安徽省城鎮化進程對房價的影響研究

陳勝平 沐年國

摘 要：對安徽省城鎮化進程中城鎮化與房地產關系進行理論探討，分別就土地城鎮化、人口城鎮化以及經濟城鎮化進行分析，并利用數據進行實證檢驗，選取了城鎮化率（RATE）、人均生產總值（PCGDP）、居民消費水平（HCL）以及城市建設用地占市區面積的比重（LU）作為解釋變量，利用逐步回歸的方法對變量進行分析，在實證分析的基礎上結合當前的社會情況給出合理化的政策建議。

關鍵詞：城鎮化進程;房價;影響;回歸分析

中圖分類號：F293.3 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2021）04-0108-03

引言

新型的城鎮化快速發展帶動了新時期的經濟發展，近年來，尤其是進入21世紀后中國的城鎮化進程不斷加快，至2019年末我國常住人口城鎮化率首次超過60%。在逐步推動新型城鎮化發展的進程中，城鎮人口大量集聚，土地出讓面積不斷擴大，社會經濟穩步增長，基礎設施日漸完善，生態環境質量提高等，改變了住房開發的投入水平以及住宅居住的宜居性，進一步對住房市場的供給與需求產生影響，這勢必會對住房價格產生一定的影響。

我國幅員遼闊，地理構成多樣化，東西各區域發展差異較為明顯，經濟的發展也呈現出不平衡，因而我國的城鎮化發展水平也呈現出較大的差異。安徽省位于我國華東地區，在地理位置上與全國經濟發展的戰略要沖以及國內幾大經濟板塊處于對接地帶。2019年，隨著安徽省全線加入長三角，迎來了區域發展的歷史機遇，城鎮化的加速健康推進也將勢在必行。

一、文獻回顧

自我國實行改革開放制度以來，房價便處于眾人矚目的位置，國內外學者對于房價的研究也從未停止。近年來國家對于城鎮化提出了進一步的新要求，新型城鎮化在逐步推進，針對城鎮化與房價之間錯綜復雜的關系的分析與研究也逐漸深入。

在影響房價的因素中，收入水平的影響力不容忽視。隨著城鎮化的推進，工業化與之相輔相成，在實現經濟增長的同時，顯著提高了城鎮居民的收入水平。目前，對城鎮化與房價的關系的研究多為實證分析，常亮和賈金榮（2012）利用全國31個省（市、自治區）的數據建立了固定效應變系數模型，認為綜合城鎮化水平對房價具有正的積極影響，且這個影響在不同地區之間存在著一定的差異[1]。同時，他們還探討了房價對城鎮化的正向的促進作用，當房價高漲到一定水平之后又會對城鎮化有反向的抑制作用。從理論上來看，城鎮化的推進促進了經濟的快速增長并且提升了城鎮居民的收入水平，另一方面大量的農村人口不斷向城鎮轉移，擴大了對于住房的需求，在供需平衡受到破壞時，會引起房價的大幅上漲。張延和張靜（2016）運用IV-2SLS回歸通過對我國30個省、直轄市的面板數據進行實證分析，認為城鎮化率每增加1個單位，商品房的平均銷售價格將上漲約0.7784個單位，住宅商品房平均銷售價格上漲約0.7103個單位，城鎮化進程明顯促進了房價的增長[2]。

吳振華和曹趁梅（2018）以珠三角經濟區為研究對象，認為城鎮化對房地產市場的影響主要是從兩個方面，一是由于城市人口數量增加帶來的住房剛性需求的擴大，二是在城鎮化進程中富裕起來的城市人口進行的投資投機性住房需求[3]。投資投機性需求推動了房價攀升，而消費性住房需求則有效地抑制了房價上漲。

通過對文獻的梳理發現現有的關于城鎮化與房價之間的關系研究大多是以省級面板數據進行實證分析，而我國的現實情況是地域差異較大，經濟發展水平更是參差不齊，城鎮化的發展形勢也是不盡相同的，因而本文以安徽省為例進行分析，以便提出更有針對性的發展建議。

二、理論分析

城鎮化的發展進程是一個長期且復雜的過程，并且隨著城鎮化的快速發展，我們當前的新型城鎮化發展不再單單是大量人口涌入的過程，而是進一步追求經濟、文化協調發展進步的過程。在城鎮化的進程中地房地產價格的影響是多方面且錯綜復雜的，這里我們對于城鎮化從人口城鎮化、土地城鎮化以及經濟城鎮化三個方面來分析，選取了一定量的指標進行實證分析。

（一）人口城鎮化

從人口學對于城鎮化的定義來看，城鎮化就是人口從鄉村往城市轉移的過程，隨著我國城鎮化進程的不斷發展，在城鎮上單位面積的人口聚集程度也在不斷發生變化。即便在某些地區的大中城市人口數量和人口密度的提升幅度不是很顯著，但從大多數城市來看，兩者均有顯著的上升，并且均對房地產價格產生了重要影響。人口規模的擴大提高了對房地產的需求規模，而人口密度的增長也增加了房產建造與交換頻率。因而人口城鎮化必然會直接或間接引起房地產市場的波動，對于商品房的銷售價格產生一定的影響。

