房地產(chǎn)稅改革存在的問題、難點、阻力探析

李貴蘭

（山東恒宇會計師事務(wù)所有限責(zé)任公司，山東 臨沂 276000）

一、房地產(chǎn)稅概述

（一）房產(chǎn)稅的概念

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，根據(jù)房產(chǎn)計稅原值或房屋租金收入向房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人或經(jīng)營管理人征收的稅種，它屬于財產(chǎn)行為稅。目前房產(chǎn)稅按年計算，實行分期（半年或季度）繳納的征收辦法。房產(chǎn)稅的征稅范圍為全國各個城市、各個縣城以及建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。房產(chǎn)稅征收范圍不包括農(nóng)村，目的是減輕農(nóng)民經(jīng)濟(jì)壓力，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。房產(chǎn)稅征收依據(jù)有兩個，從價依法征收和從租依法征收。

第一，從價依法征收。以房產(chǎn)計稅余值為計稅依據(jù)，《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的價值計算，至于減除幅度，則由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，稅率為1.2%，計征公式為：

年應(yīng)交房產(chǎn)稅稅額=房屋原值×（1-10%至30%）×稅率（1.2%）

第二，從租依法征收。以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%，計征公式為：

年應(yīng)交房產(chǎn)稅稅額=年租金數(shù)額×稅率（12%或4%）

（二）房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的不同

一些人認(rèn)為，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是一回事，實際上兩者相關(guān)但不同。它是一個綜括定義，凡是與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運動過程有直接牽連的稅都納入其范疇。目前我國有企業(yè)應(yīng)繳所得稅、個人應(yīng)繳所得稅、房地產(chǎn)稅、交易印花稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅等。房產(chǎn)稅是其中一個稅種。當(dāng)然，這些都是直接稅，都屬于地方稅種，組成地方財政收入。

年份 內(nèi) 容1984工商稅制改革，房地產(chǎn)稅被分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種1986《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》實施，成為目前房產(chǎn)稅的適用依據(jù)2003黨的十六屆三中全會首次提出對自住房進(jìn)行征稅2011上海和重慶率先開展自住房房產(chǎn)稅改革試點2015房地產(chǎn)稅納入第十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃，正式為立法劃定時間表2018十三屆全國人大一次會議提出，健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法2021 10月，全國人民代表大會常務(wù)委員會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作

（三）我國房地產(chǎn)稅歷史沿革

我國房地產(chǎn)稅的立法過程漫長而曲折，現(xiàn)在提出試點實行，目的是積極穩(wěn)健推動房地產(chǎn)稅改革，正確引導(dǎo)合理消費、資源節(jié)省利用和集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過由于該稅種涉及面廣，制度設(shè)計難度大，執(zhí)行阻力大，所以筆者認(rèn)為應(yīng)穩(wěn)步謹(jǐn)慎推進(jìn)。

二、房地產(chǎn)稅改革目前存在的不足

（一）房產(chǎn)稅稅基落后，征稅范圍有待拓展

房產(chǎn)稅稅基又叫課稅對象，是指房產(chǎn)稅法中要求計算應(yīng)繳稅額的根據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，是對課稅對象的量的規(guī)定。房地產(chǎn)稅的課稅對象就是房產(chǎn)，它的課稅對象是房產(chǎn)的原始價值扣除一定比例后的計稅余值或租金收入。從上面的概念可以看出，該稅的計稅余值是以房產(chǎn)原值的殘值為依據(jù)的。由于全國現(xiàn)在房價暴漲，臨沂這樣的三四線城市，房價每平方米也高達(dá)近3萬元。盡管存在折舊因素，但幾乎所有房產(chǎn)原值和房屋實際價值都相差甚遠(yuǎn)，根本不能反映不動產(chǎn)這種資源的真實價格。特別是這些年，隨著我國房產(chǎn)和地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房屋價格不斷上漲，長期居高徘徊，但是房產(chǎn)計稅價值卻是房產(chǎn)原始價值減除規(guī)定比例后的殘余價值，與房屋租金數(shù)額相比較，房產(chǎn)原值是固定不變的，這明顯需要修改。對出租的房子而言，以目前房屋的現(xiàn)有市價征收稅款，同樣存在房屋征收課稅對象和稅率都有失公允的情況，并且房東會將租金數(shù)額轉(zhuǎn)嫁給租房人，承租人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)明顯提高，引起連鎖反應(yīng)，從而推高租房市場，導(dǎo)致貧富懸殊加劇。另外，改革開放40多年，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，農(nóng)民生活水平日新月異，特別是農(nóng)村全面振興的實施和精準(zhǔn)扶植貧困工作的開展，讓大多數(shù)老百姓都建起了漂亮實用的新房，甚至是洋房、別墅。可以說，農(nóng)村生活水平一點不比城里差。如果仍舊按照現(xiàn)有的征稅范圍，不對農(nóng)村征稅，那么對城鎮(zhèn)居民來說是不公平的。

