城市更新中歷史街區的保護與發展

張 頊，葉 杰，董新霞，韓立民，張玉霞

（深圳市國資源土地房地產資產評估有限公司，廣東 深圳 518000）

0 引言

現代社會高速發展，城市有了很大的改變，不僅城鎮與農村的大面積區域要進行規劃，有些歷史街區也要進行規劃。瀝青水泥路與高樓大廈是城市發展的必然產物，而歷史建筑與現代建筑卻風格迥異。讓歷史建筑融入人們的日常生活，需做好歷史街區的規劃設計，在充分保護歷史遺留建筑的前提下，進行必要的修復和維護，讓歷史建筑和現代建筑實現完美融合。經過對歷史街區創造性保護與修復，給人們提供更高質量的生活。

1 城市更新的內涵及模式

城市更新是按照某個規定的主體，對城市中某個衰落的區域實現拆遷、改造、投資與建設，以提升城市發展活力，提高市民生活質量，促進城市整體水平的提升。

城市更新的目的是消除阻礙城市發展的各種問題，分析形成問題的原因，采取必要的應對措施。從深層次分析，城市更新不僅僅是建筑設施的改造，更是城市發展的疊加，將經濟、文化、生活有效融合，實現多方位、全面的改革與創新，促進城市發展活力的提升。城市更新模式有3種：重建或再開發、整建、保留維護。

2 歷史街區的價值

在城市最初建設中，有人認為歷史遺留會影響城市的長遠發展，想實現全面改革，需擯棄傳統落后觀念，將歷史遺跡去除掉，給人們的新生活提供基礎。但隨著社會的持續發展，人們的觀念有了很大的改變，認識到歷史遺跡可起到教育作用，是中華民族歷史發展的見證，對于后人有著重要的教育價值，所以歷史街區開始得以保護。

2.1 文化價值

歷史街區能反映一個區域的歷史文化發展，文化的延續與傳承才是民族發展的動力，也會讓城市更具人文特色。歷史建筑具備文化特色，尊重歷史建筑才能更好地學習歷史文化知識；重視歷史與文化，融匯古今，才能實現城市的長遠發展。

2.2 藝術價值

歷史建筑是歷史沉淀的產物，也是不能復制的藝術品，反映出某個時代的審美特點，一磚一瓦都具備歷史文化價值。只有把歷史建筑融入周圍環境中，才能提高建筑藝術水平。

2.3 使用價值

有些歷史建筑是屬于私人所有的，還有大量居民居住、生活。歷史街區有人類活動的軌跡，不能將其按照藝術品進行封存保護，但依然能體現出歷史的價值，這正是歷史建筑的真正作用。

2.4 商業價值

有些城市內部的老城區有非常完整的歷史建筑群落與遺跡，但是老街區的現代配套設施設備相對欠缺，無法滿足城市居民日益提高的生活質量需求，已不適宜當下居住。因此，對歷史街區進行合理保護與利用，轉變歷史街區的利用方式，適當開發歷史遺跡，創設旅游景點，產生更高的經濟效益。

3 歷史街區改造的主要問題

3.1 “大拆大建”更新改造導致歷史風貌破壞嚴重

在部分城市更新、舊區改造中，城市管理者比較重視速度和效率，保護、改造一般同時進行，確定了改造目標，并且配置完善的配套設施，但未明確歷史風貌保護范圍、規模、建筑量等，政策也缺乏針對性，造成在具體實施中，舊區改造范圍、拆遷量過大，超出限定標準進行全面性的改造。歷史保護則是在某個規定區域內實施，范圍通常比較小，易出現歷史風貌的保護和修復效果較差，導致損毀比較嚴重。此外，利用“大拆大建”的方式導致城市內很多舊街區消失不見，取而代之的是寬闊的交通干道，傳統城市形態與歷史風貌完全消失，整個城市歷史文化特色消失不見，對于歷史文化的傳承產生不利的影響。

3.2 城市規劃方向需要重新調整

城市更新方案一般做好城市內部資源優化配置，與新建城區的邏輯有很大的差距，產權問題難以徹底解決，同時還關系到很多利益體。因此，城市更新規劃需實現各項功能的合理配置與優化。城市規劃若從存量土地資源方面進行，則涉及各方融合的問題，需要政府、社會、市場、居民等協調開展，實現統一規劃與布置；規劃和土地主管部門要積極應對，做好全面的規劃與控制，尤其是歷史文化建筑保護工作，保證符合城市發展長遠規劃。

3.3 改造資金需求量較大，改造時間比較長

城市更新中歷史文化風貌街區改造在城市的老城區內進行，人口密度比較大，歷史文化設施分布在各個區域，這是城市疏解的重點，也是更新改造的重點位置。在改造實施環節，很多城市土地資源性質都會改變，產權涉及方比較多，很多區域的產權關系非常復雜，需使用大量的資金，所以全面性改造需要花費較長的時間。

4 城市更新中歷史街區改造的措施分析

4.1 歷史文化保護區的城市更新融入城市總體規劃

1）統籌城市設計與規劃，同步推進 ①需要結合城市總體規劃設計，明確歷史文化保護區設計方案；②歷史保護街區作為城市更新設計方案的核心內容，必須在規劃方案中有較高的重視度，發布符合實際運行需要的更新方案；③結合目前土地應用性質，制定切實可行的開發政策措施，保證改造工作的順利開展。

