淺談高層商務樓的消防安全管理及對策

魏 淵

上海市消防救援總隊水上支隊 上海 200125

1 高層商務樓的火災特點

上海作為國際化大都市，各種類型的高層樓宇層出不窮，主要以商務辦公、商場、餐飲、娛樂為主，特別是老舊高層商務樓，內部情況復雜，消防設施老舊，火災隱患多。其主要火災特點就是火災蔓延途徑多，易形成立體火災；人員疏散困難，易造成群死群傷；火災荷載大，易形成大面積火災；建筑高度越高，撲救難度越大。

2 高層商務樓在消防安全上面臨的問題及原因

2.1 存在的主要問題

1）消防安全主體責任落實不到位，消防安全主體責任不明確。一些多產權、多業態的高層商務樓存在多頭管理，從而造成消防隱患越積越多且整改困難；多數高層商務樓里集辦公、商業、倉儲等多種業態于一體，產權人、管理人、承租人三方復雜多變，責任不明確，相互推諉現象嚴重，導致商務樓消防安全主體責任無法有效落實。

2）管理人員責任心差，消防安全意識淡薄。有的物業消防控制室值班人員先上崗，后培訓考證，導致其對火災自動報警系統運用不熟練，且當消防設施出現故障時不積極主動協調維保單位及時維修，真有險情發生時貽誤“戰機”；另一方面，大樓物業管理單位對租賃單位人員甚至本單位職工的消防安全培訓不落實，無法勝任崗位職責。

3）各類火患頻發導致消防設施故障增多。多數高層建筑極易導致各類動態火災隱患的發生：一是安全疏散通道不暢。例如部分防煙樓梯間的防火門被損壞，疏散樓梯間及前室改為儲藏室使用。二是消防設施未保持完好。例如火災自動報警系統的部分探測器失效、箱體破損，滅火器失效，一旦發生火災，建筑消防設施形同虛設。三是用火、用電、用氣不當。例如電氣線路設備老化過熱起火引發火災；部分區域在裝修、改建施工中，進行焊接、切割作業時，極易引發火災。四是設施維保不夠及時。管理單位未按照規定要求定期對消防設施進行檢測、維保，導致火災初期未第一時間發揮作用，從而導致火災蔓延。

4）消防車道、登高面、登高場地不符合要求。大多數老舊的商務樓，有的因為歷史原因導致先天不足；有的有條件，但因建筑業態繁多、人流量較大、人員復雜，消防車道經常被臨時停放的各種車輛占用，一旦發生火災，消防車很難及時靠近高層建筑主體進行撲救，導致擴大成災。

2.2 存在上述問題的原因

1）素質和能力不足導致安全意識不到位。一些業主和管理單位人員流動性大，文化水平偏低，缺乏公共安全自我約束意識，所以擅自改變建筑的使用功能，私拉電線、停放電瓶車占用消防通道等違法行為屢禁不絕；另一方面，高層建筑一般都設有智能化自動消防設施，因此管理人員必須具有一定的專業技能。由于部分管理人員不會操作或操作不熟練，導致消防設施無法有效發揮作用。

2）多產權、多業態等歷史遺留問題導致責任主體不明確。《中華人民共和國消防法》第十八條規定：“同一建筑物由兩個以上單位管理或者使用的，應當明確各方的消防安全責任，并確定責任人對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道進行統一管理。”但實際上，當前大多老式高層商務樓宇產權多元化、分散化的運作模式較為普遍，致使消防安全管理責任無法落到實處。

3）資金及專業單位的缺陷導致建筑消防設施維護保養不全面。消防維保單位責任心不強，對建筑消防設施檢查流于形式，未確保其完好有效。

3 其他城市高層商務樓消防安全管理的主要經驗

香港地域狹小、人口眾多、高層商務樓多且密集，在加強高層商務樓消防管理方面主要有以下做法。

1）建立分工明確、科學規范的消防監督體系。在日常監督方面，主要是屋宇署和消防處每月開展樓宇（建筑）消防安全巡查。屋宇署負責建筑結構的消防安全，消防處負責檢查消防裝置及設備的完好情況。巡查后，兩部門共同發出改善消防安全指示給樓宇擁有人及占有人。

