房屋測繪在城市房屋征收改造工作中的意義

時寅山

山東省濱州市城市建設服務中心

1 引言

城市房屋征收改造工作事關民生，是城市提升百姓生活品質、優化城市功能、提高人們生活水平而實施的工程。目前，城市房屋征收改造工作進入到實施階段，為了使廣大民眾了解政策，支持改造，積極搬遷。在這項工程當中，房屋測繪工作發揮著積極的作用，通過測繪單位提供的公平數據，為雙方提供具體、詳細而真實的數據，幫助房屋征收改造工作的順利進行。以下是筆者對房屋測繪在城市房屋征收改造工作中的意義及需要注意的問題進行分析，探討城市房屋拆遷改造工作，并提出相應的優化途徑。

2 房屋測繪概述

房屋測繪是專業測繪工作的分支，它測定的范圍是房屋及房屋相關的土地，運用測繪儀、測繪技術和相應的測繪手段測定房屋、土地及房地產自然情況、歸屬狀況、位置、數量、質量及使用狀況[1]。房屋測繪屬于工程測量專業中地籍測量學的一部分。

房屋測繪可以分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪。房地產基礎測繪是一個地區內、大范圍、整體建立房地產平面控制網，測繪房地產基礎分部平面圖。房地產項目測繪是在房地產管理、經營、開發及其他管理過程中需要測繪的房地產分戶平面圖、房產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、薄、數據等。房地產項目測繪與房地產權屬管理、交易、開發、拆遷等活動有密切關系。

房屋測繪工作對測繪人員的素質以及單位的測繪資質都有較高要求，必須具有豐富經驗的專業團隊才能勝任。根據我國的法律法規明確規定，沒有取得房屋測繪資格的隊伍不能從事房屋檢測工作。只有經過國家和官方機構審核和認可后，并取得測量工程師執照，才能具有從事法律效力的房屋測繪工作。

3 房屋測繪在城市房屋征收改造工作中的意義

3.1 房屋測繪可以為房屋產權確認提供重要依據

房屋產權確認是一項權利確認的過程，相關產權權利人向房地產管理部門提交有關產權的證明材料，通過相關部門審核后獲得房屋轉讓、買賣等權利的過程。通常在進行房屋產權確認時，相關產權登記部門需要對房屋結構、房屋面積、房屋年限等情況進行調查，以確保被確權的房屋與實際房屋情況相符。在產權確權過程中，無論是房屋的面積還是房屋結構都十分重要，必須與實際房屋情況相一致，而房屋測繪以真實房屋情況為標準，測繪圖紙最終結果是實際房屋情況等比例縮放的結果，因此其可以為產權確認工作提供更為貼合實際的依據，借助房屋測繪資料可以快速推進房屋產權確認工作的推進，對于縮短房屋產權確認審核時間，提高房屋產權確認辦事效率等具有積極意義[2]。

3.2 房地產測繪為地產管理（城市）、城市地產行業發展提供所需的信息

房地產測繪對于地產管理與城市房地產行業的發展具有積極助推作用，對于城市的繁榮與發展具有重大意義。首先，房地產測繪可以為城市地產管理提供一定數據支持。通常在房地產測繪過程中，會借助城市原有基礎建設控制網，后在其基礎上，對房地產所在位置進行定位，并按照房地產具體情況進行測繪，此種測繪方式無形中為城市整體布局圖完善提供了必要數據。并且在房地產測繪中會對房地產數量、房地產當前權屬情況、房屋具體分布等情況進行調查，以使得測繪圖紙最終呈現結果可以真實反映地產的實際情況。而城市地產管理中，也涉及對城市地產情況的相關內容地調查，二者調查內容的重復性，使得房地產測繪資料可以為城市地產管理提供豐富的材料，進一步促使城市地產管理工作的順利開展。另外，房地產測繪可以為房屋稅收等工作提供一定數據，城市房屋管理相關部門需要根據房屋情況評定房屋契稅、房產價格等，而房屋價格與契稅稅點均與房屋面積大小、建設年份等有很大關系，通過房地產測繪可以掌握房地產建設年份、建筑面積等信息，便于房屋契稅、房產價格等相關工作開展。

其次，房屋測繪可以為城市地產行業發展提供所需的信息。地產測繪除了可以為城市管理提供資料外，還可以為城市房地產相關企業提房產等信息，對于促進城市房地產行業的繁榮與發展具有重要意義。例如，通過測繪可以準確掌握某些房產周圍的具體情況，房地產銷售行業可以借助這些測繪材料，全面掌握房地產信息，然后結合房地產信息為相應的客戶提供相應的房產，實現房地產銷售或者租賃等業務，促進房地產交易發展，進而為城市房地產行業的發展提供一定支持。

