房地產企業成本控制分析

方慧

摘要：近年來，隨著房地產市場日趨理性的發展態勢，高投入高回報已經不是房地產企業的優勢，許多房地產企業都面臨被行業洗牌的困境。在當前的形勢下，如何更好地控制各項成本支出，將成本控制貫穿整個開發過程顯得尤為重要。文章旨在通過探討分析如何有效、及時地控制整個房地產開發過程的各項成本，提出房地產企業行而有效的成本控制措施和方案，進而提升企業整體競爭力。

關鍵詞：房地產企業;成本控制;競爭力

一、房地產企業成本控制的重要性

成本控制是一項貫穿于整個企業經營管理中的重要工作，是企業有效提升成本優勢，創造利潤空間的有利保證，更是企業取得市場競爭力的關鍵所在。縱觀目前的房地產大環境，已從暴利時代轉向低利潤時代，競爭激烈，想要在激烈的競爭環境中取得優勢地位，從拿地到項目交付，各個環節的成本控制都要貫穿始終。

房地產企業的成本控制，指通過對開發中的可行性研究階段、設計階段、施工階段、竣工決算階段等各項目中涉及的各環節的成本實行控制，從而確保成本控制整體目標的實現。房地產開發因為有周期長，金額大的特點，因此，需要考慮的內容很多，需要全員、全過程地控制才能達到最終的目的。

二、房地產企業成本控制存在的問題

自1998年啟動房改以來，中國的房地產經歷了20年的發展，目前已經步入了新的階段，無論行業還是企業都要面對這種思考和轉變。房地產企業在發展初期，行業的暴利特征使得許多企業一擁而上，成本控制意識缺乏，但隨著國家管控力度加大和行業競爭日趨激烈，暴利時代無疑已經遠去，我國房地產行業步入了微利時代。而且房地產行業本身面臨著各種高風險，因此，做好企業的成本管控非常重要，只有這樣才能保持利潤的連續性和經營的可持續性。

（一）全員成本控制的意識不強

部分房地產企業的成本控制理念還停留在暴利時代的管理思維，致使成本控制意識薄弱。管理者的思想理念沒有與時俱進，對成本控制不夠重視，而且部分企業對成本控制的認識也不夠完善，片面的認為節約成本就是成本控制的標準。而一些員工的不重視或是不參與，與成本控制是全員參與、全過程實施的基礎是背道而馳的，會直接影響企業的成本控制成效。

（二）控制制度形同虛設

一些企業雖然在實施和推行成本控制的管理措施，并且制定了相應的控制制度，但是存在執行不到位的問題，這同樣使得控制制度流于形式，起不到應有的效果。而且部分企業的成本控制措施已經不能適應企業發展，反而造成了一些困擾。一些財務管理者在工作中只掌握了單純的會計工作，對于一些開發建設項目沒有進行前期準備，管理者更加重視銷售，沒有意識到成本控制同樣會創造效益，在工作中缺少對成本管理的關注，最終影響項目的利潤考核指標。

（三）沒有業財結合

企業必須參與到市場環境中才能獲得經濟效益，員工必須參與到實際工作環節中，才能真正有的放矢。房地產企業的成本控制部門要懂得各個環節的工作要領，從拿地到樓房建造，再到最終的交付決算，如果都不知道房子是怎么造的，何談成本控制，預決算知識都不具備，更是看不出其中的門道。成本控制主導部門只有真正將業務和財務結合起來，才能相互指導，切實提升企業的成本控制水平，進而有效降低不必要的成本支出。

（四）管理人員素質待提高

房地產企業屬于人員精簡模式，很多項目公司的成本控制人員大都是兼職，沒有設置專人、專崗、專責。涉及成本控制的預算部門、財務部門、決算部門往往是合并，這就對管理人員的素質要求非常高，如果企業的高級管理人員缺乏相關專業知識，只會從事基本的會計工作，大多數情況下憑借經驗和主觀意識來進行簡單的數字管理，這樣也很難實現成本控制的效果。

（五）缺乏風險控制體系

房地產企業每開發一個項目，一般都會建立新的團隊進行全程管理。而從拿地開始到項目結束，不僅要在拿地前做好風險評估的工作，在日常經營中也要建立完善的風險控制體系。一些企業在拿地前，相對重視項目的風險測評，而在具體開發過程中，卻忽視了風險控制體系的運用，導致企業在遇到突發問題時沒有及時有效的解決機制，也無法在事前做出有效的風險規避決策。這種做法很可能給企業帶來巨大的損失，使得企業的成本控制成果付諸東流。

（六）缺乏監督及考核機制

目前很多企業無法將成本控制落到實處，與企業本身缺乏有效的監督管理機制有關。同時，企業的考核機制也不完善，沒有考核制度的約束，沒有完善的獎懲制度，無法有效激發管理人員和普通員工的實施動力，不利于成本控制的推進和實施。

