當前土地房屋征收工作困難的幾點思考

何 霞

(廣東省深圳市不動產評估中心，廣東 深圳 518000)

目前國內各地在土地房屋征收方面的補償標準并不相同，而房屋所有人在利益需求方面也會受到法律制度不完善制約影響，因此說目前土地房屋征收工作推進并不順利，還依然存在諸多土地問題與社會問題。本文深入研究土地房屋征收工作困境問題，并思考其征收工作具體策略是非常有必要的。

1 當前土地房屋征收的現狀分析

當前土地房屋征收的主要特點突出，其中涉及諸多技術性、政策性內容。下文簡單介紹三點。

首先，土地房屋的征收面積越來越大。伴隨我國經濟的快速發展增長，城鎮化的逐步加速，二元經濟壁壘被逐漸打破，對于建設用地的需求量越來越大。就以某直轄市(重慶市)為例，2019年全市建設用地征收土地面積達到30000畝左右，相比于過去5年增長293%，其中涉及房屋拆遷面積達到2803809m2。(數據來源于2019年度重慶市市區土地房屋征收工作總結報告) 由此可見某直轄市土地房屋征收面積正在不斷擴大，且這一擴大態勢還將繼續持續下去。

其次，地區各級土地管理機構代表了國家所具體行使的征收土地權限。按照憲法所賦予國家的土地征收權利來看，在我國土地征收主體固然是國家，而實際上，國家本身無法實際使用土地，在具體的征收過程中，各級土地管理機構會代表國家行使征收土地權限。

第三，國家土地房屋征收補償標準正在逐步趨向于統一。例如國家早在2011年所頒布的有關國家土地房屋征收的相關補償條例中就直接細化了相應補償標準制度，更為房屋征收提供了相應法律依據，它對某城市土地征收主體與程序進行了相應補償。

結合土地房屋征收的三點主要特征，可見目前我國在土地房屋征收發展層面上還是相當快速的，其中涉及諸多政策與技術問題，同時也為土地和房屋征收工作帶來了某些困境問題，必須加以深入考量[1]。

2 當前土地和房屋征收工作存在的困難和問題

當前土地和房屋征收工作存在諸多困境問題，下面圍繞三點展開簡單分析。

2.1 征收時相關工作人員執行效率低

首先，在土地和房屋征收工作過程中存在征收時相關工作人員執行效率偏低這一問題，這主要是因為被征收人希望將征收安置工作與城市相關單位的相關問題聯系起來，這就直接導致了原單位相關利益糾紛瓜葛，征收工作流程出現混亂。正常來講，上級單位需要主持公道，在征收工作中發現問題并商討解決。例如目前企業下崗職工所存在的企業改制遺留問題必須加以注意，但實際上許多問題并不符合國家及地方相關政策，這導致在征收過程中相關工作人員執行效率低下，甚至由于政策不匹配導致征收工作組職權范圍越界。

2.2 觸動被征收人的利益而出現抵觸

土地房屋被征收人的利益被觸動而出現抵觸的情況目前非常常見，這是因為被征收人的既得利益喪失所帶來的不安定感，其必然對征收工作產生嚴重的心理抵觸慣性。實際上，有的被征收人所在位置往往地理條件優越，生活較為便利，有的甚至是家庭謀生的重要依托。不論是上學、就醫還是出行都非常方便，住房如果出租，租金也較高，這些都是被征收人原來住房和土地的優勢，現在將他們重新安置，要做好他們的動員工作有較大難度。極少數人鼓動被征收人抵制征收，制造不穩定事件，他們之所以在重新安置過程中不愿離開原有環境，這主要原因是對安置環境的不熟悉或者不滿意以及對補償安置標準產生爭議。因此這也加大了土地征收動員工作難度。這其中甚至出現了有人鼓動被征收人抵制征收、刻意制造不穩定事件的情況出現。

2.3 被征收人對協議補償仍存有疑慮

被征收人在認定協議相關內容過程中存在疑慮，也符合常理。他們的疑慮多出自于身份鑒定、自搭建筑認定、補償比例以及過渡費的支付及交樓時間等方面。舉例來說，某些被征收人認為自家所搭建的建筑主要是因為未到城建部門報批。這類自建屬于違法建筑，沒有權屬，不能補償，事實更是：建筑既沒有報批依據也沒有規劃批復的可能，征收時，考慮到某些特定歷史原因，被征收人對協議補償存在不同聲音，這就造成了部分規定出現了合情不合理的情理不統一情況[2]。

