基于業態視角的多個工業遺產再利用調查與啟示
——以江西省南昌市為例

□ 章 敏

工業遺產再利用是城市“去工業化”進程中對工業建筑遺產保護和功能轉換的有益嘗試。與保護一般古跡遺址不同，工業遺產的保護者和改造者需要通過合理地重新利用工業遺址的整體空間來實現其價值。業態的規劃和選擇在實現工業遺產的功能和價值中起到了重要作用。當同一城市的多個工業遺產均需要進行價值提升、重塑形象時，多個工業遺產的綜合業態規劃和互補選擇顯得更為重要。

1 ??文獻綜述

1.1 工業遺產再利用的方式和途徑

工業遺產再利用的方式和途徑是近些年國內開發與保護工業遺產的重要議題之一。根據現有的研究成果，對工業遺產的保護與更新基本上是針對建筑遺產及其存在空間的再利用，主要改造成為保護性遺址或舊址公園、休閑性景觀公園、主題博物館或展示區、創意產業園或現代藝術區以及基于多種模式的綜合性建筑群。綜觀全國城市工業遺產資源再利用情況，基本采用前四種模式，從經濟收益的角度來看，主流是改造成為創意產業園區，但多種模式的綜合性改造再利用也正在廣泛嘗試探索。

1.2 建筑遺產再利用中的業態研究

“業態”一詞源于日本，通常是指“商業業態”，是指商業企業為滿足不同的消費需求而形成不同的經營形態[1]。在業態分類方面，沒有統一的標準，國內業態劃分的標準主要為場所形態、組織形態、集聚形態、商品類型、服務類型等[2]。針對建筑遺產再利用的業態分類，大部分學者基本是依照《國民經濟行業分類》（GB/T 4754—2017）和《零售業態分類》（GB/T 18106—2004）等標準，結合行業類別、商業類別，根據具體的古鎮、歷史文化街區等建筑中具體的功能性質，即“賣什么”進行劃分，分類方法眾多，易出現重疊。在業態演變方面，國外的研究對象主要是零售業；國內學者的研究多以某個或多個歷史文化街區為例，研究其業態演變規律、結構特征、業態影響因素等[3]。在業態結構配比方面，國內外的研究基于豐富的數據分析，逐漸達成一定程度的共識，商業街區的零售類、餐飲類、休閑娛樂類和生活服務類業態按5∶2∶2∶1配比。但隨著國內商業新業態的興起，建筑遺產的區位特征和開發定位不同，業態配比也正在發生改變，在國內新業態快速增長的背景下，工業遺產再利用的業態配比研究尚顯不足。

2 ??研究設計

2.1 典型案例選取

本文選取南昌市工業遺產經創意產業園改造的4個項目進行比較分析。其中“樟樹林文化生活公園”和“699文化創意園”均運營近十年，空置率一直較低，在業態中有標桿性地位，兼具旅游、休閑、商務、展示等多種功能。

同時，為體現業態和可持續經營的影響因素，將目前空置率高、經營較慘淡的“791藝術街區”和“南昌古玩城”兩個項目納入比較分析中，更利于發現其中規律。

2.2 研究方法和思路

本文通過對2018—2020年連續3年內4個案例項目進行地毯式業態調查，比較分析它們的商鋪建筑規模、業態定位和選擇、業態分區和動線，并從時間維度觀察它們的業態結構比例和變遷，從而進一步探討業態結構的影響因素、業態與工業遺產再利用之間的關系。

3 ??案例分析和探討

3.1 業態規模

通過比較4個案例的基本指標數據可以發現：（1）4個案例的商鋪建筑面積相近，但南昌古玩城的商鋪數量卻遠遠大于另外三者，平均單鋪面積偏小，小面積的商鋪偏多，增加了招商難度。（2）樟樹林文化生活公園的商鋪建筑面積大于699文化創意產業園，但商鋪數量卻少于699文化創意產業園，平均單鋪面積大204m2，單鋪面積的規模大小直接影響業態招商的數量和業態選擇。（3）樟樹林文化生活公園和699文化創意園這兩個成功案例均有一定數量的公共建筑設施，其中699文化創意產業園的公共建筑設施的面積占總建筑面積的一半以上，為園區開展公共活動和商演活動提供了更多的空間。

