共有產權房全過程設計管理思考
——以北京市平谷區梧桐淺山項目為例

陳文佳

（中鐵房地產集團創新產業投資有限公司，北京 102300 ）

0 引言

2017 年，北京市推出共有產權房政策，取代此前實施的自住型商品房，成為北京市政策性保障住房的主要形式，目的是解決中低收入群體的住房問題。但是，由于共有產權地塊起拍價高，且限制條件多，周轉速度慢，共有產權房利潤空間有限，越來越多房企對共有產權房開發望而卻步，這十分不利于今后共有產權房這一民生工程的健康發展。因此，本文以梧桐淺山項目為例，就如何實現共有產權房的產品品質、快周轉與成本限額均衡最優進行探討，并針對共有產權房的全過程設計管理中的要點進行梳理分析，提出建議。

1 梧桐淺山項目建筑設計方案

梧桐淺山項目基地整體南高北低，西高東低，大致為長方形，分東西兩個地塊，西側為6103 地塊，東側為6107 地塊；項目地塊整體建筑高度控制為18 米，容積率為1.4，建筑密度30%。

項目以“人文記憶”來營造中式傳統文化的氛圍，不僅靈活地保留了傳統景觀元素和空間布局，更加講究開闊從容的交往空間，創建具有文化內涵和現代舒適生活的多元化庭院景觀，同時遵循中國傳統院落回歸自然的三重境界：物境、情境和意境。地塊豎向設計秉承經濟性原則，節約成本，減少開挖，結合原始地形，因地制宜，盡量使地塊內土方平衡。

圖1 梧桐淺山方案總平面圖

共有產權房作為政策性保障住房，關涉中低收入群體的安身立命，社會關注度高，規委、建委等政府部門對共有產權房的建設標準非常重視，報批報建環節審查嚴格，要綜合平衡企業利益以及政府、專家要求，老百姓的需求的方案才能順利通過政府審批。梧桐淺山項目報批報建中遇到了如以下三個困難：1）根據北京市規委《關于提高住宅規劃設計質量有關工作的通知》等文件精神，規委要求本項目按照政策文件調整規劃方案做成圍合式布局或者錯棟式布局。做圍合式布局，必然會出現東西向戶型，在遠郊區縣出現東西向戶型必然對去化造成重大不利影響。設計了多個規劃方案反復與規委溝通，解釋錯棟式方案不易打造中央綠地，而住宅做成圍合式布局將影響產品品質。為將方案影響最小，解釋用園林綠化實現圍合式布局，并克服了難度解釋作為共有產權房，在對比同類別性質住宅品質更加優越，因此最終通過了北京市住宅專項評審會。2）戶型設計受到保辦專家質疑，第一次上會版戶型考慮功能性而忽略了舒適性，調整后戶型流線簡潔，各功能空間布局舒展，且都是南北通透戶型。3）地下車庫未與所有樓棟相連致使若干樓棟無法直接從地庫到樓座，專家建議優化車庫，提高使用效率，同時考慮車庫與所有住宅樓的連通使用方案。后修改為未與地庫聯通的樓座通過出地面樓電梯與人行道路作為歸家路線。

2 梧桐淺山項目全裝修設計

共有產權房全裝修設計過審要滿足《共有產權房規劃設計宜居導則》的要求，并要通過全裝修方案評審會與樣板間驗收才能進行施工圖外審，全裝修方案評審及樣板間驗收時專家關心的問題在于使用合理性問題，美觀性問題，是否符合共有產權房導則等，如電氣點位排布的合理性，暖氣片布置合理性。地磚與墻磚是否對縫，導則中要求的部品是否布置齊全等。樣板間要做到所見即所得，與交房標準保持一致。整體設計風格需簡約、美觀。

梧桐淺山戶型的風格定位是簡約美式風格，戶型結構明確，功能分區比較合理。各個空間利用率高，客餐廳的采光通風良好。客廳空間白色與原木色搭配為主調，簡單的沙發背景墻搭配斜拼造型電視背景墻。衛生間設計上，著重考慮收納空間不足的問題，增加了浴室柜。衛浴室以淺灰色紋絡狀的瓷磚為材質，加上美式造型線條的柜體設計，整個營造了時尚華貴之感，細微處彰顯設計的精巧之心。臥室空間淺黃色與淺綠色搭配為主調，清新淡雅。整體全裝修設計風格受到了來訪者與住保辦的肯定。

圖2 梧桐淺山精裝修效果圖

3 進度控制

共有產權房報批報建流程繁瑣，比一般商品房項目多住宅專項評審會、住保辦專家會、全裝修方案評審與樣板間驗收全裝修方案評審三個重要的環節。要加快共有產權房項目報批報建進度，應根據各評審環節評委關注要點，針對性做好以下工作：

首先，住宅專項評審會較關注規劃方案排布合理性，并會嚴格依據規自委發文級相關要求對方案進行把控，上會前需與規自委溝通方案到位。

其次，住保辦專家會上會前提前與保辦相關領域專家及部門進行溝通，才能保證通過率。住保辦專家會文本包含規劃設計方案、景觀設計方案、綠色建筑及產業化實施情況、全裝修方案、BIM 技術應用、分攤原則等各專業內容。由于內容全面，所以審核方案的專家、政府部門較多，需要解決各位專家與各部門提出的意見。例如住保辦會審核老百姓關注的要點，如窗地比，規劃形態布局、建筑地下室的高度和輪廓應合理節約等；測繪所則對公攤原則、分攤部分與不分攤部分把控非常嚴格；園林局則側重于植物配置的密度與種類豐富度；產業化專家要求提前確定外墻墻板體系和廠家意向和供貨能力，了解體系工藝特點，減少模板種類等。