（二）從心理上給老百姓和政府及官員帶來極大負(fù)面影響

中華人民共和國成立后，國家實行土地國有制，特別強(qiáng)調(diào)城市居民用地是國家的，而且居民土地是向政府租來的，一般為70年。筆者認(rèn)為，對于經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重、生活壓力較大的公民來說，買房后如果再向他們征收房產(chǎn)稅，必定會將稅費轉(zhuǎn)嫁到房價和房屋租金中，最終仍然由普通消費者來負(fù)擔(dān)，但我國還有6億人月收入在1 000元以下。受歷史文化和傳統(tǒng)思想的深刻影響，結(jié)婚買房成了世世代代年輕人結(jié)婚生活的必要需求。但是越來越貴的房價和長期不漲的薪水，沉重打擊了幾代年輕人的工作和生活積極性。例如，臨沂本來就是一個人口流出大市，農(nóng)業(yè)、小商品批發(fā)是大部分人的生活來源，結(jié)果2015年臨沂房價大幅上漲，導(dǎo)致很多生意人關(guān)閉廠房加入炒房行列，這在無形中對臨沂實體經(jīng)濟(jì)造成了很大的打擊。另外，臨沂房價較高，大多數(shù)人都是貸款買房，政府再征收房產(chǎn)稅，無疑是雪上加霜。許多臨沂的年輕人在選擇城市定居的時候，會考慮一些房價低的城市，如成都、重慶、長沙。能在臨沂這個三四線城市買得起房的話，那么在成都等地也能買得起房。另外，各級地方政府GDP的考核機(jī)制雖然能拉動地方經(jīng)濟(jì)振興，改善老百姓的生活質(zhì)量，但也使各級政府和官員過分關(guān)注GDP考核。這對政府和官員考核將產(chǎn)生負(fù)面影響，因此要對開征房產(chǎn)稅持謹(jǐn)慎態(tài)度。

（三）現(xiàn)有政策不健全，朝令夕改，存在漏洞

現(xiàn)在房產(chǎn)稅征收管理的一系列相關(guān)配套措施并沒有真正完全形成。其一，沒有建立公民個人財產(chǎn)信息等級體系；其二，各個商業(yè)銀行貸款利率也僅僅是第一套和非首套房的不同；其三，對買房人的財產(chǎn)情況實地調(diào)查工作不到位，在以房屋做抵押貸款方面，沒有出臺相對健康的政策。比如征稅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置在每人平均70平方米以上，或者對第一套住房免收稅款，第二套開始征收房產(chǎn)稅等。現(xiàn)實狀況可能是我國居民現(xiàn)有住房面積和房屋套數(shù)的多少都不能真實反映房產(chǎn)的市價。基礎(chǔ)設(shè)施差、住房面積較小，但地理位置好、離好學(xué)校近的學(xué)區(qū)房價很高，面積大但離學(xué)校遠(yuǎn)的房子價格卻不一定高，而面積相同的住房也可能因房屋建設(shè)質(zhì)量不同和所在社區(qū)位置不同，存在較大的價格差別。在同一個城市的不同位置，由于經(jīng)濟(jì)能力不同，房產(chǎn)稅征收的課稅依據(jù)也應(yīng)有所差異。以臨沂市蘭山區(qū)為例，老市區(qū)、南坊新區(qū)、下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間的窮人和富人收入明顯，如果按照一個稅率來征稅，會產(chǎn)生新的社會矛盾和其他社會問題。同樣，房貸政策一會兒放，一會兒緊，朝令夕改，叫人無法適應(yīng)。近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，提出因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，這無疑讓人看到了房市曙光。

