者在購買時更重視居住區的環境價值，綠色住宅環境是指環境具有健康、節能、低能耗、低污染等特征，住宅既是一個家庭生活的重要場所，同時，也是組成社會的一部分。在設計過程中，要兼顧“大環境”與“小環境”。其中，“大環境”是要在開發規劃時考慮建筑與城市空間的交通聯系，以及周圍社區的狀況；“小環境”是指居住區域內提供給住戶的戶外休閑空間、觀賞、娛樂類空間等。通過良好的環境設計不僅可以提高商品住宅的消防檔次，也可以改善人與人之間的溝通與交流，實現人與自然、人與人之間的對話，打破傳統設計中存在的問題。另外，綠化應該是多層次的整體空間綠化系統，要將地表、裙樓、樓頂、陽臺、屋頂花園整體合一。

5.3 節能住宅

節能是生態住宅建設的重要環節，節能住宅是滿足行業標準要求的住宅，通過提高建筑圍護結構的熱工性能，或采用更先進的無熱橋建造技術，減少由于穿透圍護結構保溫層而造成的結構熱損失，并采用地源熱泵技術、置換新風技術等新科技，讓節能住宅能耗低于普通住宅。其中，圍護結構、采暖、空調節能等各方面的能耗均顯著下降。

5.4 智能化

智能化成套集成技術主要包括安全防范系統、報警系統、閉路電視監控系統、住戶報警系統、保安巡更管理系統、信息管理系統等，應用在水電氣熱、遠程抄表、公共照明、車庫管理、廣播、物業等方面。信息網絡子系統主要是為了實現這些功能而進行的科學合理的布線，為使用電話、閉路電視等接入寬帶、接入網。

6 結語

綜上，住宅設計應堅持與房地產營銷相結合，在設計中堅持建筑設備與建筑本身的一體化設計，考慮建筑設備的安裝、使用情況，為設備預留安裝位置，并充分考慮設備安裝與使用等對建筑外立面的影響，統籌考慮建筑外部立面的藝術設計等，在房地產市場中，取得廣大客戶群體的認可，追求開發商經濟利益的最大化，實現雙贏。