最后，要通過全裝修方案評審與樣板間驗收，全裝修方案評審專家比較關注陽臺、客廳、餐廳、玄關各功能空間清晰分界，外窗采光通風面積結合各功能空間的邊界規范性問題，廚房燃氣設計安全性等問題，交房標準需與樣板間保持一致。

報建設工程規劃許可證過程中，做到以下幾點可有效提高速度：

一是初期與規委溝通時提前與人防、園林溝通，確定好人防標準，初步方案確定后，迅速與人防、園林溝通圖紙，確保滿足要求，加快報批進度。

二是報多規合一方案前需最好能完成施工圖繪制。避免方案未深化到位，與報規證圖紙不一致帶來的反復溝通工作。

三是報規證前施工圖要反復進行審核，避免施工圖深化過程中方案布局、建筑面積、地庫排布等再發生調整。

四是規證圖紙需提前與測繪單位溝通好面積計算規則，列好測繪備案圖紙敏感問題，如不能出現的房間名稱，提前告知設計單位，避免來回反復。各個樓棟指標、圖紙需與測繪單位核對，需滿足預測備案要求。

總的來說，想要提高共有產權房項目報批報建進度。必須要做好設計方案前置與各專業資源的提前介入；將工作前置以及并行穿插；提前了解共有產權房規劃設計要求及政府各相關發文要求，保證不踩政府紅線。要提前完善規劃方案，盡早與涉及的各專業專家進行溝通，拿地前盡量要通過規劃部門預審批。

4 成本管控

要實現共有產權房的成本管控，同時又保證建設品質質量，筆者認為要從設計管理角度做到以下幾點：

4.1 預算編制需科學合理

成本部門在編制預算時要保證進行科學合理。應當結合實際，根據公司的要求及項目目前所處的市場環境，建安成本、材料的價格、財務費用等，列明項目開發所需要的各科目成本進行綜合分析，從而能夠編制出一份合理的預算體系，通過這份預算體系。對各環節發生的成本進行限額，進而起到控制成本。其中設計部門要對設計費用與施工建安費用進行合理的評估。例如共有產權房要求全裝修交房、綠建二星標準，產業化交付，園林綠化對喬木種植密度有一定要求等，這些要求都會增加成本，如果編制預算時未考慮以上因素，后期將無法合理控制成本。

4.2 做實可研報告中的規劃設計方案

拿地前的可研報告中規劃設計方案需達到一定的深度，可研報告中的規劃設計經濟技術指標不能與規證版指標偏差過大。這就要求可研報告規劃設計方案做實，設計方案中地上建筑面積指標較終版方案一般不會有變化，但是如果未按照規范要求做足配套指標，導致后期住宅面積減少，則會導致可售面積減少，影響項目利潤率。而地下建筑面積則不易準確預測，而且地下室層數對綠化率及建安成本影響較大。如果不進行較為深入的地下車庫排布，則可能會造成落地方案地下建筑面積與可研版方案地下建筑面積出入較大，導致成本預算不可控。所以企業對可研報告方案深度應建立起系統化的要求，保證可研報告落地性。

4.3 做好圖紙審核及優化設計工作

要確保各個專業協調合理，第一，在設計方案中對于住房的面積與結構進行合理化設計，能夠滿足居住者的正常生活需要即可；第二是要進行結構優化，根據項目實際情況制定合理的鋼筋與混凝土含量。聘請專業的結構優化單位進行優化，建立起合理的激勵機制，比如保證結構安全的前提下，優化設計獎勵費用與節省的結構成本掛鉤；三是車庫方案的合理性，在保證綠化率的前提下，盡量做一層地庫，地下室層數越多，建安成本越高，地庫輪廓應盡量布置規整，不規則的輪廓施工難度大且成本較高；四是做地庫方案時需兼顧基坑支護方案的合理性，梧桐淺山項目就出現了部分樓座離車庫過近，導致基坑支護方案修改，原土釘和錨桿方案要求1：0.3 的坡比加土釘和錨桿，但由于樓座離車庫過近致使放坡距離不夠，故改為采用微型鋼管樁，增加了支護成本；五是場地要做到土方平衡，總平圖的布置和標高設計應根據地形地貌合理優化設計，使得土方盡量滿足平衡以減少包括土方的開挖、回填費用以及運輸和重復倒運，最大限度節約施工成本。土方平衡在一定程度上也可以縮短工期。

4.4 提前定好建造標準

為確保項目成本控制及整體可控，應提前制定好各專業設計任務書，梧桐淺山項目各專業建造標準結合過去的施工經驗、成本優化經驗、后評估報告、公司標準化文件要求及成本限額要求制定了詳細的建造標準，準確的開展施工圖設計，且施工圖的材料做法表采用圖集加具體做法結合的形式出圖，避免了施工與成本測算不清晰及推諉情況出現。

5 結束語

綜上所述，共有產權房前期設計報批報建流程繁瑣，政府審批較為嚴格，需要做好方案設計、全裝修設計、產業化設計、綠建二星設計、園林設計等多項設計內容并要符合專家和政府各部門要求。快周轉是共有產權房盈利的關鍵點，在當下共有產權房市場競爭越來越激烈的環境下，一定要提前對設計方案做好預判，提前了解好共有產權房報批報建流程及要點，做好政府部門與專家的溝通工作。才能加快速度，減少資金壓力。同時要在保證項目品質前提下嚴控成本，營造成本可控且高質量的居住社區。希望本文對今后共有產權房開發建設有一定的借鑒價值，并推動共有產權房這一民生工程發揮更大的社會效益。