2）存量土地資源保證規劃方案科學合理 存量土地開發區域內，需要適當增大公共服務設施的比例，并且保證各種土地兼容與混合設置。以達到規劃標準要求作為出發點，商業服務與辦公用地可變更用途，而住宅用地則可以轉化為行業服務用地，調整更加靈活。

4.2 歷史風貌區保護堅持多元化鼓勵各方主體參與

1）根據需要確定城市規劃單元 城市更新改造包含的內容較多，項目也較多，任何項目中土地資源的利用都有明確規定。歷史風貌保護要做好空間方面的保護，以不損壞生態環境與文化價值為出發點，結合保護需要實施恢復性施工，體現出老街區文化風貌，發揮其歷史價值。

2）以最小范圍進行改造 更新改造讓多個主體積極參與，保證歷史街區保護達到要求，政府與所有者保持良好溝通，或是多個主體自行改造，從而實現改造單元的最小化，有效促進街區規模改進發展，實現連續更新設置。根據更新項目主體的不同情況，組建高水平的單位開展改造，國有企業牽頭進行，也可將項目分為多個單一小項目，交付不同的主體進行改造。

4.3 提供足夠資金保證歷史街區改造順利進行

1）國家提供必要的資金支持，發布政策資金 鼓勵政府與社會資本合作開展融資服務，國家發布相關政策提供政策支持，同時協調資金調度，引入社會資本，提供充足的資金，資金處于合理的監管范圍內，保證歷史文化街區改造順利進行。

2）調整土地出讓金分配方式，利用土地出讓金實施城市更新 城市更新要做好歷史街區保護，確保各項基礎設施有序開工建設，各級政府需提供必要的支持，為項目提供充足的資金，把剩余部分按照一定比例劃分為歷史風貌保護街區更新改造專用資金。

3）探索安排異地開發用地 對于城市更新中的歷史文化風貌保護街區更新改造項目，政府根據實際需要做好土地劃撥處理，實現異地安置，提供充足的資金，讓土地收益得以有效利用，促進城市發展良性循環。

4）探索實施“城市改造更新專項債券” 若城市更新改造工程規模巨大、資金需求量很大，政府資金難以滿足使用要求，可探索發行“城市改造更新專項債券”的方式獲取足夠的資金。城市更新專項債券結合更新項目的具體情況，發行符合要求的債券，滿足城市更新建設的需要，有效解決資金不足的問題，使各項城市更新項目順利進行，促進歷史風貌保護工作的順利實施。

4.4 城市更新中歷史文化街區改造保舊加新

保留老建筑，恢復原有風貌，同時不斷往里面注入新的元素，包括文創、科技研發企業，實現“舊瓶裝新酒”。保持傳統和創新的結合，在城市內部需要展示出歷史文化特點，還要做好產業結構調整，融入創新理念，可嘗試建設個性化工坊、創意街區等。

5 歷史街區成功改造案例——廣州微改造“永慶坊”

“未識廣州，先聞西關”。西關永慶坊地處廣州西南，歷史上曾經是廣州最繁華的核心城區。隨著城市中心東移，永慶坊建筑年久失修。2015年前的永慶坊道路狹窄、墻面斑駁脫落，陽臺上晾的衣服與電線交錯在一起，這曾經是廣州舊城特有的畫面。如今，永慶坊現是廣州的網紅地標之一。

2016年，萬科中標永慶坊一期項目并進行改造修繕，于2016年10月開業運營。2018年8月，萬科獲取永慶坊二期項目，占地約9.0萬m2，更新建筑約7.2萬m2。2018年10月，啟動改造。2019年10月，永慶坊二期改造示范區正式開放。

廣州荔灣區政府通過BOT方式充分利用社會資金參與到城市更新改造中，企業投入資金保證項目正常改造、建設與運營，在15年后將運營權交付給政府。同時，在永慶坊改造中探索出“共建、共治、共享”的工作模式以破解城市更新難題。在決策和執行主體上，永慶坊改造經歷了由政府一元為主向多元協商的轉化。二期恩寧路啟動過程中，提出“恩寧路歷史文化街區共同締造委員會”模式，由25個委員共同參與議事，委員會成員中，有半數以上的居民代表、商戶代表、媒體代表專家顧問。各方提出訴求，在磋商中形成共識。委員會有效化解了改造中的諸多矛盾。公眾的參與使改造充分考慮居民的利益，形成各方都能接受的最終方案。

6 結語

歷史街區對于城市發展、人類社會進步有著重要的作用，歷史遺跡經歷時間越長越有內涵，文化底蘊也更深厚。但是在現代社會，歷史街區保護難度卻在逐步上升。因此，需要研究符合實際需要的城市更新措施，政府發布相關的支持政策，提供充足的資金，讓歷史文化街區和城市總體規劃相互融合，突出地方特色，注重人居環境改善，促進城市高速發展，刪掉破敗和落后，留下記憶和鄉愁。