房地產企業如何對房屋建筑工程施工過程進行管理

彭南

（畢節創美房地產開發有限公司，貴州 畢節 551700）

0 引言

房產單位對工程進行過程管理工作，旨在增強工程受控性，履行工程監督、協調各項職責，依據工期設定需求，如期完成工程任務，達成工程進度控制目標，確保工程成本管理有效性。與此同時，在工程管理期間，監理角色較為關鍵，房產單位管理人員需有序開展監理管理工作，以期最大化發揮監理角色作用，全面落實過程管理工作，確保工程質量，減少工程資金浪費。

1 工程前期管理

1.1 有序落實工程準備

在工程前期，房產單位管理人員需有序落實工程勘察、施工規劃、招投標內容約定等各項工作，為工程施工創設基礎條件。在工程勘察時，需甄選勘察專業性強的人員，同時借助BIM技術，確保勘察結果全面性，為工程規劃提供有效的參考依據。

1.2 場地管理

在工程開工前期，房產單位管理人員需完善工程基建設施，比如水電、交通等。同時依據工程方案，申報各項報批手續，協同其他部門完成報建工作。

1.3 審核施工組織規劃

在完成工程招標流程后，房產單位管理人員需結合中標單位工程規劃，審核施工圖設計的合理性。對施工圖存在的問題，及時進行設計調整，以減少工程變更次數，確保工程施工有序進行。

1.4 開工報告申報

在工程開工前期，房產單位管理人員需提醒施工單位提交開工報告。開工報告內容具體包括：施工許可證完成辦理、施工圖完成核對、施工組織規劃完成審批、工程現場完成各類準備工作。

2 工程過程管理

2.1 進度審核

2.1.1 工程進度控制

房產單位管理人員依據工程設計方案內容，結合工程工藝復雜程度、做法工期等因素，參照進度控制相關標準，編制工程進度控制方案。在進度方案設計期間，可采取任務分解形式，以確保進度控制方案的可操作性。任務分解形式包括月度進度方案、季度進度方案。

2.1.2 進度審查

在工程開工后，房產單位管理人員需與監理單位建立有效交流機制，獲取工程施工完成情況。與此同時，采取定期、不定期兩種方式，房產單位管理人員落實工程管理工作，進度管理內容具體包括：

（1）檢查施工規劃中的工人、設備、物資建材等資源的進場情況。如果發現現場資源情況與規劃內容存在出入，需進一步核實工程量，以減少施工單位虛報工程量問題，確保工程質量。

（2）核查進度款使用的規范性。管理人員需分別從周、月、總進度等視角，對比實體工程進度與控制標準，分析進度延期的形成原因，針對實際存在的不利因素，加以有效改進。比如，在工程款核對時，管理人員發現施工人員專業性存在問題，嚴重降低了工程推進速度。管理人員與施工監理協調，要求工程監理對工人進行次日工程技能的強化訓練，提高工程施工操作能力，以確保工程進度。

（3）管理人員對于工程無交叉的項目，合理規劃穿插施工，以縮短工程時間。

2.1.3 樣板施工管理

對于重點工程施工建筑時，房產單位管理人員需進行樣板施工管理，對于樣板施工質量進行全面檢查：開展蓄水試驗，測定樣板工程防水性；進行噪聲檢測，確定樣板工程噪聲污染消除效果。檢查樣板工程質量時，管理人員可結合重點工程的性能需求，進行相應的檢測工作，以保障質量檢查效果。在確保樣板工程質量基礎上，落實重點工程施工。

2.2 圖紙管理

（1）圖紙發放。在工程施工期間，圖紙采取統一管理形式，確保工程監理、各工程小組完成圖紙發放。

（2）圖紙保存。施工單位與房產單位，需分別設專員進行圖紙保存管理，對于工程圖紙清單、變更詳情進行完整填寫與保存，便于工程結算有據可依。

2.3 設計變更管理

（1）設計變更方案的確定。在工程施工期間，如果施工單位對工程設計、現場施工存在問題，由房產單位管理人員進行問題審核，對于必要性設計變更問題，進行變更管理。原則上，在發生工程設計變更問題時，應由設計單位解決，再交由設計院進行審核確定。由于工程進行時，如果工程變更涉及的工程量不大，為保障工期進度，可采取口頭指令變更形式，或者直接由設計院擬定變更方案，以保證工程施工質量。

（2）變更文件存檔管理。在設計變更完成時，形成的變更文件需進行存檔管理，為工程結算提供依據。在存檔管理期間，房產單位管理人員需每月整理變更事宜，以通知單形式傳遞給施工單位，便于施工單位確定[2]。