三、如何通過成本控制有效提升企業的管理效率和市場競爭力

（一）建立健全成本控制分析制度

企業的成本控制需要有據可循的制度，需要全員去實施與執行。制度不僅要明確各部門的成本控制職責，還要責任到人，做到事前、事中、事后的全過程控制。完善企業的風險控制體系，需要在項目開發前評估開發風險，在開發過程中，加強監控體系，對各項經營活動進行把控，防范各類風險，避免不必要的損失支出，節約成本。同時，企業也要建立成立控制的考核和激勵機制，調動各部門實施成本控制的積極性，促使全體人員主動投入到成本控制工作中去，切實將成本控制落到實處。

（二）切實有效地在企業開發全過程實施成本控制制度

1. 可行性研究階段的成本控制

可行性研究階段是分析項目的必要性與可行性，該投資決策的正確與否直接關乎項目的盈虧狀況。在該階段，相關人員要綜合考慮以下因素：市場情況、區域調研、客戶需求;項目判研、經濟指標、開發風險、市場競爭力;操作思路、營銷策略;靜態盈利分析、動態盈利分析、現金流量分析等。通過分析對比同類型的項目，及該項目的不同開發方案，建立初期的成本分析，成本優化方案。

2. 設計階段的成本控制

設計階段對項目成本有影響的主要因素是總體規劃和建筑風格、建筑材料和景觀設計的選擇等方面。設計階段的各項細節設定直接關乎著整個項目的品質、銷售與成本控制。設計階段的前瞻性和準確性是后續成本控制的有力保障。同時，要對設計費用的計算與審核方式進行創新，制定激勵機制，在原有設計計費的前提下，對設計節約投資部分給予獎勵，鼓勵設計人員將成本控制融入到各項設計中，達到精益求精的設計效果。

3. 施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。該階段成本控制的主要工作為：首先，抓好合同管理，嚴格履行合同簽訂流程，為后續合同的跟蹤做好基礎。其次，做好預算管理，完善職責分工，建立健全支出控制體系。做好月度工程支付預算及支付審核，避免超額支付。再次，做好成本縮減控制措施。定期在工程、財務、銷售、管理等各方面開展成本縮減的計劃與實施反饋。特別是針對工程方面，力求在確保工程質量的前提下，有效降低成本支出。最后，做好動態分析。項目開始后，要做好各項指標的動態變化，及時告知管理層數據的變化原因，加強管理和跟蹤分析。

4. 竣工決算階段的成本控制

竣工決算階段是做好成本控制的最后把關工作。一些企業往往忽視了這一階段，認為只是簡單的核算階段，恰恰相反，這是對前期工作的終審，必須建立在切實有效的核算體系上，嚴把決算關。一方面，在決算審查中，通過合同臺賬、賬務系統、工程投資支付明細和材料數據庫，進行項目的決算，將財務資料作為核心，實現對工程項目的審查以及決算工作的監督。另一方面，依托企業內部的審計部門，對最終的數字進行比對和審核，通過內部審計工作的執行以及內部審計工作的構建，使財務管理工作處于獨立地位，節約工程項目的投資，實現項目竣工決算審查的最終目的。

（三）提升企業管理人員及成本控制人員的素質

企業的成本控制工作者必須具有較高的專業素養，同時還應該明確相關工作人員日常的工作范圍、工作權限，確保工作的正常推進。不僅要設置專門的成本控制管理崗位，還要定期對在崗人員進行專業培訓，提升管理人員的綜合素質。并應經常對從事成本管理的人員進行素質培訓，提高相關從業人員的整體素質，提高成本控制工作水平。

（四）建立健全風險控制體系

首先，要建立有效的可實施機制，根據企業的自身情況，制定適合企業的控制制度。其次，要充分發揮領導階層的主導作用，完善領導層的工作機制，以企業領導階層為中心的監控體系，逐級監督，建立能做到風險事前預警，加強風險控制能力。最后，設置專人專崗做好風險控制的工作，制定專業具體的企業風險控制方法，一般情況下會面臨的風險及應對措施，特殊情況下會遇到的風險類型及合理的規避和應對方案。通過建立具體有效的風險控制機制，有效化解企業的經營風險，提高企業對風險的預警和判斷能力，并通過定期的風險評估報告為企業領導層提供有效的決策依據。

（五）完善企業的監督和考核機制

通過完善企業的監督和考核機制，加強各項制度的實施和落實。該制度一定要有具體的考核方法和獎懲措施。可以設定具體的考核周期，制定具體的成本控制目標和任務，對每個部門進行量化考核，當然任務目標要切合實際，具有可實現性。通過制定這些制度，激勵和鼓勵全體員工都要積極參與到成本控制的具體工作中，對于在實施過程中出現的問題，一定要做到責任到人，不可責任模糊不清，考核人一定要做到公平公正，這樣才利于制度的實施，切實保障成本控制制度的推進。

四、結語

每個企業的生存與發展都是建立在良好的管理和控制環境之上的，建立并優化企業的成本控制體系是企業謀得可持續發展的有力保障。不論是管理者還是普通員工，都應該融入到這種制度中，去執行，去落實，切實有效地實施業財融合的管理模式，全員參與，全過程控制，從細節著手，從全局出發，從而真正提升企業的整體競爭力。

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（作者單位：浙江金緯房地產開發有限公司）