3.2 業態定位和選擇

（1）樟樹林文化生活公園更為偏向于旅游和日常休閑功能，定位方向為江西首個集工業遺產旅游、綠色生態旅游、創意文化旅游于一體的創意商業公園；而699文化創意產業園定位更為綜合，即文化創意產業鏈各環節的綜合聚集區，涵蓋文化創意設計、企業辦公、影視音樂制作、文教培訓、餐飲、健身等生活休閑多個方面。因兩者都定位有旅游功能，均先后獲批國家AAA級旅游景區。（2）791藝術街區雖然有眾多雕塑藝術品分布于各個公共空間，但其定位為陶瓷、書畫等藝術品欣賞和交易市場；南昌古玩城定位為古玩交易類市場。兩者都缺乏旅游功能，休閑功能也偏弱，面向的消費群體較為狹窄。

3.3 業態分區和動線

通過對比案例的規劃方案和動線分布，可以發現：（1）樟樹林文化生活公園整體規劃類似開放式購物中心，沒有具體的業態分區，依托東北角大面積的主力店和次主力店帶動人流，因出入口較多使得人流動線較多且非循環，易造成人流分散離去。（2）699文化創意產業園分為四個業態分區，三個區均為商務區，一個區為商業區，僅有兩個出入口，沿東、西向兩條主次干道分布的是創意辦公類業態，特色商業配套則圍繞中心花園排布，保證了人流的聚集。（3）791藝術街區因隸屬于住宅1樓的社區底商，呈倒“T”形分布，布局簡單，人流動線單一。（4）南昌古玩城商鋪建筑面積較大，由3棟3層的商業樓、一條商業街、一個文化廣場和生活區配套組成，因主要是商業零售，并沒有做業態分區，人流、物流動線比較雜亂。

3.4 業態比例和變遷

經過連續3年的實地調查和商鋪“摸排”發現：（1）零售類業態店鋪數量和面積逐年減少。比如，相較于2018年，2020年樟樹林文化生活公園整體零售類業態面積減少268m2，其中文創產品和服飾店鋪減少尤為明顯，699文化創意產業園也有類似現象；791藝術街區原本以文創產品零售為主，現此類店鋪基本處于關閉或半歇業狀態；南昌古玩城內古玩零售類店鋪也多處在半歇業中。（2）餐飲類店鋪數量和面積維持穩定。在樟樹林文化生活公園和791藝術街區的店鋪中，80%以上的餐飲類店鋪的經營時間超過3年，而甜品類店鋪的數量和面積略有增加。（3）居民服務類店鋪數量和面積逐年增長。如791藝術街區內的店鋪目前大多改造成為超市、便利店等；樟樹林文化生活公園和791藝術街區中婚紗攝影類、教育培訓類店鋪的數量和面積均在3年中有所增加。（4）辦公類店鋪數量和面積亦逐年增長，其中包含廣告傳媒類、影視類、文化傳播類、科技類和電商類等類型的辦公企業。

4 ??結語

通過追蹤調查與分析，可以得出以下啟示。

（1）產權歸屬是影響園區運營的首要因素。運營者若擁有整體建筑的產權更有利于整體運營、合理分配業態類型，統一經營風格、統一對外宣傳，兼顧各方利益。反之，若產權分散，小業主招商難度大，易出現空置現象，各自為政。

（2）業態選擇是支撐園區繁榮的前置因素。業態形式多種多樣，如何有機地整合白天與夜間、工作日與周末的人流、車流和物流，做到分時有序地合理利用空間，平衡功能應用和業態聚集之間的關系極為重要。

（3）戶型設計是吸引業態入駐的必要條件。建筑設計的功能、室內面積應與所選擇的業態相匹配，如規劃有餐飲類業態，尤其是中餐類，就應配合設計有煙道、燃氣管道等，避免因設計的缺陷而造成擬招商的業態無法實際入駐。

（4）運營水平是保障園區收益的重要因素。商業業態的運營分為業態入駐前的招商運營和入駐后的整體運營，招商要養商，運營商需要從全局整體的角度出發，做好園區的營銷推廣，切實考慮各種商業業態的生存發展空間，忌只看重租金的漲幅而忽視園區的長期可持續發展。

（5）交通動線是園區收益的重要條件。外部交通的可達性和便利性是確保園區業態入駐的前提，而內部交通環境的合理性對于“導客”和“留客”極為重要。合理的人流、物流動線設計和功能分區不僅有利于商家聚集人氣，還有利于營造各類商業氛圍、文化場景。改造者和設計者既要避免“寬街無鬧市”，也要做好消防疏散的設置。