與時俱進的城市更新和風貌保護策略研究初探
——以上海城市居住環境和住宅建設發展為例

1 問題的提出

城市的發展是一個通過不斷更新、改造來完成新陳代謝的過程。期間，“城市化”和“城市老化”是一對共生共存的客觀“載體”。隨著時間的推移，城市發展始終伴隨著與時俱進的“城市更新”和“風貌保護”問題；始終存在著新與舊的協調和平衡問題；始終離不開保護與發展的策略把控和怎樣面向未來的時空問題。

要保持城市與建筑的持續發展，從當下我國的現狀看，全國大約存在17 萬個老舊城鎮居住小區需要更新改造，期間涉及近億常住居民的日常生活。一方面，隨著城市的發展，一些老舊小區的居住環境和原有住宅功能空間的定位與當下居住者的生活需要和精神追求的適應度正在漸行漸遠；另一方面，我國大量一線城市在經過幾十年高速發展之后，新增住宅開發用地的規模正在逐漸縮小，反映出房地產市場特別是一線城市的房地市場，要求城市住宅開發建設由原來“大拆大建”式開發模式逐漸過渡到“盤活存量”的房地產開發模式上來。換言之，當下的城市更新應當從過去慣用的急進式“拆舊建新”的城市更新方式逐漸過渡到漸進式“有機更新”開發模式上來。城市發展演進的規律告訴我們，一般建筑的“物質”生命往往長于其“功能”壽命。這種現實狀況引出的城市現象，在北京、上海和廣州等一線城市的老舊小區和住宅建筑中表現得尤為明顯。針對這種城市建設發展現象，若一味采用拆舊建新的開發模式顯然容易產生有損或隔斷城市文脈延續的負面影響，容易使城市失去原有的個性特色和文脈延續。而采用順勢而為、多渠道的城市持續開發策略，如適度采用“可適性再利用”的城市更新開發模式，或許不失為一種對城市既存文脈和既有建筑行之有效的更新和保護開發模式之一（圖1）。

圖1 城市與建筑的持續發展

2 現狀概述

從政策層面看，貫徹“以人為本，讓住戶生活更方便、更舒心、更美好”，無疑是城市更新的主要追求目標之一。落實到具體規劃和設計開發層面，如何科學合理地實現更新改造，怎樣充分利用寸土寸金的城市居住開發用地，怎樣用好和盤活原有城市居住建設用地和居住建筑的適時性問題，自然成為當下政府、職能部門和開發建設者必須直面和審慎對待的問題。

以上海城市老舊住宅居住環境和居住建筑的存量保護和更新建設為例，可以發現上海城市更新面對的既有建筑主要可以分為以下三種類型：①有一定歷史和文化價值的建筑，如文物建筑和歷史性建筑等；②一些近現代歷史建筑或歷史地段建筑，如上海外灘的沿街建筑，老上海特有的石庫門建筑和一些其他上海租界建筑等。其中，部分建筑雖無特殊歷史價值，但是對城市風貌和城市居住建筑的文脈傳承和延續卻能產生重要的影響；③大量建造或經過改造的一般既有建筑，如蘇州河兩岸的原有建筑和老上海一些原有的車站、碼頭、廠房、庫房及居住建筑等。

分析當下上海城市建設和更新發展中需要面對的現實問題，可以歸納為以下幾個主要方面：①土地資源緊缺、土地結構不夠合理、工業用地過大、公共服務設施用地和城市綠化環境用地比例偏小等問題；②城市人口密度過大、城市人口老齡化程度偏高、人口結構配置不夠理想等問題；③城市居住環境和居住品質的適時發展與品質提升問題；④城市居住用地和居住建筑在開發與保護方面怎樣做好文脈保護、傳承與發展相結合的可持續發展問題等（圖2）。而由此引出的當下需要及時厘清和破解的政策、管理和操作方面的主要問題則可以歸納為：①怎樣加大城市更新改造資金籌集的力度問題；②怎樣擴大融資機制的多元、多樣化途徑問題；③地方政府和管理部門怎樣加大統籌協調力度和強化更新改造組織機構建設的問題；④怎樣更好地提高居住者參與城市更新和風貌保護的參與度問題；⑤怎樣在城市更新改造中采用因地制宜、因勢利導地合理操作問題；⑥怎樣同步確定更新改造的管理模式及怎樣確定城市更新改造后續管理的機制和完善管理的方略等問題。

