“十四五”開局之年，如何破解大城市住房突出問題？

南方周末記者　盧寶宜

政府工作報告首次明確提及要解決好大城市住房突出問題。

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★首次明確提及大城市住房突出問題，并明確加大保障房和租賃住房的建設，加大土地供應。

“以常住人口增量為主要標準供給城鎮用地，地隨人走，推行新人地掛鉤”。

在“十四五”規劃的開局之年，房地產行業如何發展，是眾人關注的議題。

2021年3月5日上午，十三屆全國人民代表大會第四次會議在北京人民大會堂開幕。會議審查了《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要（草案）》，當中提出要完善住房市場體系和住房保障體系。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。

“十四五”規劃在中國五年規劃編制史上，是首次通過互聯網向全社會征求意見和建議，反映了廣大人民群眾對美好生活的期盼和呼聲。作為民生最重要的環節之一，住房和人們息息相關，“建設宜居城市”也被納入規劃當中。

針對住房領域，2021年政府工作報告也作出了新的定調：保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。“解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。”

其中，首次明確提及大城市住房突出問題，并明確加大保障房和租賃住房的建設，加大土地供應。

解決住房難題

自2016年12月中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，該定位一直是國內房地產調控的主旋律。

2021年3月2日，在國新辦新聞發布會上，銀保監會主席郭樹清指出，當前國內房地產的核心問題還是金融化泡沫化傾向較強?！昂芏嗳速I房不是為了居住，而是為了投資投機，這是很危險的。”

3月3日，住建部官網發布消息稱，住房和城鄉建設部副部長倪虹赴杭州、無錫調研時指出，中央經濟工作會議將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度重點任務之一，要以穩地價、穩房價、穩預期為目標，確保房地產市場平穩運行，堅決遏制投機炒房。

隨后，杭州、上海相繼升級樓市調控。進入2021年后，從加碼限購、限售到嚴查資金來源，全國各地都頻繁采取了不同的調控手段。

“一線城市的調控政策為其他城市提供了有效范本?！敝兄秆芯吭旱淖钚聢蟾嫣岢觯唐趦韧恋厥袌鰺岫容^高、房價存在較大上漲預期的城市，仍將繼續加碼調控政策，預計今年房地產市場的熱點城市將迎來政策高發期。

中原地產首席分析師張大偉公開表示，兩會前夕，房地產調控政策如此多發，刷新了往年的紀錄，這也代表了最近的房地產調控取向依然以收緊為主。此次政府工作報告中再次強調“房住不炒”，同時以解決大城市住房突出問題為目標，預計大城市的房地產調控加碼將成為2021年房地產調控的主要特點。

克而瑞地產研究員楊科偉亦對南方周末記者表示，現階段房地產行業仍是去杠桿的重要領域，預計未來房地產行業將全面轉向去杠桿，并上升為長效機制，有序引導企業負債率、居民杠桿率逐漸回歸到“安全線”以內，堅守不發生系統性金融風險的政策底線。

針對大城市的住房問題，全國政協委員、房天下控股董事長莫天全對南方周末記者進行了分析，并認為當前國家已經出臺了相關舉措，如新房市場限價銷售、租購并舉、加大租房保障性住房供應、發展長租公寓等等，這些都是保障居者有其屋的有效措施，相信大城市的住房問題在政策一一落地執行之后會逐步改善。

在國家政策落地的堅決性和市場存量趨向飽和的形勢下，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛向南方周末記者預測，在“十四五”期間，中國房地產市場可能會出現明顯的拐點，表現為房價保持平穩、銷售出現連續三年負增長、房地產開發投資增速放緩等。

這也將倒逼中國房地產業發展模式迎來較大轉變，倪鵬飛預計，“十四五”期間，中國房地產業將會轉向高品質、多樣化、精細化的發展。

規范長租房市場

在缺席兩年后，“租賃”一詞再次被寫入今年的政府工作報告。

2018年政府工作報告中提到：“培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

2021年政府工作報告則變為“規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔”，謂語已從“培育”改為“規范發展”，并首次提到了“長租房”，更顯重視。

