城市更新經(jīng)濟評估模型研究
——以珠海為例

文｜珠海市規(guī)劃設計研究院 陳思寧 趙自力

一、引言

城市更新工作是一項艱巨的、復雜的系統(tǒng)工程，尤其涉及多個主體的利益訴求，典型的如政府一般關注城市整體功能完善與品質(zhì)提升，開發(fā)主體（一般為開發(fā)商）多關注成本回收、投資收益，而業(yè)主則更多關注自身物業(yè)價值保值、增值及利益變現(xiàn)等。為順利推進城市更新與改造，需要兼顧各方訴求并制定切實可行方案，工作核心即在更新規(guī)劃方案編制、審查與審批環(huán)節(jié)。

傳統(tǒng)的城市更新更多關注規(guī)劃方案或交通影響，對城市更新項目經(jīng)濟評估研究較少，即缺乏科學性指導與校核，又不能對參與主體形成有效監(jiān)管與約束。主要表現(xiàn)包括：各方訴求集中在項目建設強度指標，而項目更新經(jīng)濟評估報告編制由開發(fā)企業(yè)主導，科學性、合理性支撐不足，且缺少監(jiān)管，導致城市更新項目多超出周邊區(qū)域開發(fā)強度，而與政府提升城市品質(zhì)的初衷相違背（產(chǎn)生的對應問題由城市整體、城市居民買單）。因此，本研究從城市更新項目經(jīng)濟評估報告編制工作入手，嘗試以信息化技術為依托，開展經(jīng)濟評估模型研究并建設城市更新經(jīng)濟評估專題系統(tǒng)以支撐城市更新規(guī)劃科學編制與審查、審批決策，甚至服務項目建設流程監(jiān)管，引導城市更新項目從規(guī)劃環(huán)節(jié)開始的良性運作與管理機制建立，進而通過城市更新推動城市結構優(yōu)化、調(diào)整與品質(zhì)提升。

二、城市更新經(jīng)濟評估模型研究與系統(tǒng)建設

結合城市更新工作實際，以標準化理念為引領研究建立城市更新經(jīng)濟評估標準指標體系與算法模型，并研發(fā)建立對應的經(jīng)濟評估專題系統(tǒng)，從而建立針對城市更新經(jīng)濟測算評估的標準工作框架。

1.標準指標體系

包括基本條目、經(jīng)濟測算評估指標條目兩個類別數(shù)十個指標，具體情況如表1、表2：

2.模型算法

基于建立的標準指標體系并學習、借鑒房地產(chǎn)行業(yè)投資估算方法中經(jīng)典的假設開發(fā)法，研究建立適用的城市更新經(jīng)濟評估模型算法，算法流程及原理如圖1所示。

如圖所示，假設開發(fā)完成后的項目價值為V，開發(fā)及銷售過程（項目變現(xiàn)）所有支出費用（含貨幣或者非貨幣形式的所有費用支出，即總成本）為C，則可以計算項目總預期收益及成本利潤率（PRC，Profit Ratio of Cost），公式為

圖1 經(jīng)濟評估模型算法

表1 基本條目標準數(shù)據(jù)表

表2 經(jīng)濟測算評估指標條目標準數(shù)據(jù)表

總預期收益（E）= V- C

成本利潤率（PRC）= E/C

其中，項目價值一般為假設項目開發(fā)完成后的變現(xiàn)市場價值，即預期總銷售額，具體計算方式為物業(yè)市場單價與可售面積（對應融資開發(fā)規(guī)模）的乘積；所有支出費用則包括了項目拓展、建設及銷售過程（至價值變現(xiàn)）等過程中的所有類目，具體到本次研究，如土地成本支出、前期費用支出、建設成本（建安裝修等費用）支出、銷管費用支出、投資利息與銷售稅費等。

為簡化計算及方便應用，建設成本一般取建安、裝修單價與項目建筑面積（對應融資開發(fā)規(guī)模）乘積，銷售稅費取銷售總額與相應費率的乘積。

3.城市更新經(jīng)濟評估專題系統(tǒng)

在指標體系及算法研究基礎上，基于GIS 技術、數(shù)據(jù)庫技術研發(fā)，搭建了城市更新經(jīng)濟評估專題系統(tǒng)，以支持城市更新數(shù)據(jù)資產(chǎn)化管理、復用，并為企業(yè)信用信息管理提供輔助和抓手。城市更新經(jīng)濟評估專題系統(tǒng)主要包括項目申報子系統(tǒng)、經(jīng)濟評估子系統(tǒng)、微信端公眾參與子系統(tǒng)等，詳細情況如下：