3 概念梳理

圖2 保護與更新的和諧發展

所有這些諸如此類的問題，一方面，限制和制約了城市居住環境和居住建筑的適時更新；另一方面，也從一個側面提出了政策層面、控制層面和操作層面當下需要正視和厘清的一些概念問題。

3.1 可持續發展

所謂“可持續發展”，其實是對某種發展戰略的表述。可持續發展戰略的內涵主要可以拆分為以下四個層面：①可持續發展的價值觀，即尊重人與自然和諧共存的價值觀；②可持續發展的人本觀，即怎樣由“經濟增長第一”轉向“以人為中心”的人本觀；③可持續發展的資源觀，即主要走資源節約型道路的一種資源觀；④可持續發展的法制觀，即建立有法可尋、有法可依的一種持續發展的法制觀。

3.2 城市更新

所謂“城市更新”，其目標追求的重心在“更新”上。其側重面是在新形勢下賦予城市發展新的動力，重在體現當代的價值。而“風貌保護”，其中心工作是圍繞強化城市更新中怎樣傳承城市的歷史積淀、凸顯城市的文脈延續；在城市更新的同時怎樣注重更新的質量，既體現當代的價值、又協調好新與舊的平衡和文脈傳承的問題。對像上海這樣的城市老舊住宅居住環境和居住建筑的城市更新和風貌保護，主要體現在：怎樣更好地體現與時俱進的、動態的城市發展規律；怎樣兼顧當代的需求、當代的價值以及未來的發展需求等問題；怎樣厘清不同思路和觀念的含義和目標追求；怎樣把握好城市更新和風貌保護的發展策略等問題（圖3）。

3.3 創新發展

圖3 建筑文脈的保護與傳承

創新發展是城市建設永恒的主題。當下，在我國諸多城市開發建設的主基調已經從原先的拆舊建新的開發模式轉向可持續發展的開發模式，用與時俱進和可持續發展的理念來應對城市“增量”住宅的更新和開發建設問題。期間舊區更新和新區開發建設是兩個完全不同的概念問題。舊區更新涉及更多的利益相關者。換言之，城市的創新發展涉及社會利益的分配和再分配。這種利益的分配和再分配牽涉到公共政策和資源供給等層面的分配，它不僅對城市規劃、建設和管理層面是一種挑戰，也是對城市現代化建設和綜合管理能力和實力的一種考驗。可見，城市的更新發展既是機遇，也是挑戰。城市更新發展既可以采取政府主導下的更新模式；也可以采用市場驅動下的更新模式；更可以走政府和市場合作驅動下的更新模式。當然，無論采用何種模式，城市更新都必須兼顧精英階層的價值取向，民主大眾的價值取向和社會公共的價值取向。都必須兼顧大眾利益和小眾利益，直接利益和間接利益，短期利益和長期利益。城市更新必須在注重城市物質層面改善的基礎上，注意把握好社會精神層面的改良，注重社會歷史文脈的傳承、延續和發展，在控制好社會財富再分配的同時，更多地關注對社會弱勢群體的呵護與保護。

具體落實到對上海城市老舊住宅居住環境和居住建筑的城市更新和風貌保護層面，從保護和開發的理念及操作手段上，通常可以采取以下三種不同模式。

（1）采用地塊重新開發重建模式，以達到土地價值的重新高效利用。這是一種比較徹底的更新開發模式。如上海對于像虹口、楊浦和靜安等區的一些已經不適宜居住、建筑又毫無特色的老公房和一些原有的磚木結構老房子等，在經過綜合評估后決定采用拆除重建的開發模式進行城市更新開發，并取得較好的開發效果。

（2）采用不完全重新開發建設模式，即對開發對象采用既保留又改造的過渡性開發模式。這種模式正在成為一種國際性城市更新保護開發潮流模式。如上海市區采用較多的將原有建筑更新改造成適合現代人居住或使用的住宅、租賃用房、創意園區和辦公用房及孵化基地等既保留又改造的過渡性開發模式；也有像上海虹口區春陽里、黃浦區承新里、普陀區金城里等老舊住宅小區采用風貌保護街坊更新改造模式，建筑外部保留歷史建筑風貌，內部解決房屋問題和改善居民使用配套、提升居住品質問題的操作模式。

