淺談如何做好改造項目的造價控制

楊胤才

（上海東方投資監(jiān)理有限公司，上海 200000）

0 引言

近幾年來，經濟轉型，社會需求更替的速度加快，大多數建（構）筑物原本的使用功能或者標準已經無法滿足新的需求，業(yè)主方出于避免重復建設、集約利用土地、部件回收利用等考慮，要求對舊有建筑物進行改造以滿足新需求的情況越來越多。改造項目和新建項目不同，是在已有建筑物的基礎上，利用大部分的構建，僅通過結構加固、更換裝修標準等方式，達到變更使用功能和效果的作用，這種做法更加具有經濟性。既然改造項目追求經濟性，就要更加避免造價失控的現象。

造價控制貫穿了改造項目的全過程，從設計階段到招投標階段，再到施工階段，每個階段都需要有針對性地從嚴把控。

1 設計階段

1.1 充分考慮結構加固的費用

改造項目的設計方案既要滿足安全改造的基本要求，又要在造價方面考慮優(yōu)化配置。改造項目往往原設計文件不完善，甚至缺失，因此需要特別注重前期資料的充分研究和現場實地的仔細勘察，掌握舊有房屋建筑結構及布局、所使用的建筑材料材質及其性能、構件的截面尺寸及節(jié)點的連接等情況，記錄詳細的實測實量數據。最關鍵的一點，須對建筑的結構安全性進行全面詳細的勘探和檢測。

改造項目是在舊有建筑的主體承重結構基礎上加以改造，因此，結構設計是否滿足要求是安全改造的前提。應該根據結構安全檢測的結果和現場實地勘查記錄的結果，評估舊有建筑的老化或受損情況，對于相關構件，按評估、計算結果分類，確定合理的結構加固方案，避免考慮不足而帶來的后續(xù)變更改造的方式和工作量，導致造價失控投資增加。例如，在上海南丹路1號改造項目中，5#樓在設計階段考慮的結構加固方案為：樓板、承重梁采用粘鋼，柱子采用種植剪切銷釘或增設剪力鍵等措施。后續(xù)現場施工中，破除部分墻體及構件粉刷、裝飾層之后，發(fā)現舊有房屋建筑中主梁、柱體的實際鋼筋含量遠低于提供的圖紙資料中顯示的含量，因此變更了結構加固方案，增加受力柱和植筋等以滿足結構安全性的要求，由此額外增加費用約100萬元。

結構加固方案的選擇除了對結構工程的造價有較大影響外，其他各專業(yè)也要全面考慮，如裝飾工程中裝飾面節(jié)點做法，可能由于舊有房屋建筑的層高和布局，以及結構加固等問題，不能像新建建筑那樣在墻柱面固定的基層上常規(guī)操作，可能需要增加結構轉換層，這部分費用常常由于類似項目經驗不足而被遺漏。例如，在上海南丹路1號項目中，由于原柱面經過粘鋼加固，表面無法直接固定細木工板，面層的金屬板更無法固定，原有設計方案中用木紋金屬板作為木紋金屬板的方式無法實現，需要變更設計，在柱面粘鋼處焊接龍骨，再于龍骨上固定細木工板，由此產生了額外的造價成本。再例如，在浦東某實驗樓改造項目中，原大樓1~3層高超過5.5m，而設計方案中的吊頂完成面層高僅為3.5m，使頂部留有較大空間。因此根據規(guī)范要求需增加整層的鋼結構轉換層，所有機電管線、裝飾吊頂均受力于鋼結構轉換層。由此增加的鋼結構轉換層的造價成本達到了290元/m2。這些都是未充分考慮結構加固改造對裝飾工程產生的影響導致的造價失控的案例，是在設計階段需要引起重點并充分考慮的造價控制要點。

1.2 綜合考慮經濟性，避免過度設計

準確的前期勘查工作除了能幫助也能夠避免為滿足安全性要求而不考慮實際情況進行過度設計，出現“超筋、肥梁、胖柱、厚板、深基礎”等問題，增加造價成本，損害改造項目的經濟性。

1.3 系統性綜合考慮

不能僅根據某個因素就簡單做出判斷，在全盤考慮經濟性的時候需要系統考慮工程內部各專業(yè)各子項之間的關聯性。

例如，在機電安裝工程中，由于新敷設的機電管線、穿墻套管均無法預留預埋，暗敷管道需要施工單位全部開槽敷設并修補，或者做明敷管道。如果僅從材料單價來考慮，按照《上海市安裝工程預算定額2016》，套用2021年3月份最新信息價，暗敷形式采用的DN20鋼管安裝單價（不含主材）為13.7元/m，明敷形式采用的DN20鋼管安裝單價（不含主材）為21.12元/m。明敷的定額價格比暗敷高54%；但是考慮到施工工藝，開槽敷設并修補會額外增加費用。應當權衡材料價格和施工工藝，選擇更加經濟適用的方案。

1.4 因地制宜，切忌生搬硬套

改造項目與新建項目不同，需要根據舊有房屋建筑自身的特點因地制宜地設計和測算，無論是設計方案還是造價控制都不能循規(guī)蹈矩硬套模板。

改造項目使用的施工工藝往往并不常見，更有益于新建項目中常規(guī)的施工工藝，因此套用定額的時候首先要注意不能直接套用新建項目，其次不能總是按照常規(guī)建筑工程的子目來套，若生搬硬套會導致和實際情況存在巨大差別，往往導致在改造項目中，人工費和措施費實際發(fā)生超出預計，造成造價失控。應該對施工工藝做詳細的了解，慎重考慮與其相似的合適的定額，有時候可以套用其他專業(yè)定額總相似的子目，如修繕定額等。

