大型商業綜合體裙房提前開業的配套移交管理

伍山雄 闞曉宇 朱敏慧 楊艷權 薛 偉 汪 剛

中建三局集團有限公司（滬） 上海 200129

1 工程概況

本工程位于上海市虹口區，由2棟170 m高的超高層辦公塔樓（T1、T2）、55 m高的商業裙樓及4層地下室組成，是集辦公和商業于一體的綜合體公共建筑項目。總建筑面積約44萬 m2，其中地下建筑面積約14萬 m2，地上建筑面積約30萬 m2，商業裙房每層建筑面積約37 411 m2。

本工程采用總承包管理模式，共有21家專業分包單位，其中涉及機電安裝的分包單位共9家，因此各專業分包單位間的交叉管理顯得尤其重要。因業主工期要求，項目需在塔樓主體封頂約3個月后，對裙房進行竣工驗收及移交。總承包施工單位將組織以項目經理為帶頭人的項目總承包管理服務團隊，負責與業主對接，同時全面協調施工現場各專業分包的工序銜接、施工計劃周期制訂、施工作業面移交與反移交，確保達到既定交付節點及交付要求。

2 商業裙房提前移交總承包管理思路

本項目是集商業、餐飲、娛樂與商務辦公為一體的大型綜合體項目，涉及范圍廣、規模巨大且商業裙房需提交竣工交付，因此總承包管理工作成為完成項目目標的核心。針對項目商業裙房提前交付的目標，項目需充分發揮總承包管理的優勢，深化設計和施工全過程中各專業的統一協調管理[1-3]。

1）針對項目裙房提前開業的目標，列出完成目標的前置條件，如消防控制中心的移交節點、電氣設備的調試時間節點等，對各項前置條件進行梳理，使每項前置條件盡可能形成相對獨立的施工關鍵路線。同時各前置條件需相輔相成，完成最終目標。

2）制定可行的施工進度計劃，施工進度計劃中需明確每個施工工序的施工工期，建立工序穿插模型，明確前后兩個工序的穿插節點，做好工序之間的無縫銜接。

3）制定各家分包材料及設備的到場計劃，明確到場后的材料堆放場地及臨時堆放時間。

4）施工過程中做好關鍵線路時間節點控制，對偏離關鍵線路的施工工序需及時制定糾偏措施以及搶工計劃。

3 商業提前開業配套機房移交管理措施

本項目機房及設備間較多，裙樓地下4層加地上7層共計配套機房及設備間328間、強電間189間、弱電間138間。配套功能機房的啟用是裙房提前開業運營必不可少的條件，也是裙房消防驗收的基礎。因此，施工過程中對配套機房的管理方法與措施變得尤其重要。

3.1 進度計劃管理

要求各家機電分包進場后，根據項目總進度計劃以及裙房提前移交的目標，編制合理可行的施工計劃，包括圖紙深化計劃及完成節點、材料設備進場及安裝計劃，針對裙房提前移交的局部工序提前編制穿插計劃、設備調試運行計劃以及最終驗收移交計劃。

如分包圖紙深化及BIM建模計劃中，在總承包統一協調管理下，各專業協同配合，以圖形合一、能直接指導現場施工為目標，杜絕返工、窩工等資源浪費現象。明確要求分包建立健全圖紙深化管理體系及管理流程，各專業分包圖紙深化及建模后，及時對結構碰撞和管道布局進行調整，模型中以不同的層次感來體現各管線、各工序的先后施工順序，以便更直接地指導現場施工。

3.2 工序銜接管理

在施工準備階段，建立好各配套機房的工序穿插模型，在總承包統一管理下，協調各家分包有序穿入，明確出各工序穿插的最早時間點和最遲時間點，依托穿插模型，編制配套機房的房間手冊，明確機房中墻體留洞、后砌墻體、設備基礎以及管線支架定位、排水溝走向等，使其在主體結構施工中一次性成形，有效縮短工期和減少后期交叉施工。

