淺析新形勢下城市老舊小區改造趨勢

馮華芬

（石林彝族自治縣住房和城鄉建設局，云南昆明 652200）

為充分發揮中國共產黨第19 屆全國大會精神，住房城鄉開發部將實施全國15 個城市的舊市區改造試點項目，并通知《關于促進舊社區重建試點工作的通知》。社區的變革，提供可再現可擴展的體驗。通過15 個城市的舊社區的試點變革，計劃探索四種機制：①共同締造”工作機制；②共同資金籌措機制；③變革和建設管理機制；④長期管理機制。

1 老舊小區改造的必要性和意義

1.1 有利于保障和改善民生

①舊社區的變革有利于改善房屋安全，確保人們的生命和財產的安全；②提高社區的功能性和舒適性，提高居民生活質量，提高人們的幸福、安全感；③提高住宅的價值，提高街道整體的形象也發揮重要的作用。

1.2 有利于拉動經濟增長

①舊社區的變革是擴大國內需求，解決剩余資源內耗。因此，鋼鐵、水泥、管線、玻璃等的產業的需求可能會增加；②刺激投資，促進節能環保產業發展，擴大電梯產業的生產、安裝和維護投資，促進供水、取暖、燃氣供應等產業的投資需求；③促進就業。通過跟蹤財產管理、在各地區設立不同住宅等服務，很多被解雇的失業者將回歸就業崗位。

1.3 有利于實現城市健康集約和諧發展

①舊社區的變革避免了大規模的城市拆遷和建設，修復了城市原有的面貌，支持城市的修復，促進集中發展；②通過老年人社區的變革，提高居民生活環境的質量，滿足生活需求，確保老年人的安全，促進社會的和諧。

2 老舊小區改造目標及基本原則

2.1 目標要求

在新時代的新發展理念下，舊社區的變革是變革城市發展方式、改善生活環境的主要項目。為了建設宜居城市，改善生活環境，改善生活環境。目標是改善生活質量，加強社區治理體系建設，共同建設、治理和共享。

2.2 基本原則

2.2.1 黨建引領，共同締造

充分發揮各級黨組織領導的核心作用和黨員的模范先驅者作用，通過整個舊社區的重建和基礎的社會治理進程加強黨的建設遵守共創的概念，構建“協商共同治理”的治理系統。

2.2.2 明確主體，落實責任

所有地區都有責任對管轄內的舊社區進行整修，制定整修計劃，有責任將其實施科學組織化。街道辦事處和社區積極組織居民，充分反映最基層廣大居民的需要。所有相關部門和管線單位都應其功能和責任，積極配合社區的重建工作。

2.2.3 因地制宜，突出重點

“先是計劃，其次是建設，首先要改善人們的生活，就要遵守功能，其次是景觀、地下、地面”，重點是解決水、電、氣、運輸、安全隱患問題，避免影響居民基本生活。

2.2.4 治管并舉，鞏固提升

革新居民的管理模式，引導居民合理選擇自我管理或財產管理，持續整合變革的結果，促進社區之后的管理專業化和正常化。創新社區治理模式，提高社區服務水平，實現政府治理和社區自治，以及居民自律性之間良性相互作用。

3 城市老舊小區存在的問題

3.1 基礎設施破損、陳舊老化及設施不健全

住宅道路的老化和路面的損傷，住宅前后下水道管道的損傷和閉塞，地區排水系統的混亂和雨水和下水道的匯合，排水井的下沉，各種管道的雜亂埋設，支援設施和管道不足，舊社區的大部分道路都很窄，大部分道路破損嚴重，防火設施的設計標準很低，引起很大的防火危險。

3.2 小區衛生臟、環境亂

舊小區通常有很多違章的建筑，私家車占用了很大的公共空間，沒有統一的停車空間，所以汽車和自行車可以自由停車，道路的占用影響地區的交通，引起道路混亂。社區的綠地被垃圾填滿，沒有專人收拾垃圾，社區中的公共設施老化了。衛生狀況不好，小廣告肆意粘貼，整個小區缺乏活力。

3.3 公共配套設施缺少或被占用，缺少綠化景觀

老社區的建設當初只是解決居民的住房問題。計劃方案比較簡單，沒有完整的基礎設施和支持設施。公共服務設施的分配也很少，住宅活動、公共綠地、自行車車庫、停車場不足，支援設施和居民的實際需求之間的矛盾非常顯著。住宅前沒有垃圾中轉基地和一元化垃圾收集箱。

4 新形勢下城市老舊小區改造趨勢分析

4.1 對老舊小區進行綠化改造

增加綠色植物的大范圍種植，不僅起到美化環境的作用，還吸收空氣中有害氣體，減少噪聲，改善了地區社會的微氣候。舊社區的綠地是有限的，為了增加社區的綠地，可以展開綠地帶配置盆栽植物。此外，還可以設定垂直于墻壁的綠化，設置屋頂庭園。綠化必須遵循“人本”的基本原則。地區的植物和居民有著密切的關系，必須加以注意。

