我國長租公寓“租金貸”的規制困境與制度優化

于小東

關鍵詞：長租公寓;租金貸;風險;法律規制

中圖分類號：F299.23 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2021）31-0084-03

一、長租公寓“租金貸”的內涵與風險類型

（一）長租公寓“租金貸”的內涵與法律關系

“租金貸”是指，租客在與長租公寓運營商簽訂租約的同時，與該運營商合作的貸款機構簽訂帶有消費金融性質的小額貸款合約。其模式是租客租房的同時向貸款機構申請貸款，貸款機構把租客所貸的全年（或半年）租金一次性支付給長租公寓運營商，租客則按月向貸款機構償還貸款。“租金貸”本質上是一種將借款用于居住遞延服務的消費信貸業務。

長租公寓“租金貸”涉及的法律關系包括：第一，長租公寓運營商與房東的形成租賃法律關系。實踐中，長租公寓運營商通過“委托合同”取得的“托管權”，與通過租賃合同所確立的“轉租權”并無實質區別。第二，長租公寓運營商與租客形成轉租賃關系。第三，長租公寓運營商與貸款機構間并無借貸法律關系，但雙方一般通過商業合同約定彼此之間的其他權利義務，如“租金貸”返點及相關費用的支付等。第四，貸款機構與租客之間成立借貸法律關系。第五，房東與租客之間無直接法律關系。

（二）長租公寓“租金貸”的風險類型

1.“租金貸”條款隱蔽性強，租客由于欺詐等原因“被貸款”。對租客而言，特別在月付租金的情況下，接受“租金貸”服務意義不大，對此還要承擔額外的利息，隨著非銀機構的介入，“租金貸”的利息將更高。長租公寓運營商往往通過各種隱性手段異化租戶與承租人之間的租賃關系鏈條，使租客和貸款機構之間產生信貸關系，造成租客“被貸款”[1]。實踐中，租客在不知情以及未進行充分風險提示情形下簽訂貸款協議，協議多以租賃合同附頁形式出現，租客不仔細閱讀極易忽略，進而產生認識錯誤。履約階段，租客表面上按“押一付一”方式按月繳納房租，實質上是在按月償還貸款本息。上述“被貸款”本質上是長租公寓運營商以租客信用換取資金保障和流動性，并將貸款履約等風險轉嫁給租客。另外，即便租客后續知曉存在被誤導甚至欺詐使用“租金貸”的情況，維權上也有諸多法律障礙。一方面，部分合同約定了仲裁條款或管轄條款，限制相對方選擇更方便的方式維護自身權益;另一方面，雙方多通過手機APP線上完成交易，證據的調取及固定存在一定難度[2]。

2.通過“租金貸”違規建構資金池，增加了期限錯配風險。通過“租金貸”發放的貸款通常為一年甚至兩年的租金，這些租金將一次性支付給長租公寓運營商，并沉淀在平臺，運營商將繼續利用這些資金拓展業務。此模式本質上為長租公寓運營商以加杠桿的手段獲取資金實現快速擴張，但資金來源短期化，資金用途長期化，極易造成資金期限錯配的流動性風險，一旦房屋的空置率過高，租金回款出現問題，容易導致企業資金鏈斷裂。以期限錯配支撐的長租公寓業務擴張，本質上并非以長租公寓運營商自身實力或信用作為基礎，而是一種風險的轉移，即將風險從自身剝離，分散到租客、房東身上，甚至由社會公眾加以分擔。上述安排使得整個長租公寓交易具備了金融屬性，其蘊含的流動性風險還會因為互聯網金融的網絡傳染性而呈現出較強的負外部性，一旦風險爆發將可能引發系統性金融風險[3]。

3.“租金貸”增加了當事人違約風險，亦涉嫌詐騙、非法集資等刑事犯罪。在長租公寓運營商出現資金鏈斷裂、倒閉或跑路等狀況時，按照合同約定，租客仍需繼續向貸款機構支付貸款本息，房東也應繼續出租房屋歸租客使用。但因房東未按月收到租金，勢必要求租客退房，而租客事實上損失了押金和一次性預繳租金，將拒絕繼續支付貸款。在這種情況下，雙方對是否繼續履行租賃合同和貸款合同極易產生糾紛。實踐中，個別長租公寓運營商與貸款機構合謀，在承租人不知情的情況下，以其身份信息辦理貸款，欺騙承租人通過金融平臺或者長租公寓運營商的APP支付房租，但實際上卻向金融機構償還一年期甚至兩年期借款。在此情況下，長租公寓運營商及貸款機構都將涉嫌詐騙。形成“資金池”的長租公寓運營商還涉嫌非法集資等犯罪行為。另外，部分長租公寓運營商的高管涉嫌職務侵占、挪用資金等犯罪行為。

