房地產企業資金管理和風險控制研究

趙明珠

（青島招商銘華置業有限公司，山東 青島 266200）

房地產企業對中國經濟的發展十分重要，因為房地產是中國五大支柱產業之一，是中國經濟增長的主要動力之一。近年來，房地產企業發展十分迅速，但是在發展過程中，很多房地產企業并不重視對資金的管理，導致風險頻發。在近期的恒大事件中，由于債務風險的爆發，企業處于倒閉的邊緣。從這個意義上而言，房地產企業的資金管理對促進企業的可持續發展異常重要。

一、房地產企業資金管理和風險控制的重要性

房地產企業需要建立科學的風險控制體系和資金管理制度，使資金配置更加符合業務發展的需求，使財務體系更加安全，謹慎作出關鍵決策，在企業經營中更好地規避風險，從而促進企業可持續發展。就房地產企業而言，其資金管理和風險控制具有兩個作用。

第一，對現金流進行有效預測。現金流是房地產企業投資重點關注的財務決策支撐，如果沒有現金流預測管理，會導致企業盲目投資。房地產企業能夠通過對資金的管理，對企業的現金流進行有效預測，從而對整個投資環節的每個階段進行資金預測。

第二，有效規避房地產企業的發展風險。房地產的市場風險主要包括政策風險、市場風險、競爭風險、供應商風險、融資風險等。供應商、購買者、市場等相關的風險，跟企業的資金管理密切相關。如果企業具有足夠的資金，可以有效地規避這些風險。

上海樓市成交面積情況圖

二、房地產企業資金管理現狀

隨著國家新政策的出臺，房地產企業經歷了限購、“國十條”等帶來的重大挫折，這些條令的出臺，使房地產企業發展受到了嚴重的阻礙，也給房地產企業增加了許多外部壓力。雖然目前房地產市場行情慢慢回暖，但是已無法與其大熱時期相比。特別是一些一線、二線城市的房地產企業，因條令出臺后，房價一再下跌（見上圖），直接面臨資金回籠問題，引發了資金管理風險。

要脫離目前的窘境，找回之前的輝煌，房地產企業必須做好企業內部資金管理與風險控制工作。只有將資金管理工作做好，有效規避風險，企業的資金才能更有效地運轉起來，企業面臨資金風險時，才能夠得到資金支持，避免資金鏈出現斷裂現象。

房地產企業的資金壓力主要來源于較高的行業項目成本、變現風險大的房地產商品等。行業成本一般受多種因素的影響，如土地資源的限制等。資源的不可替代性會直接導致房地產資源成本上升，另外，房地產企業工程環節較復雜，參與中間方多，所有的環節均需大量資金的投入，且資金的回籠周期相對較長，這些都會直接導致企業的生產成本增大。成本變現風險大的另一個原因是房地產企業的商品不是一般的可變現能力強的商品，它的變現限制條件較多，整體行業都面臨變現困難的現狀，即使能變現也會有無法保值變現的風險。

三、房地產企業資金管理和風險控制現存問題

（一）對資金管理中的預算管理重視不夠

預算管理是房地產企業資金管理的關鍵，也是房地產企業開發投資的起點。大多數房地產企業面臨資金需求巨大、投資周期較長等相關特征，因此在全項目開發過程中，資金預算管理顯得十分重要。然而，目前的現實是，在項目投資的各個環節、建設的不同階段，許多房地產企業的預算管理工作不到位，對預算管理的精細度缺乏重視。

（二）融資渠道單一

由于房地產企業具有資金投資巨大等特征，不少房地產企業不得不通過銀行等渠道進行融資。當前大多數房地產企業的融資渠道較為單一，主要依靠銀行貸款，也有不少大型房地產企業通過上市等渠道獲得投資，還有不少房地產企業通過戰略投資和風險投資等獲得了一定的資金，但是，這一類企業往往為大型房地產企業，中小房地產企業想獲得天使投資及上市融資比較難。銀行貸款依然是房地產企業的主要融資渠道，這種單一的融資渠道，會導致房地產企業資金困難，現金流不足，無法支持企業持續運營，會對房地產企業的資金管理構成很大的障礙，提升了發生財務危機的可能性。

（三）風險控制機制不完善

如果要使房地產企業的整體業績平穩而持久，完善的風險控制機制必不可少。但是一個現實的問題就是，在當前多數房地產企業當中，管理者對風險的控制并不重視，尤其是中小型房地產企業，沒有建立相關的風險防控機制。這在當前大多數房地產企業中，體現為項目開展前的風險評估并不充分，不少房地產企業在房地產市場比較火熱的時候，往往投資巨額的資金進行建設，但是國家宏觀調控等相關政策的實施，導致房地產企業的市場銷售遇到困難，這就是前期的風險評估機制不完善所導致的。與此同時，房地產企業需要考慮多種風險，除了政策和市場風險之外，同行競爭風險、融資風險等相關風險，都應該一并在房地產企業的運營過程當中予以考慮，而當前多數房地產企業很明顯沒有完善這種風險控制機制。

