試論房地產估價質量管理

胡磊

摘要：近年來，隨著社會經濟的快速發展和產業結構轉型，政府的職能也逐步向建設服務型政府轉變。近幾年金融機構制度的調整，房地產市場的劇烈變化驅使房地產估價行業面臨變革。在激烈的市場競爭下，房地產估價行業面對的挑戰越來越嚴峻，房地產估價行業能否識別新形勢的發展，行業內機構是否能夠抓住大數據時代信息化的機遇，是提升行業高質量服務，增強各估價機構核心競爭力的關鍵因素。

關鍵詞：房地產估價;質量管理

引言

鑒于我國房地產市場火爆化程度的持續提升，和房地產估價相關的業務需求也出現了飛速增加，其重要價值表現在多個不同的方面，比如，房地產合資、銀行確認房產抵押貸款額、國家征稅或者訴訟中確認房地產價值等，這就需要房地產估價工作者能夠盡量給出合理而又精準的價格。

1房地產估價行業發展現狀

從20世紀80年代開始，我國房地產估價行業才開始推廣，發展較晚，受我國獨特的基本國情所影響，導致整體房地產估價行業一直都是由政府主導的，且具有強烈的行政色彩。現階段，隨著我國社會經濟的不斷提高，促使房地產開發、經營及交易等活動與資本市場得到了充分融合，此時房地產估價業務在廣泛應用中，可以選擇的服務對象和服務形式也出現了改變。在房地產估價行業持續推廣中，從客觀角度分析，市場對專業人才數量的需求量越來越高。我國在借鑒國外優秀發展經驗的同時，要求房地產估價從業人員必須持證上崗，并構建了完善的職業資格制度，且在全國范圍內推廣統一的房地產估價職業資格考試制度。發展到現如今從事房地產估價機構近5000家，房地產估價從業人員數量也達到了25萬人以上。雖然當前房地產估價行業展現了蓬勃的發展趨勢，在實踐運行中也存在很多問題，如行業立法過于老套，估價業務沒有完善的法律規定作為保障;行政管理部門存在越位現象，會阻礙市場發展的有效競爭;房地產估價人員的專業素養及信譽度不達標等。

2房地產估價的方法

2.1成本法

成本法共分為兩種，一種是成本積算法。是對已取得土地或者已實現的土地開發各項成本的費用進行核算，剔除其中不正常的因素價值，然后對正常的成本費用進行累積，扣除一定的資本利息與投資利潤后得出土地使用權價值的一種方法;第二種是重置成本法。是對現有房屋按照市場的標準，測算重新建造所需的成本，然后扣除資金、利息及相應的建設利潤后得出的價值，在此基礎上，根據實際的情況及相關的法律規范，確定房屋的成新率，再將二者相乘得出房屋估價的一種方法。

2.2比較法

比較法是將估價的對象與近期類似的房地產交易進行比較，然后對其成交價格進行適當的調整和修正，一估算出合理價格的一種方法。

2.3收益法

主要是顧及到房地產收益具備了連續性這一特征，選擇合理的資本化率，把估價房地產今后的凈收益折現至估價時點之后再進行累加，如此即可得到估價房產較為合理的價格。該方法將預期原理作為理論基礎，運用對估價對象今后所要得到的收益進行預測，從而估算房地產到了估價時點之后所具有之價格。所以，如果要用這一方法來算出房地產價格，就一定要確保這一房地產具備現實經濟效益或者潛在收益，一般來說，在估算住宅、商務寫字樓、飯店等地產價格過程中會用到該方法。在運用此法時還需要估價者可以對房地產今后收益與風險實施精準預測。如果每年的凈收益是一樣的，資本化率也會一致，收益年限就是有限年。

3房地產估價質量管理

3.1構建完善的行業法律規定

有據可依和有法可依是房地產估價行業持續發展的有效前提條件。只有具備明確的法律規定，才能保障房地產估價行業在發展中具備公正性、獨立性及客觀性等特點，以此充分展現中介服務的獨特職能。在我國法律規定持續推廣中，各行法律規定都得到優化，此時房地產估價行業也要從中掌握機遇，對自身行業發展的法律規定進行革新，并要求他們嚴格按照規定進行工作，以此強化行業發展中的職業道德素養。特別要加大對違規現象及行為的監管，嚴格查處估價活動中的違法違規現象，確保違規者與失信人都可以得到教訓，這樣不僅能為行業發展樹立典型，而且可以嚴格規范房地產評估市場。

3.2引進和開發新技術，提供工作效率

技術的創新是房地產估價行業發展的必然，自動估價系統、云查勘系統、大數據的相繼出現為房地產估價行業注入新的血液。我們面對行業日益激烈的競爭，現在要做的不是止步不前，而是順應時代發展，引進新技術、開發新技術、完善新技術，充分利用大數據和先進計算機技術，對房地產市場未來面臨的風險因素進行識別、判斷和分析，才是行業要深挖潛力的重點內容。

3.3加強房地產估價人員能力與素質建設

在當前情況下，針對我國房地產評估人員素質和水平參差不齊的現象，我們應學習外國的方式，嚴格房地產評估人員的選拔，要想成為房地產估價人員，必須經過嚴格的考試。另外，對于現有的房地產估價人員，相關單位應加強對他們的培訓，引導他們學習先進的理論知識，掌握科學的評估方法，這樣才能保證房地產價值評估結果的客觀性、公正性和準確性。

結語

綜上所述，現階段房地產不但是非常重要的經濟類資源，而且還是十分熱門的商品與資產，是現代人極為重要的投資方式之一。由于我國房地產市場的日益發展，房地產估價變得愈加重要起來，嫻熟地應用各類常見的估價方法是非常重要的。只有較好地掌握了這些估價方法，才能在實踐中選擇最合理的方法加以運用，從而推動我國房地產估價行業實現更好地發展。

參考文獻

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