（1）項目申報子系統(tǒng)：申報單位基于該子系統(tǒng)完成資料填報與項目經(jīng)濟評估報告申報，同時可輔助申報單位開展項目數(shù)據(jù)管理與項目數(shù)據(jù)檔案保管等，具體包括項目申請模塊、項目更改模塊、項目查詢模塊、數(shù)據(jù)導出模塊、幫助模塊。

（2）經(jīng)濟評估子系統(tǒng)：城市更新主管部門基于該子系統(tǒng)受理和審核申報單位提交的項目經(jīng)濟評估報告，系統(tǒng)支持按項目的申報數(shù)據(jù)導入、項目數(shù)據(jù)管理、項目數(shù)據(jù)查詢檢索、項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、計算分析等。

圖2 項目申報子系統(tǒng)信息填報示例

圖3 經(jīng)濟評估子系統(tǒng)示例

圖4 公眾參與子系統(tǒng)

（3）微信端公眾參與子系統(tǒng)：以公眾參與為基礎的城市更新微信公眾平臺，為城市更新信息發(fā)布、公眾參與調(diào)查和互動提供路徑，用于城市更新的數(shù)據(jù)管理和發(fā)布，能夠為城市更新提供更有效的實時信息來源。

三、案例應用分析

為了最大程度驗證指標體系、模型算法及系統(tǒng)的可用性、合理性，選擇較常見的工業(yè)建筑、舊城鎮(zhèn)（區(qū)域）拆建更新項目實例（各一個）進行了應用測試。項目經(jīng)濟效益指標評估測算結果與申報方案對比如表3、表4。

可以看出，不考慮其他因素條件，在既定經(jīng)濟評估標準框架下，兩個項目評估預期收益情況遠好于申報方案（對應的項目申報的建設強度指標有較大彈性控制空間）。

項目實施環(huán)節(jié)，各區(qū)城市更新主管部門應用回訪情況也證實，本次研究建立的城市更新經(jīng)濟評估系統(tǒng)能夠輔助對城市更新項目經(jīng)濟評估報告進行全生命周期管理與標記、單項目方案評估預警、項目間（多個項目）經(jīng)濟評估交叉檢核等，在項目申報、審查和信用信息管理環(huán)節(jié)為城市更新主管部門提供流程化、標準化的工具支撐，提升了工作效率和科學化水平。

四、總結

本文以珠海城市更新工作為例，分析研究了市場化手段條件下較多采用“拆-賠-建”模式推進城市更新工作帶來的城市治理與管理的現(xiàn)實問題，并進一步研究了可能的應對策略-以定量分析與信息化技術為支撐的城市更新經(jīng)濟評估模型及系統(tǒng)研建。有關結論如下：

表3 工業(yè)建筑拆建更新項目案例實際測算與申報方案結果對比

表4 城鎮(zhèn)建筑拆建更新項目案例實際測算與申報方案結果對比

第一，以標準化理念為指導，在國家規(guī)范框架下，通過制訂城市更新經(jīng)濟評估標準指標體系，研究、建立城市更新經(jīng)濟評估專題模型及系統(tǒng)能夠對城市更新經(jīng)濟評估工作流程化、規(guī)范化開展提供保障和支撐，且能夠對城市更新項目經(jīng)濟評估報告進行全生命周期管理與標記、單項目方案評估預警、項目間（多個項目）經(jīng)濟評估交叉檢核等。

第二，在系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫支持下，能夠實現(xiàn)對企業(yè)規(guī)劃申報、建設管理、運營維護等數(shù)據(jù)資料的保存、管理，進而支持對城市更新企業(yè)的信用信息管理，從而達到基于項目的企業(yè)監(jiān)管，保障城市更新工作良性運轉。

第三，城市更新數(shù)據(jù)資源的標準化采集與管理，能夠促進城市更新數(shù)據(jù)資源的共享及應用，推動城市更新領域管理水平進步，有利于當前以大數(shù)據(jù)和人工智能（人工智能技術應用的基礎即是數(shù)據(jù)資源）為代表的智慧城市建設。