（四）房產(chǎn)評估配套制度體系缺失

眾所周知，與房產(chǎn)稅課稅對象聯(lián)系最緊密的是我國目前飽受爭議的房產(chǎn)評估制度。它不僅是計算征收房產(chǎn)稅的前提條件，而且還是決定整個房地產(chǎn)市場能否健康發(fā)展的重要一環(huán)。可惜我國目前還沒有形成完整且強(qiáng)有力的評價估算機(jī)構(gòu)和管理考核體系，相關(guān)的高技能崗位培養(yǎng)也少之又少。

三、房地產(chǎn)稅推行的巨大阻力

（一）征收范圍難以劃定

按照《決定》所指出的征收范圍，試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。也就是說其征收對象不僅包括擁有住房的城鎮(zhèn)居民，理論上還包括小產(chǎn)權(quán)房、城中村住房的產(chǎn)權(quán)人等。如果只推出試點，則違背了一切國民平等待遇以及稅負(fù)公平的原則，更何況開始增收房地產(chǎn)稅無非就是要增加地方公共財政收入，讓中央政府有更多的錢去搞轉(zhuǎn)移支付，其最終目的是實現(xiàn)公平，靠近共同富裕。大家都認(rèn)為，有房子就是富人，但是有的地方征，有的地方不征，輪到誰，誰就交稅，否則就不用交稅，這加劇了社會的不公平。

（二）想用房地產(chǎn)稅替代“土地財政”，步履艱難

20世紀(jì)90年代實行分稅制改革后，中央政府財力得到充分保障，但是地方財政比例縮小。財政收入過多集中于中央，限制和剝奪了地方政府財權(quán)，而地方政府為了發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，使土地出讓收入成為當(dāng)?shù)氐挠忠淮筘斦е１热缯畯睦习傩帐掷锬玫亓呷f元，賣給開發(fā)商六七百萬，甚至上千萬元。現(xiàn)在要開征房產(chǎn)稅，各級政府將痛失土地出讓收入這一巨大蛋糕，少量的地方其他稅收和房產(chǎn)稅不能填補(bǔ)這一空缺，必然削弱各級地方財力，變相減慢房產(chǎn)稅推行的步伐。

（三）目前疫情防控依然嚴(yán)峻，無形中給房產(chǎn)稅的試點帶來壓力

全世界疫情防控局面復(fù)雜，國內(nèi)各地也不間斷出現(xiàn)疑似病例，給我國城鄉(xiāng)居民的生活帶來了極大影響，此外人們還面臨就業(yè)難、出行難、就醫(yī)難、上學(xué)難、工作難、生活難等困境。不少居民可支配收入急速下降，現(xiàn)在討論增加稅收，減少居民家庭的實際可支配收入，會導(dǎo)致人心惶惶，不利于社會安定團(tuán)結(jié)。同時，房東也可能通過增加房租來轉(zhuǎn)移稅收負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步提高城市生活成本，所以大部分居民并不看好房產(chǎn)稅對降低房價的作用，而中外房產(chǎn)稅征收事實也充分說明了這一點。老百姓認(rèn)為會加重自身經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，因此不支持征收房產(chǎn)稅。

（四）房地產(chǎn)稅在炒房監(jiān)管等環(huán)節(jié)阻力重重

隨著地方政府不斷推高房價，房地產(chǎn)已成為暴利行業(yè)。全民炒房、全民買房，炒房群體不斷壯大，但是這部分群體中有一部分人身份特別，具有一定的社會影響力，這些人的立場、觀點、行動對房產(chǎn)稅推行息息相關(guān)。開征該稅種必然損害這個群體的利益，動了他們的奶酪，迫使他們出賣手中的閑置住房，使其資產(chǎn)嚴(yán)重縮水利益極大受損，逼使他們赤膊上陣，造成房產(chǎn)稅征收步履維艱。同時在房產(chǎn)開發(fā)交易等監(jiān)管方面，政府部門和人員與開發(fā)商可能產(chǎn)生權(quán)力出租、權(quán)錢交易行為，產(chǎn)生腐敗，導(dǎo)致雙方強(qiáng)烈不滿，聯(lián)合阻止房產(chǎn)稅試點。

