淺談估價機構如何應對估價需求的演變

童 玲

(武漢陽光房地產估價有限責任公司，湖北 武漢 430050)

1 研究背景

1.1 宏觀經濟形勢的變化

1.1.1 國際經濟現狀

國際金融危機發生10年后，世界經濟再次來到十字路口。新科技革命和產業變革深入發展，保護主義、單邊主義持續蔓延，貿易和投資爭端加劇，全球產業格局和金融穩定受到沖擊，世界經濟運行風險和不確定性顯著上升，國際投資者信心明顯不足。

1.1.2 國內經濟轉型要求

我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段，正處在轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力的攻關期。中共中央提出，必須堅持質量第一、效益優先，以供給側結構性改革為主線，推動經濟發展質量變革、效率變革、動力變革，提高全要素生產率，著力加快建設實體經濟、科技創新、現代金融、人力資源協同發展的產業體系，不斷增強我國經濟創新力和競爭力。

1.1.3 我國房地產行業的發展歷程

房地產估價離不開房地產業，縱觀新中國成立以來中國房地產業的發展、變遷，與經濟體制改革的進程和土地制度改革和住房制度改革的進程密切相關。從1978年改革開放至今有三個關鍵性節點，一是1998年住房分配貨幣化改革，二是2007年保障性住房被重新賦予重要地位，三是2017年“房住不炒”定位的提出。這三個關鍵性節點將中國房地產業的發展歷程劃分為四個階段，即1978-1997年的市場萌芽期，1998-2006年的快速發展期，2007-2017年的整合發展期，以及2017至今的新發展期。展望中國房地產業的未來，土地制度、住房制度、開發建設內容和宏觀調控等方面已迎來創新性發展。

1.2 估價行業發展因素

1.2.1 行業主要政策規定

1994年7月頒布《中華人民共和國城市房地產管理法》，以法律的形式明確了“國家實行房地產價格評估制度”和“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”，拉開了房地產估價行業的帷幕；建設部于2000年4月頒布了《關于房地產價格評估機構脫鉤改制的通知》，將當時隸屬或掛靠在政府部門的從事房地產價格評估的中介服務機構與政府徹底脫鉤，按照《公司法》《合伙企業法》等有關規定改制為由注冊房地產估價師出資的有限責任公司、合伙制性質的企業，此舉奠定了房地產價格評估機構獨立、客觀、公正執業和平等競爭的基礎；2016年7月《中華人民共和國資產評估法》頒布實施，分別從估價機構、人員、評估程序、監督管理和法律責任方面進行了明確與規范，將促進價格評估市場的健康發展；在法律、行政法規、部門規章、規范性文件、司法解釋、估價標準等法規、標準共同作用下，估價行業擁有了不斷完善的執業依據。

1.2.2 行業競爭情況

據統計，截止2017年10月，我國共有房地產估價機構約5600余家，取得房地產估價師資格的人數有5.6萬余人，而從事房地產估價行業的人數有30余萬人，可見具有專業知識和執業資格的人員比例較低，且機構數量巨大，良莠不齊，退出機制不完善，無論是房地產評估機構還是從業人員均已飽和。

1.2.3 評估行業發展的有利與不利因素

從評估行業的市場結構來看，脫鉤改制之前屬于地方壟斷市場，脫鉤改制后逐步發展到準入門檻低、進入障礙小，報告同質化、機構眾多的完全競爭市場，現階段正在向壟斷競爭市場過渡。房地產估價行業所面臨的問題與其他行業一樣，都應轉變發展方式，在這一輪競爭中淘汰掉差的、落后的，而好的、先進的機構將會進一步做大做強。從競爭范圍來看，大部分機構還處在地方性競爭這一檔，一級機構在全國各地設置分支機構是在為全國性競爭蓄力，房地產評估雖然尚未像會計師事務所那樣對國外的機構放開準入，但中國房地產巨大的市場對國外咨詢估價機構具有巨大的吸引力，我們應未雨綢繆；另一方面，隨著“一帶一路”的推進，中國對外投資中必然產生對房地產價值評估的需求，各種理論方法基礎、大量的評估實踐經驗和眾多的從業人員也是我們走出國門，邁向國際化的優勢所在。

