房地產開發企業成本控制措施探究

錢逢君

（亳州金駿房地產開發有限公司，安徽亳州 236800）

0 引言

隨著近年來國內房地產行業的逐步規范化以及國家對該行業的宏觀調控，房地產開發企業利潤空間逐步回歸到正?；?，而日益激烈的行業競爭迫使房地產開發企業不得不注重成本控制，以實現企業經濟效益的提升。那么，如何才能實現房地產開發過程中的成本高效控制，各學者深入實際，做了大量研究。賴志軍[1]認為，在日益規范的市場競爭環境下，為提升企業經濟效益及社會效益，加強房地產開發過程中的成本控制應從土地取得階段、項目決策階段、項目施工階段實施全過程成本控制。在取得土地階段，要實施公開化競標方式，切不可惡意競爭；在項目決策階段，一定要制定合理的決策方案，只有決策合理，方能優選最佳投資方案，才能以最小的資源投入獲取最大產出；在施工階段，首先要積極開展工程量清單招標，其次則是嚴格控制設計變更，并加強現場管理，減少客觀因素對項目總體成本帶來的影響，從而實現項目成本合理控制。本文就結合筆者多年工作實踐經驗，在梳理相關文獻資料基礎上，對房地產開發企業成本控制的有效策略談幾點看法，希望能對相關企業有所啟發。

1 實施房地產開發企業成本控制的重要意義

1.1 保障企業經濟效益的提升

在房地產開發項目建設實踐當中進行科學合理的成本管理，可幫助施工企業降低不必要的成本浪費，實現資源的合理利用。在計劃經濟時代，房地產開發企業在工程施工過程中都會進行相應的工程預算，對施工過程中各類資源的實際應用情況進行準確的統計與計算，了解工程成本消耗情況。值得注意的是，這一過程中必須對建筑材料、人工成本、機械設備故障維修保養成本等影響因素進行綜合考量，對工程利潤空間進行確認，從某種意義上說，成本控制還會影響到施工決策的制定，所以，在項目招投標階段，就應該加大工程成本控制工作，只有科學有效的成本控制，才能降低設計變更頻率變更，保障企業經濟收益。

1.2 協調各施工環節有序進行

在房地產開發項目建設中，所涉及環節較多，且各環節聯系緊密，任何一個施工環節出現紕漏，都會對其他施工環節造成影響，進而影響工程總體質量，還會造成施工進展緩慢，為施工企業帶來不必要的經濟損失。而基于高效成本控制的工程施工，可實現各施工環節的有序協調，實現各環節間的完美銜接。對于房地產開發項目而言，任何一個施工環節的竣工，都需要傾注大量資金成本，因此，針對不同施工環節進行合理的成本控制，可為實現項目整體造價水平的良好控制奠定基礎[2]。

1.3 提升施工效率，保障資源利用率

在房地產開發項目施工過程中，不可控因素眾多，突發狀況頻繁發生，最容易受到氣候條件變化及工程施工風險的影響，輕則影響施工進度，重則使企業經濟效益飽受損失，甚至還會使現場施工人員人身安全得不到保障。因此，很多房地產開發企業會在工程施工中注重成本控制工作，預防這些不利影響的發生，做到提前應對、及時調整、從而制定出更加高效的施工方案；同時，還可以進一步加大材料成本控制、機械設備成本控制及人力勞動成本控制等方式達到施工效率提升之目標。

2 房地產開發企業成本控制常見問題分析

在房地產開發項目建設過程中，各實施階段中存在的各種問題都會造成項目成本管理目標無法實現，因此，必須深刻意識到這些問題的嚴重性，并認真分析各階段的問題，從而為更好地實行項目成本管理提供基礎。

2.1 項目決策階段問題

2.1.1 投資立項隨意性強

有些房地產開發企業在投資立項階段，只注重項目資源的調查，而忽視項目可行性研究工作，完全忽略了決策方案、工藝技術選擇、材料采購計劃對項目整體造價帶來的而影響，致使后期項目建設價管理失控[5]。

2.1.2 造價管理力量薄弱

近年來隨著房地產開發行業的進一步發展，建筑規模進一步擴大，往往需要眾多專業的人員參與造價管理，然而，在現實生活中，有些房地產開發企業在項目投資決策階段所配置的造價人員嚴重不足，再加上高素質的管理人員欠缺，使造價工作任務繁重。一些有經驗的老一輩造價人員就避而遠之，僅安排一些新入職的人員擔任造價預算，這些人因為缺少實地工作經驗，無法保障投資估算的準確性。

2.2 項目設計階段問題

2.2.1 設計任務過度飽和

①由于設計單位因人才的匱乏，為了不耽誤工期，很多設計人員在前期地質勘察工作中，不愿意深入實際進行準確勘測，只憑經驗下結論，導致后期施工過程中，出現開挖后的地質與設計基礎地質不相符，變更索賠不斷出現；②由于設計任務重，有些設計人員在制定設計方案時，不通過必選就倉促出方案，致使造價偏大。