四、房地產(chǎn)稅試點改革建議與期盼

（一）務(wù)必切實做好房地產(chǎn)稅宣傳解釋工作，同時拓寬征收范圍

房地產(chǎn)稅的征收涉及千家萬戶和方方面面，盤根錯節(jié)，牽一發(fā)而動全身，關(guān)系到人民的生活水平和社會的安定團(tuán)結(jié)。各級政府主管部門應(yīng)早打算、早動手、細(xì)琢磨，把宣傳挺在最前面，必須設(shè)置統(tǒng)一聯(lián)合部門做好該稅種宣傳推動工作，讓老百姓有納稅意識。大部分老百姓辛辛苦苦攢了一輩子的錢甚至還要貸款買房，就是為了住上好一點的房子，過上好一點的日子，平時勒緊腰帶還貸，現(xiàn)在卻還要交稅，難免會產(chǎn)生強(qiáng)烈的抵觸情緒。需要特別說明的是，各級政府要帶頭學(xué)習(xí)房地產(chǎn)稅法，做新稅法的堅定執(zhí)行者。筆者認(rèn)為無論是城市房屋還是農(nóng)村房屋，無論是存量房還是新購房，都應(yīng)該納入征稅范圍，實行寬稅基征收，壓縮優(yōu)惠空間，當(dāng)然仍要做好生活最低保障，依然實施實惠措施，促進(jìn)稅收公平，刺激市場供給，減輕改革震蕩。

（二）建立健全完善的房地產(chǎn)稅評估機(jī)構(gòu)和體系

房地產(chǎn)稅的征收涉及面廣、政策性強(qiáng)，因此該稅收的評價估算工作必須具有較高的理論水平和較強(qiáng)的實際操作能力。為了確保準(zhǔn)確和公平，首先要建立脫離于政府的房地產(chǎn)評算估價機(jī)構(gòu)和體系，以便動態(tài)準(zhǔn)確地反映房產(chǎn)的公允價值，為房地產(chǎn)計稅依據(jù)提供及時準(zhǔn)確的資料。其次，國家依法制定相應(yīng)條款標(biāo)準(zhǔn)、評估制度和流程，實現(xiàn)有法可依。最后，房地產(chǎn)信息透明，應(yīng)實現(xiàn)對測繪評估資料各種變更情況以及歷年價值變化等信息的有效監(jiān)督和管理，同時與市場監(jiān)管平臺等聯(lián)網(wǎng)，實行信息資源共用共享，完善征管配套辦法。

（三）房地產(chǎn)稅稅率實行有差別的幅度稅率

眾所周知，一個國家的稅收是財政收入的主要支柱，是關(guān)系國計民生的大事，過高過低都會帶來不利影響。如果過高會導(dǎo)致老百姓的生活負(fù)擔(dān)太大，民不聊生，引起老百姓的反感和抗議；如果太低則又會影響政府的財政收入，助長炒房的不良風(fēng)氣，所以制定合理合適的稅率顯得尤為重要。由于全國各個地區(qū)的發(fā)展不同，有快有慢。讓地方依據(jù)實際情況來制定，這種方式既接地氣，科學(xué)有效，又能減少反對聲。如經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)稅率稍高一些，欠發(fā)達(dá)的中西部地區(qū)稅率可以稍低一些，南部發(fā)達(dá)地區(qū)稍高一些，北部欠發(fā)達(dá)地區(qū)稍低一些。實行差別累進(jìn)稅率，房產(chǎn)越多收稅越多，確保房價在合理范圍內(nèi)，讓老百姓能住得起、住得好。

五、結(jié)語

即將來臨的房地產(chǎn)稅，將影響我國2.8億城鎮(zhèn)家庭。一般老百姓要放平心態(tài)，坦然接受，因為它是一件好事。國家開征房地產(chǎn)稅的最終目的，就是逐步縮小貧富差距，而對于房子，應(yīng)該用則買，不用則罷，市場才能保持總體穩(wěn)定。持有多套房者應(yīng)好好盤點手中房產(chǎn)，及時清盤一些沒有升值空間的房產(chǎn)，而對于位置好、未來接盤需求強(qiáng)烈的房產(chǎn)，則必須堅定持有。