2 估價需求的演變

房地產估價提供的是服務，與提供商品或服務的其他行業一樣，受市場供求規律的影響，要研究估價的需求要從兩個方面入手：一是市場需求，二是消費需求者調查。

2.1 市場需求調查

2.1.1 傳統估價業務萎縮

行內從業者以為隨著存量房時代的到來，交易課稅評估業務會穩步增加，但現在隨著以不動產局的電腦系統機評價格為住宅交易課稅指導價模式的推廣，只剩非住宅類的課稅估價報告由估價機構出具，非住宅房地產交易不夠活躍，成交量較小，課稅評估業務幾乎喪失90%。

2017年12月，晉中銀監分局對建設銀行晉中分行開出5萬元罰款，案由是“違規由客戶承擔房產抵押評估費”，依據是《商業銀行法》第73條第四款，該條款原文為“違反本法規定對存款人或者其他客戶造成損害的其他行為”，此案在商業銀行內引起很大反響，未來由銀行委托并支付評估費的方式會推廣，銀行屆時會大幅壓降評估業務收費并對成套住宅采用批量評估技術，比如工商銀行的“E抵快貸”已購買了評估數據庫作為價格參考并已接入該類業務的行內貸款模塊，客戶在手機用戶端發起貸款申請時輸入抵押品的簡單信息，即可馬上看到評估價格和可貸款金額。房地產評估同時存在行業內現有競爭者的競爭和替代品的競爭，競爭十分激烈。

2018年9月施行的《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》，確定處置參考價的方式新增加了當事人議價、定向詢價、網絡詢價三種方式，最后一個可選項才是傳統的通過委托評估方式來確定處置參考價，司法拍賣評估業務只會走向萎縮，而拆遷評估也是階段性的業務，在政策的不斷變化中，傳統業務會失去半壁江山。

但傳統業務也不會馬上消亡，一段時期內仍存在有效需求，各估價機構可利用SWOT分析、波士頓矩陣對此類業務進行分析，決定擬采取的策略，從戰略層面來看適宜從多元化與防御性戰略中選擇，從業務組合層面來看適宜從利用、維持和退出策略中選擇。

2.1.2 綜合評估業務提速增長

2014年以前學會網站上公開發布的年度全國一級房地產估價機構排名公告中統計了各機構的營業收入，從2015年開始，細分為按營業總收入和按房地產估價業務收入的分類排名，走在前面的估價機構早已開始多業經營，大多具備房地產、土地和資產評估資質，部分機構還具備礦業權評估、測繪、土地規劃、工程造價咨詢和招標代理等資質。業務范圍涵蓋自動估價信息系統研發及應用、土地分等定級、房地產市場分析報告、區域房地產發展戰略調研、各類專項債券發行中的評估和資產證券化評估。經營方式有直營連鎖、加盟連鎖、設立子公司、或多種形式并存。

綜上可見，部分機構傳統業務不放松、大力發展高端咨詢業務，部分機構則通過加盟連鎖經營的模式迅速擴張，帶動中小機構的發展并從中獲得新的業務機會。

2.1.3 新興業務萌芽

財政部撰文稱將按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，逐步建立完善的現代房地產稅制度，房產稅稅基的評估需求巨大。

立足于房地產估價，向前、向后一體化和將上、下游資源整合都是新興業務的方向。比如承接傳統抵押評估時提供融資項目的盡職調查、項目可行性研究、不動產抵押品價值動態監測等融資顧問產品；出讓土地價格評估時提供土地儲備項目資金平衡方案、土地開發項目實施方案編制、不動產測繪和投資價值咨詢等土地顧問服務；拆遷評估提供社會穩定性風險評估、拆遷盡職調查、補償方案編制和全過程代辦服務等城市更新全鏈條服務。

