城市老舊小區環境提升與整治研究
——以合肥臥云新村小區改造項目為例

黃 冬

（1.江蘇省規劃設計集團有限公司，江蘇 南京 210036；2.江蘇省城鎮與鄉村規劃設計院有限公司，江蘇 南京 210019）

0 引言

2020年7月，《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）將老舊小區改造作為“重大民生工程和發展工程”，可見老舊小區改造對推動城市發展，推動惠民生擴內需，促進經濟高質量發展具有重要作用。隨著時間推移，越來越多城市居住小區逐漸老舊，如房屋細部和結構老化、戶型老舊過時、公共活動空間缺乏、停車管理混亂、市政管線老舊存在安全隱患等，給居民生活造成諸多不便，嚴重的可能造成區域人口流失以致區域活力和功能的衰敗。

1 老舊小區主要改造模式

中國老舊小區改造始于20世紀90年代。回顧各地區老舊小區改造模式，雖建設主體、政策、過程不相同，改造模式大體可分為全面改造和綜合整治2類。

1.1 全面改造

全面改造即拆除重建。這種模式一般由開發商主導和出資建設，將舊小區全部推倒，按新時期的標準重新規劃建設。小區全面改造后，原住民能住上現代化新樓房，且小區環境、公共空間、基礎設施配套更完善。但全部推倒重建的方式將小區所有的歷史痕跡抹去，原有生活方式、鄰里關系等不復存在，不利于文化留存和傳承。同時，開發商傾向于借助舊區開發提高容積率，以獲取更多收益，不利于城市良性發展。因此，全面改造模式適用于住宅質量低下、安全隱患大的老舊小區。

1.2 綜合整治

綜合整治即針對小區的道路、綠化、房屋、活動空間、公服設施、市政設施等進行提升改造，是新時期側重環境品質提升、集約節約的模式。綜合整治可由政府主導，并結合業主參與。這種模式下，業主有更大的自主權改造小區環境。由于未將小區全部拆除重建，原來的居住環境、生活方式得以保留，有利于文化傳承和城市的可持續發展。這種模式適用于住宅質量尚可，但環境和設施待提升的小區，本文研究傾向于這一模式。

2 老舊小區環境提升和整治原則

2.1 以人為本，公眾參與

老舊小區環境提升和整治應以滿足居民的需求為首要原則，通過業主會、征求意見等方式，征集居民對生活環境、設施、空間的改造需求和建議，向居民公示改造設計圖紙并征集居民意見，引導居民積極參與小區環境提升和整治。

2.2 空間優化，設施提升

早些年的部分小區對空間設施、管理各方面的考慮不甚全面，且舊時的設計難以滿足當下發展需要，如停車、公共空間缺乏問題等。老舊小區改造應針對現存問題和發展需求設計改造方案，優化小區內道路系統、公共空間和配套設施，美化整體景觀環境，提升小區形象和居民的歸屬感、自豪感。

2.3 集約節約，持續發展

老舊小區改造應著眼于未來發展，結合居民需求和小區現狀，對小區內廢棄空間進行再利用設計，針對現有基礎設施和公共設施提出提質改造方案，減少空間和資金的浪費，促進小區品質提升和可持續發展。

3 臥云新村小區改造實踐

臥云新村小區位于合肥市經開區東南角，方興大道以北，屬于村民回遷房。小區于2003年建成交付使用，共59棟住宅，周邊有臥云菜市場、錦繡小學、遠大商業綜合體等，居民生活、購物較方便。據小區居民反映，小區存在以下問題：①部分住宅存在屋頂滲水、墻面污損等情況；②內部道路未成系統，車輛停放混亂；③公共活動空間缺乏，路燈、消防栓等設施不足；④存在雨污混接情況，雨水口易堵塞。針對困擾居民生活的問題，主要從以下方面對臥云新村小區進行環境提升和整治。

3.1 房屋建筑整治

房屋整治主要針對房屋墻面污損、部分屋頂漏水等問題進行改善，以達到提高生活便利性和提升小區形象的目標。

1）屋面整治 1～6號樓屋頂滲水嚴重，經排查，原因為廢棄水箱滲水及天溝積淤破損。改造方案為去除屋頂廢棄水箱，重做天溝防水，徹底解決屋頂滲水隱患。

2）立面改造 小區部分房屋存在外墻石膏線脫落情況，其他房屋的立面情況較好。將脫落石膏線予以拆除，規整外露的空調管、電線等，按照原有色彩重新粉刷墻面，保持各棟樓外立面的統一、完整和美觀。

