“廣州國際文化中心”項目可行性分析

廖俊君 廣東出版置業投資有限公司

隨著我國綜合水平的增強，在國際上占有了越來越重要的地位，國外與我們的交流與合作也越來越多，我國沿海城市的發展也越來越好。故開發“廣州國際文化中心”項目是時代發展的需要，該項目可以將粵港澳文化集于一體，成為粵港澳大灣區文化教育交流中心的載體，全面推動三地文化教育的互利合作，打造粵港澳文化產業集聚平臺，承擔加快對接國內外文化市場、促進文化產業高質量發展的歷史新使命。

一、“廣州國際文化中心”項目可行性

（一）宏觀市場環境

如今中美貿易戰持續升級。中國在貨物貿易出口領域具有比較優勢，但是在技術知識領域，仍較為薄弱。中國的貨物貿易對美國是順差，服務貿易對美國是逆差，這是中國在全球貿易中的地位，亦是目前現狀問題。而項目建設更需有足夠吸引力、檔次品質等絕對優勢來留住企業客戶群（見表1）。

中美貿易摩擦預計將對出口依賴性較大的中國企業造成較大的負面影響，但同時“一帶一路”倡議給上述企業提供了新的市場機會。“一帶一路”倡議吸引沿線超過65個國家參與到這個涉及約8萬億美元的基礎設施建設及經濟發展的宏大計劃中，這些國家快速增長的需求對于中國出口商而言孕育著巨大的潛在機會。而廣州的內外航運和貿易長盛不衰，未來有望成為泛珠三角對接“一帶一路”的最重要出海口。近年來廣州與“一帶一路”沿線國家的經貿交往日益密切。同時“粵港澳大灣區”被正式寫入政府工作報告。灣區內各城市優勢互補，協同發展，將共同把粵港澳大灣區打造成為國際一流航運中心、貿易中心、金融中心、全球科技創新中心。近年隨著國家提出宏觀發展戰略重視背景下，整個粵港澳大灣區發展將廣州琶洲提升至重點發展的環節當中，起到至關重要的作用，同時給項目的高端定位奠定了基礎。

（二）物業市場研究

近幾年，廣州各商務區寫字樓空置率呈下降趨勢，而琶洲商務區由于租金相對優惠，項目品質良好，且周邊配套不斷完善，推動該區空置率環比下降，空置率下降仍然保持著良好態勢。另外，第二季度廣州甲級寫字樓平均租金保持上漲趨勢。同時隨著更多企業的升級搬遷，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的正式頒布吸引更多投資者及企業積極在廣州尋求發展機會，基于琶洲商務區不斷完善的配套設施以及逐漸濃厚的商業氛圍，琶洲商務區的寫字樓空置率預期將繼續下跌，穩定于廣州各商務區空置率平均水平。目前琶洲甲級寫字樓需求旺盛，空置率穩步下降。現有租戶以房地產、金融、貿易、專業服務等，租戶結構豐富，陸續有TMT（科技、通信、數字新媒體）、文化娛樂、電商企業簽約入駐逐漸增多。而本項目具備開發高檔甲級寫字樓物業的優越的區位條件，且順應了琶洲商務區未來發展的趨勢，但考慮到未來琶洲商務區寫字樓項目供應量大、競爭激烈的情況，建議本項目在寫字樓定位和運營策略上強調差異化，盡量避免同質化競爭。

同時受商圈成熟度處于起步階段的影響。目前琶洲商業物業租金水平較低，底商租金略高于同棟寫字樓水平。從售價水平來看，商業物業售價顯著高于同期寫字樓和公寓售價，說明投資者對未來發展充滿信心，未來商圈發展潛力巨大。完全符合本項目的發展適宜以配套型商業為主，為項目及周邊辦公人群提供商業配套。此外，優越的交通規劃配套，提高了本項目的商業輻射力，因此項目也具有發展目的型商業的條件與空間。

（三）項目本體分析

本項目位于琶洲A區AH040245地塊，占地7,671平方米，計容建面約12萬平方米。但是項目所處的琶洲A區交通便捷，擁有公路、軌道、水路三位一體的立體交通優勢（見圖1）。

圖1 項目區域交通規劃

同時本項目所處地塊周邊的已入市項目有廣報中心、寶地廣場、中國移動廣州信息大廈、邦華環球貿易中心等甲級寫字樓以及其他配套商業、酒店。地塊的東、西、北部均有相應的未開工、已開工項目，預計將在未來5年（2019-2023年）內入市。預計未來入市項目以企業總部為主，企業類型涵蓋有礦產、通信、服飾、互聯網與電商。