隨著供給側結構改革的深化和評估需求的演變，各種新奇特業務不斷涌現，如房產稅與個稅結合的改革、共有產權住房建設、房屋租賃市場的發展、房屋損害賠償、農村房地產入市、金融資產管理、房地產信托基金評估和歷史建筑保護新興領域亦可大有作為。

2.2 不同業務中的消費需求者調查

2.2.1 政府采購類業務

以房產稅稅基估價為例，委托方應是政府相關部門，以公開招標的形式確定供應商。政府采購中采購方一般較關心是投標人的綜合實力，投標文件對于招標要求的實質性響應，商務標的報價、技術標中的服務程序、時間、地點、方式和措施。評估工作量大，時間緊，準確度要求高，采購方不會一味地壓低收費，估價機構使用批量估價技術進行成本控制，以高質量的評估報告達到政府預期的效果，會帶來較高的利潤。

2.2.2 偶然性的消費評估業務

房地產購買者、租賃者中已出現大量90后甚至00后，千禧一代對知識產權的意識遠超老一代消費者，如各類付費書籍、資料網站的智力消費，他們普遍認為沒必要花費大量時間在廣袤的網絡上搜求資料，且花錢購買得來的信息更準確可靠，這一代人經濟上也較寬裕，有一定支付能力，我們應開發出適合年輕一代使用的付費APP，簡化估價發起方式，如提供1次免費估價試用，付費估價服務有多種組合可供選擇(比如評估售價、租價、租期、法律咨詢、融資抵押、委托租售和手續代辦等)，使用后對估價服務進行星級打分后評價等，營造消費場景捕捉評估業務。

2.2.3 大宗房地產投資咨詢業務

傳統的中介居間業務由房地產經紀人辦理，他們擅長的是二手住宅的居間，對于商業、辦公、工業和二級土地市場等大宗房地產的居間業務力不從心，這部分業務的特點是數量少，單筆交易額巨大，業務增長速度較快。目前樓市收緊政策不斷加碼的情況下，民間的閑置資金將流向非住宅物業的投資，這類消費評估需求者愿意為專業買單，“物有所值”是他們期望的專業服務，我們房地產估價行業擁有大量專業人才，擅長信息的挖掘、分析秘整理，結合財稅法律政策，可很好地承接此類物業的信息資源、居間代理服務。

2.2.4 經常性的消費評估業務

反復多次進行評估消費的大多是中介、金融機構等，這類消費服務需求者的特點與傳統業務消費需求者的特點相似，注重經濟實惠，對報告的質量要求不高，此類估價產品應注重如何降低成本，大家對此類消費評估服務需求者比較熟悉，本文在此就不再贅述。

3 高質量發展應對估價需求演變

3.1 估價師創新發展方式提升服務能力

3.1.1 德者，才之帥也

房地產估價師肩負著價值衡量的重大責任，須有信仰、有情懷、有擔當，樹立高遠的理想追求，把個人的追求、學術理想同企業前途、行業命運緊緊結合在一起，努力做對行業、企業和客戶有貢獻的學問家。要遵循高尚職業道德，多下苦功、多練真功，做到勤業精業，在市場經濟大潮面前自尊自重、自珍自愛、講責任、有擔當，抵制惡性競爭和不正當利益。

3.1.2 沒有任何力量比知識更強大

房地產估價專業性強、涉及面廣，影響因素復雜多變，并不是通過了估價師的考試就萬事大吉了，要養成終生學習的習慣，在學習中思考以致臻境，朱熹說過“始讀，未知有疑；其次，則漸漸有疑；中則節節是疑，過了這一番，疑漸漸釋，以至融會貫通，都無所疑，方始是學”。高質量的發展需要復合型人才，我們除了房地產相關知識還要學習土地、資產、會計、金融、稅收、政治、法律和計算機方面的專業，做一個雜家，以多層次、多角度來理解與分析房地產市場的變化趨勢。