（二）經濟城鎮化

在城鎮化的進程中，經濟的快速發展是必然的，隨著產業的升級與發展，經濟也在飛速地增長，城鎮居民的收入水平得到了顯著的提高。我們知道城鎮居民在滿足了基本的消費需求之后，對于富余部分的收入會采取投資以及儲蓄等理財方式。而在我國，由于社會的發展狀況及人們的傳統觀念，房屋是家庭的基石，并且房子具有一定投資價值，買房就成了首選。在這個過程中對于房地產市場中的供需均衡就會產生一定的影響，繼而會引起房地產價格的波動。

（三）土地城鎮化

在推進城鎮化的進程中，土地城鎮化則是整個城鎮化的重中之重，是根本。在我國，土地的觀念是根深蒂固的，隨著大量人口往城市不斷涌入，那么城市對于土地的需求自然會隨之增加。對于房地產產業的發展來說土地自然也是基石，因而土地城鎮化對于房地產的發展來說重要性不言而喻。

三、實證分析

（一）指標選取及數據來源

本文選取了房地產價格（P）作為被解釋變量，這里的價格為商品房的平均銷售價格。解釋變量的選取分別從人口城鎮化，土地城鎮化以及經濟城鎮化三個方面選取了城鎮化率（RATE），人均生產總值（PCGDP），居民消費水平（HCL）以及城市建設用地占市區面積的比重（LU）。其中，城鎮化率本文選用的是常住城鎮人口比重，居民消費水平選用的是城市居民消費價格指數。數據均來源于《中國統計年鑒》《安徽省統計年鑒》和《中國房地產統計年鑒》，為保證一定的時效性和可靠性，數據選擇為近十年間的值。

（二）實證分析

首先對樣本的相關性進行檢驗，根據檢驗結果我們可以發現商品房的平均銷售價格和人均生產總值的相關性最大為0.991，與常住城鎮人口比重的簡單相關系數值為0.984，和城市建設用地占市區面積的比重之間的簡單相關系數是0.964。且他們間相關系數檢驗概率的值P都近似為0，因此，在顯著性水平下，我們拒絕原假設，認為兩總體存在線性關系。商品房的平均銷售價格和城市居民消費價格指數之間相關系數檢驗的概率P的值為0.162是大于0.05的，因此不應拒絕零假設，認為該偏回歸系數與0沒有顯著差異，它與被解釋變量的線性關系沒有那么顯著，那么在此基礎上我們接下來對變量進行回歸分析。

從分析的結果中我們可以發現，在逐步回歸的過程中，其他的變量逐步被剔除，只留下了一個人均生產總值。在回歸模型中，R2=0.982，較接近于1，擬合優度較為不錯，且方差分析的結果表明顯著性小于0.05。在回歸系數表中表明，其回歸系數顯著性檢驗的概率P值小于顯著性水平？琢，因此人均生產總值與被解釋變量商品房平均銷售價格之間的線性關系顯著，它保留在模型中是合理的。最終的回歸方程為：商品房平均銷售價格=1 485.16+0.115人均GDP，表明人均GDP每增加1 000元，會使得商品房的平均銷售價格提升115元。

結語

在房地產業的發展過程中對于價格的影響因素是眾多且復雜的，本次分析基于安徽省城鎮化進程中的幾個方面對房價進行分析。在城鎮化進程會對房價造成波動的影響因素中人均生產總值，常住城鎮人口比重以及城市建設用地占市區面積的比重，與安徽省商品房平均銷售價格均具有相關性，但其中只有人均GDP是長期且顯著的正向影響。隨著安徽省全線加入了長三角，城鎮化的速度和質量也將會進一步地提升，在此之間，我國發展較為快速的一些城市和地區以及部分發達國家的發展都給了我們一些可借鑒的經驗。房地產市場的穩步發展與城市的發展是相輔相成、共同進步的。

參考文獻：

[1] ?常亮，賈金榮.房價與城鎮化進程關系及影響研究[J].經濟經緯，2012，（3）：50-54.

[2] ?張延，張靜.城鎮化對房價的影響：理論與實證分析[J].財政研究，2016，（6）：95-102.

[3] ?吳振華，曹趁梅.城鎮化對房地產需求及房價影響研究——基于珠三角經濟區2005—2016年的面板數據[J].價格理論與實踐，2018，（10）：157-160.

Research on the Influence of Urbanization Process on Housing Price in Anhui Province

CHEN Sheng-ping，MU Nian-guo

（University of Shanghai for Science & Tecnology，Business School，Shanghai 200093，China）

Abstract：To make a theoretical discussion on the relationship between urbanization and real estate in the urbanization process of Anhui Province. Analyzed land urbanization，population urbanization and economic urbanization respectively，In addition，empirical tests were conducted on the data，and urbanization RATE（RATE），per capita GDP（PCGDP），household consumption level（HCL）and the proportion of urban construction land in urban area（LU）were selected as explanatory variables to analyze the variables using the stepwise regression method.On the basis of empirical analysis combined with the current social situation analysis in order to give reasonable policy recommendations.

Key words：the urbanization process;house price;influence;regression analysis

收稿日期：2020-09-07

作者簡介：陳勝平（1996-），女，安徽亳州人，碩士研究生，從事應用統計研究;沐年國（1973-），男，江蘇高郵人，副教授，博士，從事統計學、數量經濟學研究。