如房間手冊中管道支墩可在房間地面施工時深化，將支墩等距有序、橫豎成排成線地進行深化，一次性澆筑成形，達到整潔美觀的效果。

總承包單位以統一的施工進度計劃、施工順序指揮各專業分包的施工，按計劃定期檢查執行情況。一旦發現問題，立即處理，并制定糾偏措施，使各專業分包置于統一的施工程序中，保證各施工工序合理有序進行。

3.3 移交與反移交管理

配套機房施工階段，各專業交叉施工現象比較普遍，若不能有效管理，則容易出現交叉施工過程相互破壞等不良現象。因此，做好工序的驗收與移交管理是避免返工的關鍵。機房在做完主體結構后可以移交給機電單位進行管線安裝，機電單位接收前須做好驗收，確認滿足后續施工條件后，與總承包單位形成書面移交手續，并交由總承包管理單位存檔監督。

機電單位在管線安裝完成后，反移交給總承包單位進行結構留洞封堵，以及機房內擋水坎、排水溝等后續施工，同樣移交形成書面記錄等。

通過對移交手續的管理，能有效追蹤各工序的開始及完成時間，及時與總進度計劃進行對比分析，有針對性地糾偏施工措施，確保各工序按計劃進行施工，完成配套機房提前交付運營的目標。

4 裙樓商業交付后項目交叉管理措施

裙樓商業提前交付后，存在商業開業狀態下塔樓后續施工作業的交叉管理，如何確保塔樓的后續施工以及順利竣工是項目管理的關鍵。

4.1 裙樓與物業的交叉管理

裙樓竣工交付后，責任管理單位由施工單位轉換為物業管理單位。施工單位在對裙樓后續維修保障中需遵循物業管理的要求，并按要求對維修人員進行施工交底。

1）需與物業商討確定塔樓后續施工人員進出場單獨通道、材料進出場通道等。考慮整體室外工程已經竣工，項目塔樓材料進場可考慮地下1層后勤車道進行運輸，此部分區域可向物業申請，做好圍擋、隔離措施后，由施工單位全權負責管理，施工期間做好成品保護，施工完成后，重新移交物業單位。

2）與塔樓相關的部分功能機房大多位于地下室中，此部分機房后續施工管理需與物業協商，在地下室滿足人員疏散要求的前提下，將需要施工的區域進行單獨隔離，用以后續機房設備安裝就位、功能調試等施工安排。

4.2 塔樓后續的施工管理

裙房竣工驗收后，塔樓主要施工階段為裝飾裝修，此階段主要進場材料為專業單位的施工材料。材料進場后，在總承包統一協調下，與物業協商借用局部地下車庫區域作為臨時材料堆場，其中專業分包單位需堆放材料的一律向總承包單位提出書面申請。進場材料可由小車運輸至地下室局部區域進行臨時堆放，做好臨時圍擋及封閉措施。此部分材料皆可通過室內電梯運輸至施工樓層，其在臨時堆放區域的堆放時間皆不可超過3 d。對于塔樓施工人員管理，項目需在塔樓首層設置人員進出唯一通道，進出場人員均從此通道進出，實現項目封閉化施工管理的目標。

5 結語

為達成本項目裙房提前移交開業的目標，根據各專業施工流程銜接穿插，制定合理可行的施工計劃，提前商討、協調可預見的施工難點，避免在施工階段產生不必要的返工而造成工期浪費，著重把握施工過程中的主次關系，各工序的優先等級，確保做到精益化的流水施工。

[1] 李鵬.昆明新機場施工總承包管理難點和對策[D].北京:清華大學,2014.

[2] 趙海明,周志宇.論多專業交叉施工情況下園林工程精細化管理應用措施:以北京城市副中心行政辦公區先行啟動區A1地塊(市委)園林綠化工程為例[J].現代園藝,2020,43(21):224-226.

[3] 丘濱.綜合管理在南京梅山工程總承包項目中的實踐[J].工程建設與設計,2020(24):184-185.