2 招投標階段

招投標階段的造價控制的要點，在于充分各種可能情況下可能發(fā)生的一切費用，以及施工的現場條件不同帶來的臨時設施費和各項措施費用的增加情況。為此，需要結合設計圖紙，深入踏勘現場，對場地條件、周邊環(huán)境、市政配套情況、周邊交通情況等做詳細的調查，還要結合環(huán)境影響分析，了解當地水文、地質、氣候、地震災害等情況，此外，要考慮到場地內是否由地下障礙物需要清除，以及管線需要搬遷等情況，尤其是管線搬遷可能會產生巨額的費用。現場施工條件會對施工組織產生較大的影響，如由于場地條件限制需要采取二次搬運，垂直運輸、臨時生活管理用房等設施，建筑垃圾的處置，場地內外的施工道路等，根據不同改造項目的場地條件不同，臨時設施費和各項措施費也不盡相同，要在充分調研的基礎上考慮，避免漏項或者高估。

除了充分考慮施工階段可能涵蓋的各種費用，還要根據施工工藝、所選材料的不同，對造價實現精細化控制。如在裝飾工程中，對舊有建筑物的結構墻體的表面處理采取重新抹灰還是石膏找平的方式，產生的費用不同；幕墻采用石材、鋁板或玻璃，不同的材質對應不同的造價，幕墻內墻面若考慮重新處理則增加相應的成本；地面墊層的厚度根據業(yè)主方的需求選擇，若想要效果的統一性和美觀性，則需要對墊層拆除后重新打造以實現標高一致；若考慮經濟性，各種材質的地面墊層標高可能會不一致；兩種做法的造價情況不盡相同。

特別需要強調的是，在編制工程量清單時應重視項目特征描述的完整性和準確性，尤其需要考慮到設備的型號。在改造項目中，部分機電設備主機由于受現場機房尺寸及通道運輸的限制，常常會選用特定型號的設備或者在原有主機設備基礎上進行改造升級。特定的型號若為非標產品，價格高于同類的設備價格，在詢價和報價過程中需引起重視。

3 施工階段

施工階段的造價控制重點主要為材料采購和變更簽證管理。

3.1 材料采購

材料采購在改造項目的總造價成本中比重很高，應該引起足夠的重視。材料的種類繁多、范圍廣泛、專業(yè)技術性強，采購過程不易把控，往往會產生在較大的造價偏差。對材料采購方面的造價控制需要關注以下兩個要點：

（1）參數完整。熟悉設計文件，理清有關設備、材料的規(guī)格、品種、數量和技術要求。

（2）價格可靠。在掌握準確完整的材料設備參數的基礎上，通過積極的市場調研和詢價，搜集可靠的建筑材料市場信息，準確了解建材市場的動態(tài)，掌握不同產地、型號、規(guī)格的材料價格。

3.2 變更簽證管理

雖然經過前期的實地勘察和詳細調研，但是改造項目畢竟是在就有建筑物的基礎上進行的，隨著施工的深入，那些前期未被發(fā)現的舊有房屋建筑自身存在的問題逐漸暴露，因此改造項目的不可預見性較大，設計變更、現場簽證的數量較多，這些簽證的處理對工程造價和進度的影響較大，是造價控制的難點之一，應該慎重處理，對簽證制度進行從嚴控制。涉及變更時，施工方、監(jiān)理方、設計方等多方應以書面形式共同確認，并及時簽證，尤其是隱蔽工程的現場簽證，每一項都要嚴格控制并確定，同時做好驗收記錄。

4 結語

改造項目是未來城市發(fā)展中建筑工程項目的一種趨勢，利用舊有建筑物加以改造，改變其原有功能以滿足現狀的使用需求，可以起到避免資源浪費，有效節(jié)約資金的目的。但是若未能實現良好的造價控制，有時候反而會使改造的經濟性遠不如新建，起到適得其反的效果。因此，本文就改造項目中各階段如何實現有效的造價控制進行探討。

在設計階段，要加強前期調研，做好必要的勘察和檢測工作，根據實際情況和項目自身的特殊性因地制宜地制定方案，提高方案的深度，在以下方面重點考慮并進行有效控制：①保證結構的絕對安全性，服從結構安全優(yōu)先的原則，結構需要采取加固措施的要充分考慮結構加固的費用；②設計方案要遵循，“功能適用”“標準適度”的原則，避免增加無謂的造價；③系統性地考慮各專業(yè)之間的設計方案和造價成本的聯系，衡量綜合效果，避免顧此失彼，遺漏費用；④根據施工工藝選擇最符合實際情況的測算方式，切忌生搬硬套。在招投標階段，要對現有施工條件進行充分調研，重視項目各種特征描述的完整性和準確性。在施工階段，不可預見性帶來的大量變更需要嚴格管理簽證制度。

通過以上方面的重點把握，能夠幫忙業(yè)主方或造價從業(yè)人員更加細致全面地對改造項目額進行全過程造價控制。