（3）采用保護原狀重新維護的模式，這種模式注重對原有建筑的保護，一般對待建筑遺產、歷史建筑和名人名居等采用這種模式較為常見。當然，由于這種模式重在保護，帶來的經濟效益會相對較差些。

從對以上三種不同保護開發模式的分析，可以看出無論對原有城市規劃和既有建筑采用何種更新和保護模式，在具體操作層面上都應作全方位審慎考慮、嚴格把控，既從物質層面保護好城市的發展脈絡，又從精神層面起到對城市文化脈絡的傳承、延續和可持續發展。

4 關于政策層面的思考

在政策層面上應注意把控的主要問題是：適應和體現具有上海特色的城市居住環境和居住建筑的更新發展，適應城市資源環境在有序發展下的內涵增長。上海市人民政府早在2015 年5 月15 日就頒布了《上海市城市更新實施辦法》（以下簡稱《辦法》）。該辦法較為系統、全面地闡明了上海城市更新（含城市居住環境和居住建筑）應注意嚴格把控和貫徹執行的諸多重點要求，具體表現為：①完善城市功能，強化城市活力，促進創新發展；②完善公共服務配套設施，提升社區服務水平；③加強歷史風貌保護，彰顯人文底蘊，提升城市魅力；④改善生態環境，加強綠色建筑和生態街區建設；⑤完善慢行系統，方便市民生活和低碳出行；⑥增加公共開放空間，促進市民交往；⑦改善城市基礎設施和城市安全，保障市民安居樂業；⑧市政府認定的其他城市更新情形。

《辦法》還指出城市更新工作要遵循“規劃引領、有序推進，注重品質、公共優先，多方參與、共建共享”的原則。《辦法》還同時指出城市更新要堅持以人為本，激發都市活力，注重區域統籌，調動社會主體的積極性，推動地區功能發展和公共服務完善，實現協調、可持續的有機更新（圖4）。

圖4 風貌保護住區一角

5 關于管理層面的思考

在推進上海城市居住環境和居住建筑的城市更新和風貌保護方面，《辦法》指出管理層面應注意把控的主要問題是：市規劃國土資源主管部門要負責協調全市城市更新的日常管理工作，依法制定城市更新規劃土地實施細則，編制相關技術和管理規范，推進城市更新的實施工作。要求管理層面在嚴格貫徹執行市有關政策規定的基礎上，對城市原有居住環境和居住建筑的更新和保護，特別是對推進上海市原有石庫門里弄等舊區改造進程中，貫徹更新與保護的政策由原來的“拆、改、留”逐步轉向“留、改、拆”。保護歷史建筑，留住城市風貌，讓街區可以漫步，讓建筑可以閱讀，讓城市富有溫度（圖5～8）。這種推行以保護保留為原則，拆除為例外的操作模式，可以進一步強化城市更新過程中的歷史積淀意識和風貌保護意識。與此同時市相關管理部門還承擔了依法制定相關專業標準和配套政策；履行相應的指導、管理和監督職能；同時做好城市更新實行區域的評估工作；明確區域評估要做好確定區域更新的需求分析，明確適應更新的政策范圍、要求以及實施計劃的建設內容和具體安排；全面系統地做好城市更新和風貌保護全生命周期的管理工作；為持續推進上海的城市更新和風貌保護起到保駕護航的作用。

6 關于操作層面的思考

在操作層面上應注意把控好的主要問題。

（1）城市更新和風貌保護不是對原有建筑簡單的裝修和翻新，而是對原有居住環境和居住建筑的再認識、再開發和再利用；更是對原有土地價值的重新開發和與時俱進的充分利用。這種在新形勢下的開發，必須在緊扣城市發展客觀規律的同時，注重當代人的生活方式和審美需求，注意協調好城市風貌保護和城市文脈傳承與發展的無縫連接。所以，要求各參與單位會同產業投資、社會服務、公共事業、建設管理等相關部門，綜合產業功能、區域配套、公共服務等因素，提出一套完整的城市更新和風貌保護的項目建設計劃、運營管理計劃、物業持有計劃和符合節能環保、可持續發展的長期健康發展計劃。