（四）缺乏專業的風險控制人員

目前，由于房地產企業快速發展，對相應的人力資源的需求逐漸增加。但大多數企業缺乏風險控制意識，風險控制部門并沒有得到管理層的重視，員工的風險控制意識不強，引進風險控制專業人員也就沒有成為企業招聘的主要目標。如前所述，房地產企業整體上發展迅速，這就要求企業管理層不時進行自我分析，以確保在面對商業挑戰時能夠作出具有前瞻性的決策。目前，很多中小型房地產企業的管理人員缺乏這種自我提升的動力，這對房地產企業的風險控制產生了很大的負面影響。另外，許多與風險控制人員打交道的房地產企業的凝聚力差，缺乏風險控制精神。值得一提的是，在校園招聘過程當中，施工人員往往是房地產企業招聘的重點，很多中小型房地產企業在招聘的時候，風險控制人員往往不在重點考慮的范圍之內。

四、房地產企業資金管理和風險控制建議

（一）提升項目預算的準確性，增強預算對項目發展的積極影響

在房地產企業的資金管理過程中，良好的預算體系可以有效避免房地產項目投資金額大、債務負擔高所帶來的各種風險，良好的項目預算在項目開發中起到主導作用。筆者認為，為了有效提高項目預算的準確性，房地產企業應從實際出發進行預算管理，加強預算審計，對各部門的預算申報進行有效審核。對于那些真正需要的預算申報，可以將成本降到最低；不必要的預算申報應予排除。而在每個項目過程結束時，項目的實際狀態要與預算狀態進行比較，以提供準確的數據支持未來的項目預算。就房地產企業而言，應該做到三點。

第一，在項目報告和核查階段，對資金風險進行控制。房地產企業在開發建設前因貸款無力支付土地補貼，此時，房地產企業可能要對土地進行提取，對土地使用證時間進行調整；房地產開發項目的前期，配套費用應根據規劃許可時間進行規劃，房地產企業應根據開發項目的申報和審核階段，安排資金支出的進度。同時充分利用債務融資，使企業的控制權或價值最大化。

第二，在項目開發階段，房地產企業應首先取得施工許可證，將其作為融資的起點，根據貸款協議約定資金使用范圍和期限，根據工程進度支付工程款，并對資金余額進行提前約定和計劃。在開發階段，房地產企業應主要依靠財務機構的開發貸款，付款時間最好選擇在貸款時，這樣可以大大降低使用借貸資金的資金成本。同時，房地產企業應健全資金內部控制制度，通過將資金核算與內部控制和業務管理相結合，使資金使用過程更加規范和透明，提高資金使用的效率和安全性。房地產企業還應該做好資金預算管理，在投資項目前做好項目的前期調研和可行性分析，做好詳細的資金支出規劃。

第三，在銷售階段，房地產企業在回收房款時應首先辦理預售許可證，并指派營銷部門及時開展營銷活動，通過各種優惠措施，如對一次性付清房款的客戶給予折扣、贈送地下車位、減免房產稅等，促使客戶墊付資金，使房款快速回收。對利用付款期的客戶，應規范房屋買賣合同的簽訂，在合同中明確規定分期付款的時間、金額和相應條件，并指定銷售和財務人員定期催收欠款，以加快資金回收。

（二）拓寬企業融資渠道，降低融資成本和風險

融資渠道的數量和融資成本水平決定了房地產企業的核心競爭力，對企業的盈利能力有直接影響，所以房地產企業需要不斷拓寬融資渠道。一方面，房地產企業可以考慮利用地方政府的優惠扶持政策。不少地方政府針對科技型企業和其他重要的支柱企業，往往出臺財政補貼等相關的政策優惠，達到條件的房地產企業可以申請相關的政策補貼。另一方面，房地產企業還可以考慮資金市場進行融資。例如，有條件的房地產企業，可以考慮通過企業債券等方式開辟融資渠道。另外，房地產企業還可以開展信托融資等方式，解決資金困難的問題。同時，對于符合條件的房地產企業而言，天使投資也是可以選擇的融資方式。

（三）完善員工培訓體系，加強企業文化建設

房地產企業要想有效地解決資金管理問題，實施有效的風險控制，對員工的全面培訓是非常重要的。房地產企業的資金管理工作是復雜的、煩瑣的。財務分析、項目成本計算、資金利用、相關法律法規解讀以及其他方面都需要專業的人員。同時，房地產企業有大量的項目資產，每一個項目都對企業的發展起著重要作用，在這種情況下，房地產企業亟須完善員工培訓體系。此外，還需要加強企業文化建設，增強企業凝聚力，提高員工的效率。

（四）完善風險控制機制并長期有效地執行

風險控制機制的建立將使房地產企業在面臨重大決策問題時能夠有效避免風險。鑒于公共政策和房地產企業財務準則的不穩定性，房地產開發不再像以前那樣迅速進行。鑒于此，有必要增強企業的風險控制意識，加強風險控制機制設計。同時，風險控制機制應得到有效的監督，監督機構應當履行監督職能，長期、有效地實施風險控制機制。為了房地產業務的整體運作，必須改革房地產業務的風險控制機制，不斷完善風險控制機制。

五、結語

房地產企業對資金的需求量很大，如果企業能夠有效地管理資金，控制與資金相關的風險，就能保證房地產企業健康發展。但是，如果監管不力，或者風險控制不到位，在資金短缺的情況下，房地產企業很容易破產，進行清算。因此，如何提高資金管理和風險防控水平，是房地產企業在財務管理中迫切需要解決的問題。資金管理和風險控制是長期的工作，要時刻關注外部整體形勢，糾正企業內部的問題，根據市場環境的變化調整策略，以達到增加企業利潤的目的。