房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的意義簡(jiǎn)析

摘要：近年來(lái)，資產(chǎn)證券化發(fā)展逐步成熟，優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯，正在一步一步成為企業(yè)的首選融資方式，也將成為金融領(lǐng)域去杠桿的主要辦法。資產(chǎn)證券化的規(guī)模逐漸擴(kuò)大，范圍更加廣泛，品種、類型等正朝著多元化方向發(fā)展。在“新常態(tài)”的大環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，拓寬自身融資渠道，加速盤活存量資產(chǎn);同時(shí)，迎合“三去一降一補(bǔ)”的“供給側(cè)”的改革信條，調(diào)整自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)多元化融資。資產(chǎn)證券化這一新型的融資方式，不論是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)本身，還是對(duì)于我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，都有著重大的意義。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)證券化;房地產(chǎn);融資

1 引言

2005年，我國(guó)開始了信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，這是我國(guó)資產(chǎn)證券化賣出的第一步。2008年美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)，波及到我國(guó)本土經(jīng)濟(jì)，此時(shí)，資產(chǎn)證券化的審批在我國(guó)實(shí)質(zhì)上被暫時(shí)終止。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)三年的發(fā)展與恢復(fù)，2012年，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)再一次回到了市場(chǎng)上。雖然資產(chǎn)證券化得到了重啟，但作為一種新型的融資方式，此時(shí)的的資產(chǎn)證券化的接受度還比較低，大多數(shù)企業(yè)還是對(duì)其持觀望的態(tài)度。由于資產(chǎn)證券化這一融資手段在激活存量資產(chǎn)、提高資金配置效率具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，為鼓勵(lì)資產(chǎn)證券化的發(fā)展，在2014年，國(guó)家推出了備案制、注冊(cè)制、試點(diǎn)規(guī)模擴(kuò)容等一系列利好政策。在這些政策的推動(dòng)下，資產(chǎn)證券化市場(chǎng)發(fā)行日漸常態(tài)化，規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，流動(dòng)性明顯提升，創(chuàng)新迭出，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型持續(xù)豐富，市場(chǎng)參與主體類型更加多樣，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)更加豐富，資產(chǎn)證券化正在逐漸成為一種重要的企業(yè)融資工具。房地產(chǎn)行業(yè)本就受到融資端和銷售端限制的現(xiàn)金流受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)，現(xiàn)金流關(guān)乎房企的命脈，此時(shí)，獲得現(xiàn)金流成為重中之重。同時(shí)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)國(guó)家的調(diào)控，運(yùn)行趨于平穩(wěn)，發(fā)行利率震蕩下行，在此情況下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式籌集資金，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的作用和意義愈發(fā)增大。

2 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀

2.1 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化概念及主要類型

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是資產(chǎn)證券化的一種形式，是房地產(chǎn)企業(yè)將自身流動(dòng)性較差但本身質(zhì)量較好的、在未來(lái)有穩(wěn)定的預(yù)期現(xiàn)金流的房地產(chǎn)資產(chǎn)或者房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)從企業(yè)中剝離出來(lái)，并將其轉(zhuǎn)換成股票、股份或債券，發(fā)行到證券市場(chǎng)上進(jìn)行公開自由交易，使房地產(chǎn)資本的運(yùn)轉(zhuǎn)社會(huì)化。[1]房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化最終就是將房地產(chǎn)企業(yè)原有的資產(chǎn)直接物權(quán)，經(jīng)過(guò)資產(chǎn)證券化這個(gè)過(guò)程過(guò)轉(zhuǎn)變?yōu)閭鶛?quán)的關(guān)系，使得證券持有人獲得房地產(chǎn)投資收益的分配權(quán)利。

目前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要有購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化、物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化、CMBS、類Reits、供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化和長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化六種類型。

2.2 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化發(fā)行概況

根據(jù)圖2的統(tǒng)計(jì)，2014年至2020年底，市場(chǎng)上已發(fā)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目共計(jì)276單，總規(guī)模達(dá)5365.55億元，發(fā)行情況呈現(xiàn)波動(dòng)增長(zhǎng)趨勢(shì)。2016年增長(zhǎng)速度最快，發(fā)行規(guī)模同比增長(zhǎng) 250.34%。2019年發(fā)行數(shù)量最多，同比增長(zhǎng)84.09%，這說(shuō)明國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)仍存在較大的發(fā)展空間。[2]

2020年，受到影響，發(fā)行規(guī)模和發(fā)行數(shù)量都大幅下降，2020年4月份，隨著海外資本市場(chǎng)持續(xù)震蕩，內(nèi)地房企海外債直接歸零，房企銷售回款難度大，同時(shí)租金收益受到影響，因此房企轉(zhuǎn)向資產(chǎn)證券化等更多元化的融資渠道。從圖3來(lái)看，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行量在2020年4月份迎來(lái)發(fā)行小高峰，以融資度過(guò)難關(guān)。