圖5 歷史積淀與風貌保護之典型西式住宅實景

圖6 歷史積淀與風貌保護之街景

（2）對城市老舊住宅居住環境和居住建筑的城市更新和風貌保護，在可能條件下必須根據保護開發基地所處地理位置和周邊環境，宏觀上采用因地制宜、因勢利導的開發思路。采用有針對性的、與時俱進和承先啟后的開發理念；對一些有特殊保護要求和歷史價值的原有居住環境和規劃形式，要充分考慮原有城市肌理和歷史風貌的保護問題；對一些有特殊保護要求和歷史價值的老舊建筑，要采取“一樓一策”“一戶一方案”和“私人定制”等針對性設計把控策略；對保護和開發的不同對象要做到心中有數、胸有成竹，力求做到更新和保護的有機疊合、無縫對接；開發的成果既要呵護歷史文脈的傳承、注重當代人的使用要求和審美情趣，又要兼顧城市發展的文脈延續和未來可持續發展的傳承路徑。

（3）在考慮城市老舊住宅居住環境和居住建筑的更新和保護的操作層面上，要注重安排好居民生活必須的基本配套設施的合理配置；解決好居民生活用水、用電、用氣和小區道路系統等市政基礎設施的改造和完善工作；要注意把控環境品質的綜合整治、建筑外部空間的合理布局和居民游憩空間的有序配置；要充分開發利用好地下空間；做好民用垃圾的分類管理及老舊住宅的電梯配裝等生活細節工作；解決好居民機動車、非機動車位的合理空間配置和合理定位好物業用房的配置等問題。有條件的社區還要注意考慮社區養老、托幼、文化活動、社區醫療、助餐、家政、快遞、便民便利店等的合理配置，同時還要注意做好海綿城市、智慧城市和建筑工業化建設等理念在居住小區更新開發推進中的具體落實工作。在對住區原有建筑的更新保護方面，要在對現有政府法令和規范要求嚴格貫徹執行基礎上，注意把控好對原有建筑的基礎設施改造、建筑節能和環境保護方略改造、建筑功能設定和空間尺度控制改造、建筑設備和設施配置改造以及對居住區風貌整體控制改造等工作。

圖7 歷史積淀與風貌保護之住區入口實景

圖8 歷史積淀與風貌保護之典型石庫門實景

（4）傳統文化既是一個民族的文化基因，也是一個民族的文化根源。重視傳統文化的目的不僅是停留在懷舊層面和復古層面，而是希望通過延續傳統脈絡中的文化基因，把傳統文化中仍有生命力的東西結合當下的文化需求，融入當下的價值和思想體系中，通過創新發展構建一個既符合當下文化語境的當代文化體系，又可以面向未來的動態持續發展體系，從而真正起到對傳統文化的傳承、延續和發展。

（5）在城市更新和風貌保護具體設計細節控制上，要注意做好保護和更新元素的科學選擇、合理配置；要嚴格控制好適度取舍的尺度把握問題。對傳統文化的傳承既要考慮對原有具象實體的保留和保護，又要考慮有選擇地對傳統文脈采取“抽象繼承”和“抽象保護”的技術措施。

（6）人類文化的延續和發展是一個由時間和空間、物質層面和精神層面、傳統和現代構成的多維文化延續發展體系。對于這個多維的動態發展體系，在延續發展過程中既存在與時俱進的自我更新過程，也存在受一定外來文化基因的影響和植入引起傳統文化的異化和裂變現象。所以在面對城市更新和風貌保護這樣的城市持續發展問題時，無論是政策層面、管理層面，還是操作層面都應該從不同層面、不同維度和不同文化基因等方面引起足夠的重視（圖9、10）。

7 結語

圖9 城市更新和風貌保護的和諧共生實景之一

圖10 城市更新和風貌保護的和諧共生實景之二

在面對上海這樣的具有獨特歷史文化基因的現代化、特大型、世界著名城市，在城市更新和風貌保護、特別是在對城市居住環境和居住建筑的更新和保護方面，必須始終保持清醒的頭腦，用科學的、可持續的發展更新思路，因地制宜、精心施策，一步一個腳印地做好每一個城市更新和風貌保護項目與時俱進的持續推進工作。