地產糾偏路

伍戈 徐劍 曹海巍 高童 俞濤 李娜 李依霏 程路捷

核心觀點：

1.地產驟冷，經濟逆風。三季度以來，房企違約不斷，土地流拍頻現，地產銷售、新開工、投資增速突如其來全面轉負。房地產固然不再作為短期刺激經濟的手段，但維持其相對穩定也是政策應有之義。房地產緣何急轉直下？風險是否已經收斂？對宏觀經濟拖累究竟多大？

2.本輪房企現金流惡化的時點，恰恰是在“三道紅線”和房貸集中度政策出臺前后，房企的融資與銷售“兩頭”受限。三季度居民按揭貸款額度收緊，疊加頭部房企風險事件后預售資金監管趨嚴，流動性風險進一步加劇。總體來看，此次危機既是“冰凍三尺”，也有“一日之寒”。

3.流動性風險的化解本質上是房企、地方和中央的三方博弈過程。目前，負有主體責任的房企已出售資產自救，壓實屬地責任之下地方參與項目收購，中央層面按揭貸款也已擴容。加之未來到期債務將高位回落，境內外地產債呈現企穩跡象，“政策底”到“市場底”依稀可見。

4.展望未來，按揭貸投放加速，開發貸滯后跟進，房貸利率有望下行。多措并舉后，商品房銷售可能明年二季度企穩，投資則要到下半年。房地產對整體經濟拖累最嚴重的時期還未到，也許在明年一季度，此后才邊際緩解。但地產對明年全年經濟增速的拉動可能是負向的。

地產驟冷，經濟逆風。三季度以來，房企違約不斷，土地流拍頻現，地產銷售、新開工、投資增速突如其來全面轉負。房地產固然不再作為短期刺激經濟的手段，但維持其相對穩定也是政策應有之義。房地產緣何急轉直下？風險是否已經收斂？對宏觀經濟拖累究竟多大？

房地產風險如何收斂？

當前房地產市場的風險主要體現為流動性風險，而非資產負債表的危機。房企現金流惡化的時點，恰是在“三道紅線”和房貸集中度政策前后，房企的融資與銷售“兩頭”受限。三季度居民按揭貸款額度收緊，疊加頭部房企風險事件后，多地加強預售資金監管，抑制了以往可“挪用”的現金流。2021年房企又面臨償債高峰，進一步加劇流動性危機（圖1）。可以說，此次危機既是冰凍三尺，也有一日之寒。

流動性風險的化解本質上是房企、地方和中央三方的動態博弈過程。現階段：房企負有主體責任，目前已通過降價促銷、出售項目和股權、債務重組等自救，部分房企大股東還出售個人資產提供資金。

地方敦促企業積極自救，優先采取協調金融機構、司法集中管轄等予以支持，還有地方國企著手出資承接股權或項目。

中央則在防范系統性風險的前提下，注重房企道德風險并強調壓實企業和地方責任，加快信貸投放、提供資金出境便利等。

房地產投資何時企穩？

歷史經驗表明，以居民按揭貸款為先導的政策維穩信號出現后，市場的擔憂往往會逐步緩解。同時，房企債務到期量在2021年達到高峰后未來將有所減少，客觀上也有利于流動性風險的緩解。近期，房企中資美元債市場已呈現企穩跡象，“政策底”到“市場底”依稀可見。

展望未來，按揭貸投放繼續加速，開發貸滯后跟進，房貸利率有望持續下行。事實上，10月百城首套房貸利率下降1個基點，11月再降4個基點，平均放款周期也較上月縮短5日。多措并舉后，商品房銷售可能2022年二季度企穩。考慮到房企面臨流動性與保交房壓力，本輪銷售改善對投資的拉動或更為滯后，預計投資企穩要到下半年（全年增速約為0到-5%），其對2022年經濟增速的拉動可能是負向的。

基本結論

一是本輪房企現金流惡化的時點，恰是在“三道紅線”和房貸集中度政策出臺前后，房企的融資與銷售“兩頭”受限。三季度居民按揭貸款額度收緊，疊加頭部房企風險事件后預售資金監管趨嚴，流動性風險進一步加劇。總體來看，此次危機既是“冰凍三尺”，也有“一日之寒”。

二是流動性風險的化解本質上是房企、地方和中央的三方博弈過程。目前，負有主體責任的房企已出售資產自救，壓實屬地責任之下地方參與項目收購，中央層面按揭貸款也已擴容。加之未來到期債務將高位回落，境內外地產債呈現企穩跡象，“政策底”到“市場底”依稀可見。

三是展望未來，按揭貸投放加速，開發貸滯后跟進，房貸利率有望下行。多措并舉后，商品房銷售可能2022年二季度企穩，投資則要到下半年。房地產對整體經濟拖累最嚴重的時期還未到，也許在2022年一季度，此后才會邊際緩解。但地產對2022年全年經濟增速的拉動可能是負向的。