2）建立業主負主責、全員參與的共同管理體系。為加強業主對建筑自身的消防安全管理責任心，帶動高層建筑內全員參與到日常消防管理中，香港《建筑物管理條例》明確規定，建筑物業主應成立“建筑業主立案法團”，使多產權建筑在多產權，無統一管理主體的情況下，實現責權統一，利于公共消防設施的日常保養。

3）建立責權明晰、用管同步的中介保障體系。香港負責高層建筑消防設施維保、檢測、安裝的注冊承辦商由消防處頒發牌照并統一管理，目前共有140多家。通過建立“專業機構、人員檢測，消防部門抽查”并明確責任的監管體系，保證了香港建筑消防設施完好率。

山西省運城市針對高層建筑消防管理突出問題，采取政府主導、部門聯動、人技合防等措施，突出加強和規范轄區高層建筑消防管理，取得了明顯成效。

1）政府主導，全面部署。市政府制定出臺《高層建筑及底商住宅消防安全專項整治方案》和《高層住宅經營場所消防安全整治方案》，將全市所有高層建筑及底商住宅納入整治范疇。

2）部門協作，合力整改。市消防部門結合全市高層建筑實際，細化了高層建筑消防設施、日常防火巡查、消防宣傳教育等8項排查標準。市住建部門依據建設工程管理規定制定了在建高層消防管理排查標準。

3）人技合防、夯實基礎。市房產局、消防支隊加強對物業管理人員的消防安全培訓力度。同時，采用物聯網技術加強對各單位自動消防設施的監管，確保自動消防設施系統完整好用。

4 改進上海市高層商務樓消防安全管理的建議

1）加強推廣消防設施的物聯網技術，全面提升單位自查自改的能力建設和主體責任落實。通過大數據建設，打造GIS消防信息管理平臺，對建筑或單位海量的碎片化信息進行有效整合，滿足動態實時監管的需要，從而積極整改自身存在的火災隱患，進一步提升單位消防安全管理水平和抵御火災的能力[1-2]。

2）創新建筑消防網格化管理模式，從源頭上降低火災風險。借鑒城市網格化管理體系，針對業態復雜、多產權的高層商務樓，細化明晰產權人、管理人、使用人三方的主體責任，力促形成“業主當家又作主、物業管家又管事、使用分工又配合”的網絡化管理模式，加強消防安全互聯互防機制，形成工作合力。同時建立業主、維保、部門之間信息互通、安全共享、風險共擔的工作交流平臺，從源頭上大大降低單位自身因違章搭建、隨意改變建筑功能、破壞防火分區等影響原有設計而帶來的火災風險。

3）加大檢查指導力度，提升單位自身管理能力。政府職能部門要定期上門檢查指導單位消防安全基礎化建設，推動社會單位落實主體責任，督促指導單位健全消防安全管理體系，逐一理清各崗位消防安全職責，全面推行風險隱患“自知、自查、自改”和公示承諾制度，全面提升消防安全主體意識和管理能力。

4）深化消防安全培訓教育，增強消防安全意識。政府職能部門及行業部門要加強物業管理人員及業主的消防安全培訓頻次，有條件的單位應定期組織消防自救、逃生演練，切實增強物業管理人員及業主的安全防范意識。

5 結語

綜上所述，高層建筑消防安全管理形勢嚴峻，特別是集辦公、商業、倉儲等多業態于一體的老舊商務樓宇，相應的火災防控體系建設更需要系統化、規范化的建立和完善。通過政府職能部門的協同監管，在軟件上提高高層建筑管理者的火災防控水平和管理效率，優化設計多種火災防范和滅火方式的應急預案，加強演練和培訓；在硬件上通過時代改革創新的機遇不斷加強建筑自身消防硬件水平，從而共同預防和杜絕火災事故的發生，真正做到“防患于未‘燃’”。