4.過度使用“租金貸”容易導致房屋租賃市場價格紊亂。“租金貸”加快了長租公寓運營商的債權實現，將租金的分期付款變相強制變更為一次付清，在一定程度上保證了運營商可以快速回籠資金。長租公寓運營商獲得充足的資金后，往往通過高于正常市場價格的方式搶占收購房源，這種不計后果的擴張行為將造成長租公寓行業的無序競爭，同時又進一步促使長租公寓運營商提高“租金貸”比例。在惡性競爭的情勢下，房源價格被不斷抬高，長租公寓運營商為了轉嫁成本，必然將提高租賃價格，進而嚴重擾亂房屋租賃市場價格秩序。

二、長租公寓“租金貸”的規制困境

（一）中央以“促進型”規制為主，“監管型”規制相對滯后

近年，為了加快構建租購并舉的房屋租賃市場，中央出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》等一系列的規范性文件。另外，國家積極出臺相關金融政策扶持房屋租賃行業發展，包括鼓勵相關機構特別是資金實力雄厚的房企發展長租公寓業務，鼓勵社會民間資本與長租公寓產業深度融合，為租賃行業的資產證券化及房地產投資信托基金發展建構良好的法治環境。租房場景中的一些融資模式整體上得到了政府的認可和支持[4]。上述法律措施顯現出超越管制的“促進型”規制意涵，以旨在鼓勵、促進相關市場主體發展的各類配套制度為主要內容。但“促進型”規制也有一定弊端。一方面，國家對房屋租賃行業的金融支持規定較為籠統，很多金融創新的法律規制尚處探索階段，需要制定位階更高、更為具體的法律、行政法規等。另一方面，長租公寓“租金貸”本質上是房屋租賃領域的一種金融創新，既是金融創新就存在金融監管與創新捕獲與逃逸的博弈關系[5]。很顯然，對“租金貸”的既有規制缺乏強有力的監管，整體過于松緩，造成了長租公寓領域一定程度的金融創新過度，金融風險不斷累積并業已現實轉化。

（二）地方規制不統一，輻射范圍有限，難以化解風險

2017年后隨著長租公寓“租金貸”問題的爆發，各地開始陸續出臺相關政策，如《關于防范“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》（深圳）、《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》（北京）、《關于進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序的實施意見》（上海）等。但從這些政策來看存在以下問題：首先，地方規制的整體約束力較弱。地方規制未通過地方立法實現，由當地行政機關甚至行業協會制定，采用提示、通知、指導意見、實施意見等形式，法律位階很低。另外，在規制措施和法律責任方面，很多不合規行為尚未構成犯罪，很大程度上僅依靠約談告誡、暫停網簽備案、發布風險提示等手段進行處理，規制力度顯然不夠。其次，各地規制的重點不同，缺乏統一性。有些地方主要對“租金貸”的合規行為加以規定，對自營、誘導締約等違規行為加以規制，有些地方則著重從租賃資金監管入手，譬如成都、深圳。在規制強度上各地也存在很大差異，以上海、北京最為嚴格，以深圳最為寬松。最后，地方規制較為籠統，缺乏可操作性。這些文件僅對“租金貸”的規制作出原則性規定，大部分條文都較為簡略，大部分是在2018年下半年長租公寓“租金貸”業務風險升級的背景下陸續出臺的，很多條文都是權宜性規定。

三、長租公寓“租金貸”法律規制的制度優化

（一）統一國家立法，明確政府職責，形成權責清晰的監管制度

作為公共利益代表和市場秩序的維護者，政府應該及時行動，深入了解市場情況，解決市場失靈問題。而政府介入的先決要素就是在中央層面制定統一的法律。如前所述，近年各地政府紛紛出臺的政策存在諸多缺陷。為克服這些缺陷，應該制定具有可操作性的法律，政府職能部門之間的權責應該進一步厘清，對風險經營建立事前預警、事中監管、事后追責機制，加大對違法違規行為的懲戒力度。2020年后雖然地方規制日趨嚴苛，但各地各自為政，顯然不能從全國范圍內有效統一規制“租金貸”。因此，對“租金貸”從國家層面進行立法進而形成權責清晰的監管體制就顯得尤為重要。