3 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化的意義

3.1 有利于房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展

近幾十年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，一直是宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐。房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境及自有的特征決定了房企的融資方式，但這種傳統(tǒng)的、單一的以銀行貸款為主的方式也有著極大的制約性，且無(wú)法滿足房地產(chǎn)企業(yè)日益增大的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)高，受國(guó)家政策影響明顯，如果還是僅僅以銀行貸款作為主導(dǎo)的融資方式，那么一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的變動(dòng)，就會(huì)波及到整個(gè)金融市場(chǎng)，甚至?xí)l(fā)金融危機(jī)，進(jìn)而導(dǎo)致各行業(yè)經(jīng)濟(jì)的倒退。由于房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，所需的資金量是極大的，單一的融資方式不僅不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，還會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)選擇資產(chǎn)證券化的方式籌集資金，直接將手頭流動(dòng)性較差直接變現(xiàn)，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和投資，這樣一來(lái)，房企的資金回籠速度明顯提高，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也得到了優(yōu)化;融資渠道拓寬，融資范圍更廣。[3]房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用籌集到的資金，可以償還債務(wù)，也可以投資在收益更高的項(xiàng)目上，盈利水平會(huì)隨之提高。

3.2 有利于促進(jìn)我國(guó)資本市場(chǎng)的良性循環(huán)

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)的要求相對(duì)嚴(yán)格，而且受政策環(huán)境的影響也相對(duì)較大。在選擇房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)行融資時(shí)，不僅要選擇合適的證券化的標(biāo)的資產(chǎn)，而且要具備相應(yīng)的環(huán)境經(jīng)濟(jì)政策，如稅收、財(cái)政、信貸等也是必不可少的因素。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化雖然只是一種融資方式，但它的出現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)提供了聯(lián)結(jié)的橋梁。[4]一方面它可以集聚社會(huì)上利用率較低的資金，另一方面也開辟了投資者新的投資路徑，提供了共同分享房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所得的可能性。資產(chǎn)證券化作為房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的創(chuàng)新，使個(gè)人投資者原本用于儲(chǔ)蓄的資產(chǎn)流向房地產(chǎn)行業(yè)，是產(chǎn)品的投資者與資本市場(chǎng)的雙贏，能夠有效促進(jìn)資本市場(chǎng)的良性循環(huán)，對(duì)于我國(guó)資本市場(chǎng)的突破與創(chuàng)新具有關(guān)鍵作用。

3.3 有利于推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)改革

資產(chǎn)證券化作為一種新興的融資方式，是金融工具的創(chuàng)新，能夠促進(jìn)金融行業(yè)的推陳出新，更重要的是，資產(chǎn)證券化的充分利用，有利于推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革。[5]在資產(chǎn)證券化出現(xiàn)之前，房企大多依賴傳統(tǒng)的融資方式，例如銀行貸款，房企需要的資金量較大且對(duì)銀行貸款的依賴程度較高，融資方式也相對(duì)單一，這就大大增加了房地產(chǎn)投資的金融風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)證券化融資是一種直接融資，它可以提高房企的直接融資比重、調(diào)整房企的資金構(gòu)成、優(yōu)化房企資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，從而為房地產(chǎn)供給側(cè)改革打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)將資產(chǎn)證券化作為融資的新型模式，有利于保證其融資渠道的多樣性，并且在控制企業(yè)的杠桿率方面能夠起到重要作用。同時(shí)，資產(chǎn)證券化通過(guò)將流動(dòng)性較差的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性較強(qiáng)的資金，在優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)上的效果也十分顯著。房地產(chǎn)企業(yè)資本流動(dòng)性的增強(qiáng)，將有力推動(dòng)房地產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，從而促成我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)

[1] 王英杰.中國(guó)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)淺析[J].時(shí)代金融（下旬），2014.02.

[2] 張紅，施嘉瑋，李維娜.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展現(xiàn)況與趨勢(shì)研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2018.18.

[3] 劉昱辰.房地產(chǎn)投資信托REITs研究：理論闡述及現(xiàn)實(shí)例證.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2016.19.

[4] 田豐.房地產(chǎn)企業(yè)融資方式分析[J].前沿新論，2019.06.

[5] 吳玲.我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化相關(guān)問(wèn)題研究[J].中國(guó)市場(chǎng)，2019.22.

作者簡(jiǎn)介：王雪彤，女，東北電力大學(xué)會(huì)計(jì)專業(yè)碩士研究生，研究方向：資產(chǎn)證券化。