3.1.3 知行合一，做實干家

“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”，學到的東西，不能停留在書本上，不能只裝在腦袋里，而應該落實到行動上，做到知行合一、以知促行、以行求知，正所謂“知者行之始，行者知之成”。自媒體人士多是投資客出身，他們通過多次買賣，手握多處房產，成功的光環讓粉絲愿意跟從，筆者認為我們評估師應解放思想、積極參與，改掉眼高手低，光說不練的毛病，在房地產交易或咨詢中獲得實踐經驗。鑒于每個人的精力有限，不妨選擇某一類型的房地產專門進行交易咨詢并進行跟蹤，以成為那一類型房地產估價領域的專家型人才。

3.1.4 創新發展方式提升服務能力

估價師可充分利用“互聯網+”，嘗試創新思路，以下拋磚引玉，希望大家提出更好思路。

樓市現已供大于求，商品房的購買趨于理性?，F在有不少自媒體平時在微信公眾號里發送樓盤的相關信息，組織購房人參加開發商買單的樓盤展示和促銷活動，請炒房行家給參加活動者現場演講，這些文章和演講從房地產估價師的角度來看確有不同。他們是純粹的市場行為，所以不論是軟文的撰寫還是演講的內容都是以消費購房者為導向，內容簡單明了，直擊消費購房者最關心的配套、交通、樓棟、學區和價格走勢等，2、3頁紙的文章圖文并茂全是干貨。反觀我們的評估報告，原則、程序、方法和術語，長篇大論幾十頁，看報告的人要前后翻，去盡快找到他需要的內容?，F代社會生活節奏快，時間碎片化，在最短時間內提供最多有用信息，才能讓消費者客戶回頭再來消費提需求。我們的網站和微信公眾號里的內容不夠市場化，流量時代，應學習如何抓住客戶的注意力，加上自己的專業，做到有理、有趣，樹立專業形象，推動有償咨詢服務的業務增長。

有些股評家并不是靠炒股賺錢，他們利用自己的微博、微信公眾號賺取廣大股民的錢，比如在群內推薦潛力個股，等粉絲賺到錢再打賞，類似免費咨詢打廣告，由此吸引了收費的一對一個股咨詢業務，股評家帶團隊、教話術，由團隊人員提供咨詢服務。房地產估價專業性強，團隊人員服務消費評估需求者綽綽有余，使用這種方式可達到裂變效應，提高有償咨詢服務的效率與能力。

3.2 估價機構突出優勢、打造品牌、沖破瓶頸

3.2.1 培養公司可持續發展所需要的優秀團隊

培養企業發展、知識積累、文化傳承、制度運行所要求的優秀團隊。估價機構要從完善培訓體系入手，除了專業知識的培訓還有企業文化、制度的培訓。對于有一定資歷的估價師還可創造機會與國外估價機構進行學習交流。要下大氣力組建交叉學科群和強有力的科技攻關團隊，加強學科之間協同創新，加強對原創性、系統性、引領性研究的支持。

3.2.2 突出優勢，打造品牌

房地產估價機構大大小小近6000家，各有各的優勢各不相同差異化經營，要找出自己與眾不同的優勢，是成本最低型還是價值領先型或其他，培育核心競爭力，著眼細分市場找準公司定位，可嘗試與第三方平臺合作或是機構間進行深度聯盟，把品牌做大做響。

3.2.3 緊跟政策，順應大勢，多元發展

估價行業經過二十余年的發展，從手工作業套模版，到現在利用計算機工作，將來還要熟練運用大數據、地理信息系統GIS搭建強大的技術平臺，實現自動估價，優化業務結構，加大創新和產品研發力度，提供多元化產品與服務方案，物業管理、特殊物業居間服務也是新的業務領域有待嘗試，

4 結 語

本文撰于慶祝偉大祖國70華誕國慶佳節之際，“歷史照亮未來，征程未有窮期”的號角將引領我們評估行業人士攜手奮進新時代、踏上新征程，我們懷有無比的自信，堅定不移走可持續發展的道路，促進房地產估價行業的蓬勃發展。