2.4 成本控制

（1）在工程臨近竣工時期，房產單位管理人員需關注超付問題。結合工程管理規定內容，完成工程結算。

（2）對于工程中形成的變更與簽證問題，進行工程量審核。

（3）結合工程合同約定內容，全面查看工程期間收集的各類資料，妥善處理建材供應索賠事宜。

（4）房產單位管理人員，可結合進度管理方案，編制預算管理內容，在工程進度控制的同時，同步落實預算管理工作，以確保成本控制有效性。

（5）在甲供材模式中，房產單位管理人員需結合工程建材使用的具體情況，編制建材采購方案，減少材料購置問題，保證采購成本控制效果。

2.5 質量管理

（1）設定工程質控目標。在房產單位工程規劃中，對于工程性能、工程質量給予明確說明，以作為工程質控目標。

（2）事前質控管理。①在工程前期，房產單位管理人員結合工程施工特點、工程質量控制目標，編制《工程質量控制指導書》，針對工程極易發生的質量問題，總結編制預防措施；②房產單位管理人員，依據工程質量建設目標、監理管理合同等內容，嚴格查看監理工程管理方案，以督促監理發揮工程質控角色作用。

（3）事中管理。①測量與放線工作審查。房產單位管理人員，需在工程進行期間，由工程單位提交工程區域的定位放線標準，同時要求監理單位使用校準完成的儀器進行定位放線，再進行嚴格復核；②加強關鍵建材、施工機械的質控管理。由于房產工程建筑期間，需要使用較多數量的建材與機械設備，需加強質量管理，以減少返工事件，維護工程質量；③隱蔽工程質量管理。房產單位管理人員，需嚴格落實工程質量檢查工作，對于樁基、重點工程澆筑施工、鋼筋作業、防水等工程，與工程監理共同完成質量檢查。可采取抽樣檢測方法，以準確獲取工程質量情況。同時將檢測結果進行如實記錄，由工程管理人員簽字確認。如果檢查期間發現質量不達標的情況，要求監理與施工單位提交工程質量整改書，同時給予一定期限，確保工程達標。

2.6 監理單位的管理工作

2.6.1 監理資格審查

房產單位管理人員需嚴格審查監理人員的工程管理資質，以保障工程質量，減少工程事故發生。

（1）核對監理人數的準確性。

（2）查看監理資質證書與約定資質的一致性。

2.6.2 檢查監理月報

房產單位管理人員，要求監理按月完成監理工作上報，在監理月報中需體現：工程質量、工程進度推進情況、文明施工進展等，分析工程存在問題，給出相應的解決方案。管理人員結合監理月報進行評價與反饋，書寫月報申報批復單。在批復單中，管理人員需添加自身發現的工程問題，要求監理人員進行工程改進，在工程整改完成時，監理人員書寫整改報告，由房產單位管理人員進行核實。

2.7 文明施工管理

房產單位管理人員在施工期間，需加強安全管理，結合工程合同約定的施工設施，給出具體的安全管理規定。

（1）腳手架工程安全管理。①架子工人需具備較高的施工安全意識，在簽訂安全生產責任書后，對其進行有效的身體檢查，確定架子人工健康達標的基礎上，方可進行腳手架施工；②腳手架施工期間，工人需完成安全設施佩戴，確保施工安全[3]。

（2）安全網工程管理。①對于超過4m的工程施工活動，需規范安裝安全網，首層安全網寬度大于3m且不小于6m；②在高層工程建筑時，需每隔四層增加一層安全網，工程期間需保證安全網無破損，防止安全網內放置雜物，直至高層作業完成，方可拆除安全網；③在安全網安裝時，需添加網繩，每張安全網添加的網繩需超過7根；④安全網內筋繩分布需均勻，筋繩間隔須大于300mm；⑤在安全網搭設完成時，進行承重試驗，使用模擬人形、砂石進行沖擊，確保安全網各位置無斷裂情況，方可施工使用。

（3）施工標牌文明擺放，同時合理控制工程噪聲。

（4）有序規劃物資運輸路線，確保工程交通運輸有序性。

（5）在階段工程完工時，需及時進行清潔工作，維護工程場地環境。

（6）監理人員結合文明施工進展情況，采取例會宣講形式，同時落實工程現場的安全評價。

（7）對于工程各類文件，需依據工程檔案管理標準，進行全面收錄管理，為工程維修、工程改造提供依據。

3 結論

綜上所述，房地產單位在進行工程過程管理工作時，需結合工程建設的實際需求，分別從質量、進度等視角，逐一落實過程管理工作，以期最大化發揮過程管理工作價值，順應工程管理工作需求，促進房產單位獲取較高的管理收益，如期完成工程任務，保障工程質量標準性。