基于城市更新理念的城鎮老舊小區改造工作探索

彭磊 陳文

黨的十九屆五中全會通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確提出實施城市更新行動，這是提升城市發展質量作出的重大決策部署，開展城鎮老舊小區改造是貫徹落實城市更新的重要舉措。

一、城市更新的內涵

城市更新不只是簡單的舊城舊區改造，而是由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重。實施城市更新行動的內涵是推動城市結構優化、功能完善和品質提升，轉變城市開發建設方式，是用一種綜合的、整體性的觀念和行為來解決各種城市問題，對在經濟、社會、物質環境等各方面處于變化中的城市地區作出長遠且持續的改善和提高。

二、老舊小區改造的意義

城市更新的方式主要分為再開發、整治改善及保護三種。再開發是指拆除現有建筑物，進行新建造，以棚戶區改造為典型方式，這種方式是從根本上推翻拆除既有建筑，更新時間長，涉及參與主體較多，投入資金較大。整治改善是在現有基礎上，由于社會發展進步，既有建筑及市政設施功能缺失，或者社區功能缺失，通過完善功能，滿足居民社區生活的需求，以城鎮老舊小區改造和城市雙修為典型方式，這種方式相對簡單直接、目的明確，所需資金也較小。保護用于歷史建筑或環境狀況保持良好的歷史地區，這種方式能更好地保護區域歷史文化內涵。

城鎮老舊小區是指城市或縣城建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區，小區建立時的諸多設計過時，且無人進行日常運維工作，老化現象嚴重。居住社區是城市居民生活和城市治理的基本單元，小區是居住社區的載體，是居民活動最集中的區域，社區功能設施直接影響居民生活，補齊社區功能短板對提升社區建設質量、服務水平和管理能力，增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感具有重要意義。

三、城市規劃建設存在的問題

1.空間布局缺乏不合理

現階段城市規劃建設中空間布局缺乏規劃性、統籌性，這使得城市空間布局顯得相對比較混亂，極容易產生人居環境下降、交通擁堵等城市問題，因空間布局不合理，使得城市規劃建設常常出現“自相矛盾”的問題，重復建設現象普遍存在，造成了資源的大量浪費，還降低了城市品質。

2.基礎配套設施不完善

現階段在城市規劃建設過程中，基礎設施的建設具有明顯的滯后性、不合理性，很多地方仍存在著傳統的規劃建設理念，仍然停留在“圍耕地、建樓房、農民住樓房”的城鎮發展理念，使得社區缺乏完善的基礎設施；同時，按照常規手段規劃，以社區為中心畫圓，設置“15分鐘生活圈”，未考慮道路建設的空間走向，使得很多配套基礎設施空間布局不合理。

3.不重視生態環境建設

在城市規劃建設實踐中，人們并沒有按照科學的標準來規劃綠化比率，也沒有實現綠化設計與城市規劃建設的同步。城市規劃建設應該實現城市建設與綠化建設的協調發展，若僅僅關注經濟效益，而忽略生態效益，勢必會在很大程度上影響城市規劃建設的質量，也制約著城市的長效可持續發展。

4.不重視人文特色建設

在城市規劃建設過程中，為營造宜居的城市生活空間，不斷滿足人們日益增長的新需求，應該在城市規劃建設過程中，充分融合區域內的人文特色，積極營造具有文化屬性以及地域特色的城市生態空間。但現階段，在城市規劃建設過程中，存在盲目追求標新立異或者照抄照搬城市模式的行為，嚴重忽略了獨特化的人文特色。

四、老舊小區改造工作探索

利用城市更新理念，實施城市社區整治改善，將社區功能補短板貫穿城鎮老舊小區改造之中，實現城市基礎設施全面提檔升級。

1.開展社區基礎設施摸底

按照城鎮老舊小區改造基礎類、完善類、提升類設施分類，統籌推進居住社區補短板行動、綠色社區創建、老舊小區改造，開展城市社區、小區同步開展摸底調查，社區調查包括各類基礎設施與公共服務設施的服務能力與服務范圍，為老舊小區改造相關服務設施的配置提供依據；小區調查評估重點調查小區功能缺失，針對不足和短板提出改造需求，制定老舊小區改造項目和改造方案。

2.統籌提升區域整體品質

整合與老舊小區改造相關改造項目，主要包括老舊小區改造范圍外與之相鄰的城市配套基礎設施改造項目，適當考慮突破改造范圍或打破街道限定，充分統籌資源，將老舊小區改造與配套基礎設施相結合，全面提升老舊小區內外整體環境，推進城市有機更新。結合城鎮低效用地再開發，創新老舊小區及小區外相關區域統籌改造方式的平衡模式，可以街道或社區為單位實施片區統籌規劃改造，將擬改造的老舊小區與其不相鄰的城市建設項目組合改造，將老舊小區內空地、閑置地、綠地等，用于停車場、公共服務用房等配套設施、服務設施、活動場地等建設，進行存量資源整合利用。

3.統籌建筑與設施功能提升

結合老舊小區實際，優化動態交通系統和靜態交通布局。動態交通進行人車分流改造，保障居民出行安全，按照“交通性道路”和“生活性道路”的功能要求確定道路等級，優化路網系統；靜態交通結合小區道路交通條件，增設機動車停車位，優先采用生態停車位，整治修復原有公共車庫、車位停車功能。通過依法拆除老舊小區內違章建筑物，結合建筑使用功能對建筑屋頂、房屋結構和構配件進行加固處理，保證建筑安全；結合老舊小區實際，對建筑使用功能和內部環境進行整治更新；突出地域文化特色和地域建筑風貌，保持居民對環境認知的延續性。

五、結語

城鎮老舊小區改造是城市更新重要的一項內容，是“十四五”時期實現城市空間存量更新提升重要舉措，充分調研社區、小區內基礎設施現狀，分析城市配套基礎設施短板，結合城鎮老舊小區改造補齊功能短板，提升城市整體品質。