（二）明確“租金貸”準入標準，建構主體和產品雙重準入機制

可對貸款機構及長租公寓運營商設定市場主體準入資格。具體而言：第一，設定注冊資本最低限額，且明確規定實繳資本比例;第二，存續一定期限且其年度財務會計報告經審計達到設定條件;第三，由金融監管部門、市場監督管理部門實行市場準入授牌核準制，未經核準不得從事“租金貸”業務;第四，建立完善的行業懲戒及退出機制，引導市場主體合規經營。當然，貸款機構與長租公寓運營商因為行業和風險屬性不同，在具體的量化標準設定上應有所差異。另外，對“租金貸”產品的利率、發放模式、風險管控等須經注冊備案后方能上市，以實現“租金貸”產品、服務創新與風險管控的平衡。

（三）限定“租金貸”的使用比例，且將其納入第三方銀行托管

立法中應嚴格限定“租金貸”在長租公寓運營商中的營收比例，并嚴格防范長租公寓運營商在隔離自身經營風險的情況下套用租客信用進行“租金貸”變相融資。另外，可比照目前非金融支付機構、小額貸款公司的銀行存管模式，將“租金貸”類長租公寓信貸創新金融產品產生的資金池進行托管或集中存管，降低資金挪用風險。同時，在租金貸款的發放中，應重視并加強業務風險管控，建立積極的風險評估、預警、防控制度，嚴格管理經營過程中可能產生的流動性風險[6]。

（四）建立第三方保險或備用金制度，充分維護租客及房東的合法權益

在處理租金貸糾紛過程中應對承租人進行適當性傾斜保護，確立承租人權益優先原則，在長租公寓運營商破產倒閉后，最大限度保障承租人的承租權和索賠權。鑒于公寓運營商崩盤后，租客一次性支付的租金貸基本上無法得到返還，因此為了避免承租人及房東的追索權落空，如前所述應對租金貸的資金進行第三方托管并監督使用。除此之外，還可積極探索以第三方商業保險方式轉化經營風險，或根據長租公寓運營商的信用評價，由行業或監管部門對運營商征收一定比例的保證金，以充分保證對受損房東和租客進行賠付。

（五）加強行業自律監管，建立“租金貸”行業考核評價機制

應由監管部門及行業協會牽頭建立以“誠信”為核心要義的行業考核評價機制，在“租金貸”業務中，應加強格式合同的制定，強化信息披露，對嚴重影響租客重大權益的條款，如“租金貸”性質、是否選擇使用“租金貸”、利率、其他費用、中途退租處理方案等應予以充分提示，充分保護租客的合法權益。完善行業考核評價機制，還應加強行業信用體系建設，加強信用披露及評價，建立行業黑名單制度，弘揚推廣誠信企業，淘汰不誠信企業。現階段我國的信用體現建設應以政府為主導，這樣一方面有利于形成統一的信用體系，另一方面有利于保護隱私，防止個人信息泄露。

（六）建構適合我國國情的多層次房屋租賃融資法律體系

我國可借鑒美國、日本、德國等國外成熟租賃市場經驗，大力推動長租公寓運營商發行資產支持證券（ABS）及大力發展房地產投資信托基金（Reits）等，構建多層次、多渠道的市場融資體系。從我國現有政策及法律規定可以看出，在我國房屋租賃金融市場，無論是銀行、互聯網金融機構、“長租公寓+租金貸”，還是類REITS的發展，法律監管都明顯滯后于房屋租賃市場的爆發式增長。因此，面對新生事物導致的社會亂象從國家層面予以規制就顯得尤為重要。

參考文獻：

[1] ?許宣華，易小莉.長租公寓運營中“租金貸”問題與對策[J].當代經濟，2020，（9）：102.

[2] ?李渤.“押一付一”聽起來很美，當心一不留神“被網貸”[J].法庭內外，2019，（8）：6.

[3] ?陳秋竹，鄧若翰.長租公寓“租金貸”：問題檢視、成因探析及規制路徑完善[J].南方金融，2019，（4）：94.

[4] ?劉靜.長租公寓“租金貸”的金融監管研究[J].金融監管，2019，（12）：57.

[5] ?宣頔.金融法重構之社會基礎：金融利益關系統合化運動[J].中南大學學報：社會科學版，2015，（2）：47.

[6] ?盛賢鑫，邢振明.長租公寓的風險與監管[J].中國金融，2020，（9）：101.

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