3）樓道整治 小區住宅樓道墻面涂料破損嚴重，墻面廣告較多，且樓道燈及開關設備存在老化破損現象。采用彈性涂料重新粉刷各住宅樓道，按標準圖集改造，同時將樓道燈更換為聲控感應燈，并更換開關，提升居民上下樓的安全性和便捷性。

3.2 基礎設施改造

基礎設施老化和缺項是臥云新村較嚴重的問題。基礎設施改造從小區道路系統、停車設施、市政管網、環衛和消防設施等方面逐一梳理，統籌制定改善策略。

1）道路和停車設施改造 小區內部道路存在組團路窄、通暢性不足的情況，本次改造將組團路擴建至4m，轉彎半徑增加至6m，同時新增部分道路使小區道路形成完整系統，更方便居民進出。7m主干路兩側新增1.5m的人行道，使用藍色透水混凝土，適當增加路燈，提高行走的舒適度和安全性。小區因地面機動停車位不足且非機停車位缺乏，停車混亂。為改變這一情況，利用宅間綠化空間增設機動停車位，將單元門兩側空地部分改造為非機動車停車帶。

2）市政管網改造 由于雨污合流易對環境造成污染且造成雨水口堵塞，本次改造對小區進行雨污分流改造，更換老化的管材。對狹窄雨水管溝適當加大管徑，消除積水點，更新修復雨水口、檢查井等附屬設施。對小區弱電進行入地處理，每單元配置弱電分纖箱，改善小區內電線桿雜亂情況。

3）環衛設施提升 臥云新村垃圾桶位于樓棟間停車帶，不僅占用停車帶，而且空間局促，使用效果不佳。改造將單元垃圾收集點放置于樓棟非機動車帶兩端，靠近組團路口處，最大限度保障停車空間，也便于清運。圾收集點采用港灣式，底部采用白瓷磚鋪貼，尺寸為3m×1m，可容納3個桶，實現垃圾分類。在垃圾收集點配套污水收集井，就近排除污水，消除污水影響。

3.3 環境美化提升

1）公共綠地、休閑場地改造 小區公共綠地植被單一。對小區15處公共綠地進行綠化補種，增加小區內綠化景觀的層次感；增設景觀小品，同時增加部分硬質場地，配套休憩坐凳、樹池坐凳、塑膠健身場地、健身器材等休閑設施，增加居民的公共活動空間。

2）宣傳設施、標識系統提升 小區最初建設時對文化宣傳、標識系統的考慮甚少。為提高小區文化氛圍、營造社區和諧氛圍，于小區4個主要主入口和休閑廣場設置電子宣傳欄，在小區道路、公共空間各處增加標識系統，宣傳牌和標識牌采用成品定制的方式進行統一采購，定制時增加祥云、經開區Logo等元素，呼應“臥云”的題名，體現區域特色性。

3.4 安防系統改進

臥云小區屬于半封閉小區，由于管理比較薄弱，圍墻未完全圍合，需要采取措施改進小區的安防系統，保障居民的人身和財產安全。

1）監控系統升級 小區現有約16組監控探頭，覆蓋面不廣。本次改造將新增小區監控系統，設置探頭65組，共169個，實現監控基本覆蓋。監控室近期放置于社居臨時委辦公室，遠期放置于社居委辦公樓，于8號樓北側預留接口，方便弱電對接。

2）圍墻整治 小區圍墻質量較差，存在墻面涂料剝落、欄桿銹蝕的情況。本次改造將修復33～45號樓東側破損的圍墻，新建400m圍墻，與現有圍墻連接，實現小區的封閉管理。新建圍墻同現有圍墻需統一樣式。

4 結語

城市老舊小區的衰敗程度各不相同，需改進的大都是外部環境、房屋品質、安全管理和便捷程度等方面。臥云新村小區經過環境提升改造后，獲得業主的一致好評，再度提高了片區人氣和土地價值。可見，環境提升與整治需充分考慮居民的需求和未來發展的形勢走向，合理改造和利用小區現有空間和設施，增加居民所需的便民、休閑設施，豐富小區景觀，提升小區形象，以滿足人民群眾日益增長的居住品質要求。