2.2.2 忽視項目設計階段成本管理

由于設計階段的造價管理對項目成本控制、造價管理起不了多大的決定性作用，所以，在具體工作實踐當中，就忽視了該階段的成本管理，缺少設計成果經濟指標的考核機制，究其原因主要體現在以下幾個方面：①盡管政府部門對項目設計提出了規范性要求，然而，在落實各項工作時，對于項目優化、材料選擇、降低施工風險和成本途徑等方面沒有明確的制度；②建設單位沒有在設計成果考核時，往往只注重項目功能是否能夠滿足客觀要求，對于設計質量的高低及經濟性置若罔聞，沒能找出衡量標準；③設計單位往往是根據投資決策書進行開展相關施工圖紙設計，很少涉及造價控制，無法衡量自己設計方案的優劣程度[3]。

2.3 項目施工階段問題

房地產開發項目涉及施工單位一般較少，各施工單位間矛盾問題較少，因此房地產開發項目施工成本造價問題主要集中在建設單位本身，主要問題體現如下：

2.3.1 人力資源管理未到位

①房地產開發企業管理人員本身就嚴重不足，尤其在專業造價管理人才配備上，更是捉襟見肘，造成工作任務繁重，對于施工階段的成本管理工作只是被動接受狀態，缺乏主動探究的動力；②在進行技術經濟管理人員績效考核時，缺乏完善的考核制度，只對施工質量、安全、工期、經濟設定總體目標，但并沒有細化，致使考核制度可操作性差；③建設單位不注重技術經濟人才的培養與儲備，很多房地產開發項目管理班子都是因項目需要臨時組建的，管理隊伍整體素質參差不齊，因而很難保證管理質量。

2.3.2 沒有實施動態管控

當前，很多房地產開發項目在選擇造價咨詢單位時，基本沒有主動權，一般都是集團公司以打捆招標方式獲得，咨詢單位并不在項目現場，在工程設計、施工階段，咨詢單位并不在場，一般都是在審核結算時出現。在成本計算時往往根據施工單位、建設單位及監理單位所提供的資料進行，缺乏動態性管控，從而無法達成工程造價管理的真正目標。

3 高效控制房地產開發企業成本的有效措施

3.1 制定科學合理的工程造價管理方案

在開展房地產開發項目施工進程中，施工設計是最為重要的一個環節，雖然工程設計中所需的資金消耗較少，但是，一旦工程設計環節出現紕漏，就需要在施工過程中進行一系列的變更，致使項目結構發生變化，進而導致工程總量、工程進度等都相應發生改變。因此，相關管理人員應在工程設計環節就加大重視力度，科學合理地進行工程造價管理方案的編制[3]。例如，安排專業人員對施工現場進行勘察，使設計方案更具科學性與合理性，保障工程施工有序進行。同時，還要在工程設計過程中加強監督與管理，及時找出設計方案中的不足與缺陷，在與其他設計人員進行綜合分析后，提出具體解決方案，從而最大限度地保障工程成本控制的合理性，達到節約資金投入的目的。

3.2 實施全過程造價控制

房地產開發項目成本管理不應該是某一時段中的管理任務，而應該貫穿于項目建設全過程中。首先，在項目立項時，及對預測整體造價情況，并制定科學的造價控制標準，同時加強施工圖紙審核，避免后期施工中因頻繁出現圖紙變更引起的造價困難問題；其次，需實施動態化監測，了解項目施工進展情況，并嚴格按照既定標準執行，及時找出陳本管理問題及原因，并進行有針對的處理，確保建筑總體成本在有效控制范圍內[4]。

3.3 合理運用信息化技術

隨著近年來網絡信息技術水平的進一步提升，受到各行業的廣泛運用，且為各行業管理帶來了便利。對于房地產開發企業而言，同樣可以將此技術運用于項目成本管理之中，利用信息化技術手段全面開展工作造價控制工作。一方面，應加大研究力度，開發出專門適用于工程成本控制的網絡系統，通過對所存儲的數據信息分析處理，自動生成易于管控的工程造價信息；另一方面，注重BIM技術的應用，充分運用BIM可視化、模擬性特征實現項目施工模擬，然后生成直觀成本控制模型，以便篩選出最佳控制方案。

4 結語

在房地產開發項目施工中，科學有效的成本控制是衡量企業經濟收益的重要標志，因此，必須在工程設計、施工、工程量計算等環節就加強造價控制工作，并通過全過程成本控制實施及信息化技術的科學應用，使項目成本管理更具時效性，進而有效促進房地產開發行業的可持續發展。