3 當前土地房屋征收工作的有效策略

結合上述難題，本文認為當前土地房屋征收工作開展任重道遠，需要解決的問題非常之多，下文簡單談五點建議。

3.1 充分發揮被征收人中黨員和基層干部的作用

首先，要充分發揮土地房屋被征收人以及黨員基層干部的主力作用，對本征收對象進行合理選擇，基于較強理論與知識優化調整政策法規，爭取讓基層干部更多學習相關政策法規，并建立較高威信威望。而在征收方案選擇方面，需保證黨員、基層干部更多學習掌握相關政策法規、理論知識，進而贏得群眾信任。再者就是要成立征收監督工作小組，在土地房屋征收工作過程中爭取解決某些歷史遺留問題，同時在簽字協議中爭取能提出自身意見建議。在與征收組工作配合過程中激發所有工作人員、黨員干部使命感與責任感，達到事半功倍的良好工作效果。

3.2 應該進一步加強前期準備和應急建設的工作

需要在土地房屋征收工作前期做好大量準備，做好權屬調查工作并落實到戶。例如，一方面，要專門建立培訓班培訓工作人員的專業業務能力，在前期準備工作中未雨綢繆，強化一線工作組系統培訓。另一方面，需要基于社會保險、低保補助、工傷保險等等深入學習培訓社會保障知識，深入了解被征收對象的基本狀況。還有就是要建立征收土地房屋征收進程評估機制，在突發事件來臨之后做到合理準確評估，確保工作做細、做實、并在工作過程中時刻發現新問題、及時解決老問題。

3.3 完善社會保障、就業扶持和統籌發展等措施

土地房屋征收工作需要努力完善社會保障，基于就業扶持政策統籌發展相關實踐措施，合理解決被征收人的未來生活后顧之憂，確保自覺支持政府相關征收工作。例如針對下崗的被征收人進行就業培訓，并在安置點培育就業崗位展開配套設施建設，為土地房屋征收工作知識拓展應用創造有利空間條件。

3.4 認真執行《國有土地上房屋征收補償管理條例》

最后要認真執行貫徹《國有土地上房屋征收補償管理條例》，結合個別從事征收工作加強條例建設，優化征收工作程序。如果換位思考，還需要參考結合《城市房屋拆遷管理條例》進行比較，保證做到新條例遵循征收工作相關客觀規律，深度挖掘新條例中的本質性內容，做到觀念轉變優化，克服各方畏懼心理，做到對新條例的活學活用，在征收工作上爭取再進一步。目前，土地方征收工作中必須注重成本節約問題，它所造成的社會負面影響可能無法挽回，因此土地房屋征收政策在財力允許的狀況下做到寧松勿緊，保證最大程度上節約成本支出。更為重要的是，政府方面必須贏得社會大眾民心，保證同時獲得上級部門與媒體好評。

3.5 做好房屋價值補償

要做好房屋價值補償，其中圍繞房屋本身價值、附屬物價值、占用范圍以及土地使用權價值補償方面展開分析。以“附屬物”為例，需要對房屋及其附屬物價值進行評估，對國有土地使用權價值進行補償，根據土地使用權的余期、土地用途、被征收人土地投資開放狀況進行分析，具體補償費用要根據，被法律法規與政策允許的最大范圍內，盡量補償損失被征收人。在征收房屋時，被征收房屋有選擇產權交換和貨幣補償的，一旦選擇產權交換，就必須要支付臨時安置費；如果選擇了貨幣補償，一般就直接補償貨幣，不用支付臨時安置費，所以一定要做房屋的價值評估等一系列工作，確保做好房屋價值補償做到公平公正。

4 結 語

就目前看來，我國土地房屋征收工作還面臨重重困難，若要切實解決問題還必須積極遵循政策原則，合理優化工作技術內容，并處理好突發事件，突破政策規定狀況構建良性機制，在政策、財力、人員三方允許的情況下科學合理化推進土地房屋征收政策實施，做到萬無一失。