日前，民進中央、民建中央提交的兩會提案同時聚焦住房租賃市場，提出要增加租賃住房供給、給予適當稅收優惠、建立行業準入門檻、嚴格監管“租金貸”等建議。

民進中央的提案中還引用了由中國社科院等多方聯合發布的《2020中國青年租住生活藍皮書》的數據。數據顯示，2020年全國投入租賃市場存量房源為0.87億套，預計租賃需求人數為2.4億，現存房源供不應求；同時房源質量普遍較差，部分城市房源中樓齡20年以上的老舊小區占比約40%，且普遍存在設施老舊、配套缺失等問題。

全國人大代表、58同城CEO姚勁波此前也提交了議案，建議盡快出臺更高級別住房租賃上位法，各地可據此完善監管機制流程，規范長租房經營機構和從業人員行為。

貝殼研究院首席分析師許小樂表示，根據今年政府工作報告的內容，政府在發展長租房市場的同時，將加大行業監管和規范?！扒罢呖梢酝ㄟ^降低租賃住房稅費負擔，來提高供應方和運營方的積極性，擴大市場化租賃供給；后者則需要推動相關立法，并加大對現有政策措施的執行力度，充分保障租房者權益?！?/p>

除了對長租企業給予稅收優惠，許小樂認為，政府還應推動個人租賃收入所得稅的減免，推動“租購同權”，以促進更多的城市閑置房源進入住房租賃市場，滿足新市民不斷增加的租房需求。

莫天全也表示，在租購同權的落實上，需要從權利角度讓租賃住房真正享受到公共服務和金融財稅等支持政策，讓老百姓不僅有地方住，在保障居住的前提下，也能夠享受到與購房相同的公共服務權利，有相應的基礎設施等資源保障。

“但這其中也有一個資源的稀缺性問題，比如說子女上學問題。面對熱門學區，買房的人和租房的人付出的代價是不一樣的，是否能夠在有限的稀缺資源下實現絕對的權利同等，這是需要繼續去探討的。”莫天全說。

城鎮化再推進

大城市住房問題需要解決，農村問題也不可忽視。

2021年的政府工作報告還指出，深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，加快農業轉移人口市民化，常住人口城鎮化率提高到65%。

推進新型城鎮化少不了鄉村振興和城鎮老舊小區改造，這也是當前大家最關心的民生話題。

3月2日，住房和城鄉建設部副部長張小宏在國務院政策例行吹風會上公布了一組數據——2020年全國新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個，惠及居民736萬戶，超額完成了2000年政府工作報告明確的目標任務。

廣州世聯行副總經理林家星曾參與多個城市更新項目。在他看來，在中國的一線城市和強二線城市，城市更新一定是不可逆轉的大潮，也是釋放重點區域高價值土地的一種最重要的方式。他向南方周末記者透露，政府近年來也的確在推動更多的社會資本參與到舊城、舊村改造項目中，探討居民、資方、政府三者共同參與的機制。“過去，各地舊改都在探索中推進，如今各類型的改造模式已經成熟，也應該到集中爆發的階段了。”

恒大經濟研究院首席經濟學家任澤平也一直在做中國城鎮化模式的研究。在他看來，城市群都市圈化是城市化發展的必然趨勢和科學規律，尤其在城市化中后期，人口和產業聚集效應明顯。而中國都市圈城市群的時代已經到來，人口在持續向城市群集聚。

雖然政府的城鎮化思路一直都是“控制大城市人口、積極發展中小城市和小城鎮、區域均衡發展”，但是國內人口長期以來依舊向大都市圈集聚，而土地供給則向三四線城市傾斜，導致人口城鎮化與土地城鎮化明顯背離。由此形成了人地分離、土地供需錯配，以及一線和部分熱點二線城市房價過高、三四線庫存過高等問題。

根據政府工作會議提出進一步推進新型城鎮化的內容，任澤平此前撰文建議，要尊重產業和人口向優勢地區集聚的客觀規律，加快貫徹落實城市群都市圈戰略；以常住人口增量為主要標準供給城鎮用地，地隨人走，推行新人地掛鉤；還應優化城鎮用地在地區和城市之間的配置，推進市場化的跨省換地和利益分享機制。