（四）項目發展定位

根據項目建設的自身優勢、市場需求現狀和相關部門對項目的建設要求，將本項目定位為：“廣州城市文化新標桿、粵港澳大灣區文化創意新高地和國際文化企業總部新集群”。產品標準定位為：具有國際水準的、華南地區領先的高品質超甲級寫字樓”。項目擬引進國內外知名文化相關企業進駐辦公。項目配套有超大體量的復合型特色品牌書店，打造“永不落幕的南國書香節”“新年讀書會”等系列文化活動，為廣大群眾提供豐富多彩的公共文化服務，將成為琶洲全球智慧城市示范區一顆璀璨的“文化明珠”，也將作為粵港澳大灣區文化教育交流中心的載體，全面推動三地文化教育的互利合作，打造粵港澳文化產業集聚平臺，承擔加快對接國內外文化市場、促進文化產業高質量發展的歷史新使命。

二、項目建設方案

（一）建設前提

該項目客群結構高質量發展，隨著近年來琶洲產業規劃發展深化調整及粵港澳大灣區的提出，未來本項目面向的目標客群是金融、高科技和互聯網、專業服務業、文化媒體等。這類型企業對甲級寫字樓的租賃需求和承租能力強，有逐步往高端追求商務品質的發展趨勢。為滿足高端客戶商務接待的需求，其要求辦公物業產品的硬件設施標準高，包括電梯、寫字樓大堂、空調系統等，大廈配套設施也應逐步完善。

周邊競品差異化發展，未來五年琶洲寫字樓供應體量較大，根據目前了解周邊競品情況來看，現存早期的寫字樓形象一般。隨著近三年入市的邦華環球中心、寶地廣場及廣報中心等，這類項目由于聘請了專業設計單位打造，寫字樓建筑高度形象檔次以及電梯分區等硬件設施有顯著的優化改善。但對于琶洲地區而言，整體還存在提升的空間。本項目打造文化新地標的差異化發展，檔次定位在甲級寫字樓中最高水平，可獲取高端用戶的青睞。

（二）設計方案

該項目方案靈感源自中國傳統文化，建筑造型呈現書籍堆疊形態，書本高度不一，堆疊至峰頂，最終呈現出書山形態，意欲表達中華傳統諺語：書山有路勤為徑。圍繞書山這一主題，建筑退臺采用中國傳統建筑中常用的三級模數的臺階設計手法，傳達知識是人類進步階梯的真理。退臺設計了一系列花園，形成垂直園林體系，提升了建筑的標志性形象，實現了知識與自然的密切聯系。同時還采用了節能綠建、幕墻系統等原理。本項目設計方案提供不僅較好的設計外觀，還有較高實用率。

三、項目風險與應對策略

根據上述分析，廣州國際文化中心項目有巨大的發展潛力，但不可諱言的是，該項目作為“南方傳媒”最大的投資項目，具有投資規模大、投資回收期長的特點，也面臨著諸多的風險。

（一）風險

1.市場（租售收入）風險

項目經濟效益的預測均建立在假設收入前提的基礎之上，能否按假設前提實現預期的收入，直接影響到項目的經濟效益，未來房地產市場的變化將給項目帶來一定的市場風險。

2.資金風險

本項目投資額高，投資周期長，對比項目總投資45.6億元的水平，資金壓力巨大。同時，未來可能面臨信貸政策變化，銀行貸款的難度加大等不利因素。做好資金規劃，確保資金不出現缺口是項目能否成功推進的重要因素。

（二）策略

1.調整商業面積

從市場分析的角度，商業平均租賃水平低于寫字樓租賃水平約15%。如考慮提升項目的租金收入，可將可調減部分的商業規劃為寫字樓業態，同時，調減商業業態可提高項目的實用率（減少消防樓的布置）和降低建造成本造價，實現項目效益最大化。

2.委托國際專業物管公司，提升物業管理能力

項目定位打造具有國際水準的、華南地區領先的高品質超甲級寫字樓。因此，在項目運營階段，為實現該目標，引入國際化物業管理公司是必不可少的重要環節。

3.拓寬融資渠道，做好融資規劃

面對市場（租售收入）風險、資金風險等不確定性的不利影響因素，建議項目應實時根據市場動態，及時調整項目的開發、融資方案，做好資金需求計劃及融資方案的調整。

四、結束語

綜上所述，開發“廣州國際文化中心”項目是時代發展的趨勢，是可行的。但是在開發這一項目時也會遇到風險和挫折，項目應實時根據市場動態，及時調整項目的開發、融資方案，做好資金需求計劃及融資方案的調整，更好地開發項目。