4.2 充分關注社區居民的心聲

社區的變革，必須不破壞居民生活習慣。居民可以參加變革過程，變革計劃的居民有更大的發言權。在設計過程中，居民的意見必須通過居民的集會、投票和咨詢積極聽取。通過讓居民的社區具有自覺性，可以提高居民對變化后的新社區的熱情，增強居民的社區身份和歸屬意識。

4.3 保護當地的地域文化

在改造舊社區的時候，需要注意文化保護。古老的社區有很長的歷史，有很多當地的文化傳說和歷史故事。具備舊市區地域特征的建筑物是當地居民的珍貴回憶，為了保存自古以來具有歷史、文化意義的場所，需要加強和保護地域特征強、對地區來說重要的地方。在改造過程中，探索當地的文化特征，將當地的歷史故事和文化元素添加到風景中，結合當地的文化和建筑，將改造后的舊社區構建成美麗舒適的地方特色社區。

4.4 增加活動場所

老舊社區的主要居住對象的老年人，因此要特別關注該群體的特殊性需求。一方面，要重視違法停車問題的解決，考慮到老年人的運動場地以及運動需求，要專門設置劃分停車位，為廣場舞場地預留空間。地區社會為了方便老年人的移動，需要增加無障礙設施，如多設置座椅讓老年人便捷休息。一部分老年人為了下國際象棋、看書、使社區更加人性化，設置了國際象棋、卡室和讀書室。

4.5 把安全放在首位

在使荒廢的墻體變美的同時，需要加固、修復，無法修復的墻壁要拆毀重建。舊市區的居民中老年人很多，給老年人帶來不便。翻修時，注意平緩、防滑、無障礙設施的設置。通過合理規劃停車位和拓寬道路以確保行人安全，使行人和車輛分離。舊社區的改建也需要注意照明問題，為了防止由耀眼的光源引起的眩暈，照明必須柔和。但是，為了確保夜間行人的安全，需要確保合理照明。

5 老舊小區機制保障措施

5.1 組織保障

（1）加強組織領導。決策、指揮和協調老社區成立一個變革的主要群體。辦公室和資金的調整，住宅建設的翻修，以及社會公共設施的綜合整修工作組。各地區和縣還設立相應的調整機構，負責政策實施、修改進度管理、資本使用、項目管理、歸檔收集、完成接收、跟蹤管理等有效促進舊住宅區和后續房地產服務的有機更新。

（2）加大宣傳引導力度。加強宣傳活動，擴大宣傳范圍，對舊社區的整改和改善的重要性、方法步驟、結果等進行全面、多角度、廣泛的公開，網絡、電視圖像、廣播、報紙上都有報道，所以形成了領導關注、社會支持和群眾參與的強烈氛圍。

5.2 嚴格監督考核

建立定期工作會議、特別調整會議、信息提交、任務評估等系統，加強對所有地區相關部門舊社區重建試點工作的監督和評價，促進實施各種任務。

5.3 政策保障

按照《中華人民共和國財產法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市不動產管理法》以及其他法律法規，為解決舊住宅社區的有機更新而制定的特別政策。然后解決計劃土地面積比的變更、住宅面積的變更、住宅類型的變更、變更所引起的批準和財產權的問題。住宅機能的變化及支援設施的變更修改屬性管理規則的制定和構建，明確舊住宅社區有機更新和跟進管理的責任主體、資金來源、運營形態、保證機制。

公布了對現有住宅節能升級和舊住宅社區綜合實施有機更新的資金使用管理的相關措施，以及居民收回住房提供資金和住房維護資金的管理方法，為舊住宅社區的有機更新。引入土地供應、資本注入、投資補貼、金融折扣、稅收優惠措施等相關激勵政策和措施，使企業和其他機構參加舊住宅社區的有機更新和運營。舊住宅區的有機更新可以免除政府資金的管理費和城市基礎設施支援費等。引入對舊住宅街的房地產管理費用的補助政策，增加安全性房地產的財政支出，確立財政補助機制，由房地產公司新繼承對被自我管理的舊住宅街和分散的住宅用建筑實施財政補助金。通過改善房地產管理促進專業主義，實現舊住宅區的長期管理。

5.4 資金籌措

舊社區的整修資金可以通過居民投資、財政資金（包括地區級特別基金、地方自治體級別補助金基金）、管道單元和原產權單元來籌措。根據項目分類，合理決定有關修改費用的分配規則。

6 結論

在舊的城市社區出現的問題大體上同樣，不過，每個社區有獨自的特征，需要詳細分析特定的問題。這些問題需要現場調查和訪問，在設計轉換方案時針對特定問題提出特定的解決方案。舊社區的再生以及改善，對改善人們的生活環境、提高城市整體的環境收容力、城市運營的效率化有重要的作用。這是滿足時代發展需求的生活項目，對城市發展也極具重要性。