3.3 房屋測繪可以樓盤建設、戶籍檔案完善與更新提供資料

無論是房地產開發還是戶籍檔案完善與更新，都需要對當前房屋具體情況進行調查，以在掌握當前房屋情況基礎上，進行綜合性規劃與完善。在樓盤建設過程中，房屋測繪便于相關房地產開發公司更為全面掌握某區域房產情況，后結合房地產開發形勢，制定綜合性房地產開發方案。同時也便于房地產開發企業結合自身情況，確定是否在某區域進行地產開發。而在戶籍檔案管理上，通過房屋測繪可以配合區域地圖繪制更新等，且通過戶籍檔案管理便于更為準確掌握房屋變化情況，更為高質量實現房屋檔案更新等。

3.4 房屋檢測是城市房屋拆遷改造的必要前提

房屋檢測工作作為房地產管理的基礎工作，是測繪行業范疇和房產管理工作的基礎之一。房屋測繪圖一般包括分丘圖、分幅圖、分戶圖等，可以更為完善地保存房屋相關資料。這里包括房產位置、房屋層數、建筑面積、建筑結構、房屋年份、房屋用途、墻體歸屬和其他權項等，為城市房屋拆遷改造工作提供可靠的依據和參考標準。

3.5 房屋測繪可以為保護房屋產權人權益提供一定依據

產權糾紛屬于較為常見的房產糾紛之一，在產權糾紛中很多產權問題解決起來十分困難，使得糾紛中產權人維權難度比較大。我國憲法明確規定，“國家保護公民合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。”為了盡可能最大化確保產權人的合法利益不受侵害，在面對房屋糾紛處理上，相關部門會嚴格按照我國相關房地產產權法律法規，來處理產權糾紛。而相關部門在處理過程中需要以實際產權情況為依據，房地產測繪可以獲得房產實際情況測繪圖，為房產糾紛提供實際材料，便于相關部門可以根據測繪圖結果，結合法律劃清不同產權人具體房產產權范圍、產權邊界等，為產權的進一步明確及相關產權人權益邊界等提供有力證據，對于解決房產糾紛，維護產權人合法權益等具有重要意義。

例如，李先生與XX市某開發商簽訂商品房內售合同。合同第二條規定：甲方（開發商）向乙方（李先生）交付房屋時，應同時提供測繪部門的實測面積數據。該合同第六條還規定：“除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方時，乙方有權向甲方追繳違約金。違約金支付時間自2005年5月25日起，至實際交付日期為止，每延期一日，甲方按乙方已支付的房屋價款金額的萬分之一向乙方支付違約金。”然而，在交售房屋后，開發商卻遲遲不能按合同約定向買家提供商品房的實測面積報告，只提供了一份項目合作方開具的無公章，日期模糊的《房屋土地測繪技術報告書》，氣憤的李先生因此將開發商告上法庭，要求其支付違約金，并提供有資質的測繪部門所出具的房屋實測面積數據報告。法院判決開發商違約賠款。這個案例就說明房屋測繪數據具有法律效應。開發商不能提供具有資質的房屋測繪數據，當事人可以對其實行法律權益。

4 房屋測繪工作在開展過程中需要注意事項

4.1 注意提高民眾對房屋測繪工作的認知

在開展房屋測繪工作時，測繪人員要借助相關設備，實地勘測工作。在工作開展過程中，或多或少地影響到城市居民日常生活。因此，很多業主對房屋測繪工作的開展存在負面情緒。針對這一類問題，其根源仍然在于人民群眾對于房屋測繪工作重要性和必要性缺乏正確的理解和認知。因此，筆者提出針對性的優化建議。首先，地方政府宣傳部門和建設單位要對房屋測繪工作的宣傳加強力度，提高人民群眾對于房屋測繪工作的認知。例如，闡述房屋測繪工作的影響，或房屋拆遷賠款事宜金額等。其次，地方政府與建設單位應規范房屋測繪宣傳工作的具體內容，避免出現由于工作人員的疏忽和其他因素，使人民群眾對房屋測繪工作理解出現偏差等問題。

4.2 設立房屋測繪工作配套監管體系

在進行城市房屋改造工作的過程中，部分房屋測繪工作人員工作態度和職業操守存在不足。例如，部分房屋產權所有人追求更多的拆遷補償款，通過行賄工作人員，提交房屋虛假拆遷面積。還有部分房屋測繪工作人員向房屋產權人進行勒索的問題。針對這一方面，地方政府和建設單位要設立測繪工作配套監管體系。監督整個房屋測繪工作的開展，并對提交的數據進行核實。另外，地方政府和建設單位應將房屋測繪工作的職責明確到人頭，對于出現房屋拆遷面積有誤的問題，直接追究相關主要負責人。

圖1 房屋測繪成果審核錯做規程

5 總結

房屋測繪工作對提高城市房屋拆遷改造具有重大意義。對城市的建設和提高城市居民生活質量有很大作用。筆者對房屋測繪在城市房屋征收改造工作的重要性進行分析，提出兩方面注意事項，希望優化城市建設改造。